Immobilienkrise in den USA : Wie gefährlich wird sie für deutsche Banken?

Die deutsche Finanzaufsicht Bafin beobachtet die Lage bei Gewerbeimmobilien, besonders in den USA, genau. „Die Bafin hat die aktuellen Marktentwicklungen im Blick und berücksichtigt sie im Rahmen ihrer laufenden Aufsicht“, sagte ein Bafin-Sprecher dem Handelsblatt Anfang dieser Woche. Auch die EZB mahnt die Geldinstitute zu mehr Wachsamkeit.

Aufgeschreckt hat die Branche die Entwicklungbei der Deutschen Pfandbriefbank. Das Geldhaus hat im dritten und im vierten Quartal wegen seiner Kredite für amerikanische Büroimmobilien seine Risikovorsorge drastisch erhöht und im vierten Quartal rote Zahlen geschrieben. Die erst im November zusammengestrichene Gewinnprognose für das Gesamtjahr hatte das Institut gerade eben noch erfüllt.

Droht durch die Wertberichtigungen bei US-Gewerbeimmobilien gar eine neue Bankenkrise? Drei Experten aus der Finanzwirtschaften geben ihrer Einschätzung dazu ab. Alle weiteren Folgen unserer Serie „3 auf 1“ finden Sie hier.

Hohe Belastungen ja, neue Finanzkrise nein

Die Gewerbeimmobilienmärkte in den USA kühlen rasant ab, die Preise geben schneller nach als in den Rezessionsjahren der 1980er Jahre. Der Preisrückgang liegt nicht allein an den stark gestiegenen Zinsen, sondern auch daran, dass sich Büroarbeitswelten wandeln, weg vom klassischen Büro, hin zu hybriden Arbeitsformen. Dies führt zu sinkenden Büroauslastungen und folglich müssen die Immobilienbestände abgewertet werden.

Dies belastet auch deutsche Banken, denn die USA sind das beliebteste Zielland für deren Gewerbeimmobilienfinanzierungen (außerhalb Deutschlands). Hinzu kommt, dass die strukturellen Entwicklungen in den USA wieder einmal jenen in Europa vorauslaufen dürften; auch hier werden die Büroleerstände steigen.

Gleichwohl sind diese Herausforderungen im Großen und Ganzen noch beherrschbar: Die Bankenregulierung hat geholfen, dass Banken vorsichtiger im In- und Ausland finanzieren als vor der Finanzkrise. Insgesamt sind die Banken in Europa und den USA besser kapitalisiert.

Tatsächlich sind die Ausfallquoten gewerblicher Kredite trotz der Probleme weiterhin niedrig, und die Verschärfung der Kreditbedingungen in den USA hat zuletzt sogar nachgelassen. Insofern drohen hohe Belastungen, eine Wiederauflage der Finanzkrise (noch) nicht.

Situation bleibt handhabbar

Die Situation am US-Gewerbeimmobilienmarkt ist zweifellos herausfordernd - auch für die finanzierenden Banken. Der Trend zum Homeoffice, die in den USA noch stärker als in Europa gestiegenen Zinsen tragen dazu bei.

Allerdings gilt es, hierbei sauber zu differenzieren: Erstens geht es nicht um den US-Immobilienmarkt, auch nicht um den US-Gewerbeimmobilienmarkt, einzelne Objektarten sind völlig unterschiedlich betroffen. Zweitens sind die Risiken im Immobilienmarkt nicht gleichzusetzen mit den Risiken der Immobilienfinanzierung durch Banken. Letztere ist typischerweise erstrangig besichert, mit niedrigen Beleihungsausläufen.

Das Management der damit einhergehenden Risiken ist eine der Kernaufgaben von Banken – untermauert durch eine strenge Regulierung und auf Basis einer auskömmlichen Eigenkapitalausstattung. Und drittens machen US-Kredite nur einen Teil des Kreditbuchs deutscher Banken aus.

Das alles – und manches mehr - spricht dafür, dass die Situation für deutsche Institute handhabbar bleibt. Leider gerät das in der aktuellen Diskussion bisweilen etwas aus dem Blick.

Kein Brandbeschleuniger in Sicht

Hohe Zinsen und Baukosten sowie zunehmende Leerstände und eine schwache Konjunktur belasten die gewerblichen Immobilienmärkte. Hohe Bewertungsabschläge sind die Folge. Entsprechende Warnsignale kamen zuletzt aus den USA. Erinnerungen werden wach an die Weltfinanzkrise ab 2007, als massive Ausfälle von Immobilienkrediten in den USA das globale Finanzsystem an den Rand des Zusammenbruchs brachten.

Aber derlei Befürchtungen sind unbegründet. Die Banken sind heute weitaus besser mit Eigenkapital und Liquidität ausgestattet und damit krisenfester als damals. Außerdem spielen die sog. „Verbriefungen“ von Krediten, die damals als eine Art Brandbeschleuniger maßgeblich zu einer globalen Ausbreitung der Krise beitrugen, keine nennenswerte Rolle mehr. Dennoch sind auch deutsche Institute im amerikanischen Immobilienmarkt unterwegs und müssen – wie zuletzt von der Deutschen Pfandbriefbank berichtet – ihre Risikovorsorge anpassen. Existenzbedrohend sind diese Entwicklungen nicht.