Wohnungsmarkt: Fundierte Fortschreibung

Am 2. Mai 2021 hat im Tagesspiegel an dieser Stelle der Regensburger Professor Steffen Sebastian den Berliner Mietspiegel 2021 angegriffen. Die Äußerungen von Professor Sebastian sorgen ganz offensichtlich für eine Verunsicherung unter den anwendenden Mietern und Vermietern. Die Vermieterverbände BBU und BfW haben den Berliner Mietspiegel 2021 nicht mitgetragen, kündigten aber dennoch an, den Mietspiegel zu verwenden. Gleichwohl wird der Kommentar im Tagesspiegel am Ende zahlreiche Vermieter animieren, wie schon in den vergangen Jahren Mieten oberhalb der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Das Gerangel um die Mietspiegel zeigt einmal mehr, dass eine öffentlich-rechtliche Preisregulierung einen besseren Schutz bieten würde. Denn im Zweifel wird ein Streit um den Mietspiegel wegen gutachterlicher Kosten, die nach jetzigem Stand der Gesetzgebung in der Regel von den Mietern zu tragen sind, Mieter von einer Wahrnehmung von rechtlichen Ansprüchen abhalten. Ein Streit um die Qualifziertheit des Mietspiegels kann zusammen mit einem Gutachten über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete leicht zu Verfahrenskosten von rund 5000 Euro führen, die beim Mieter „hängenbleiben“. Dieses Problem wird leider auch nicht mit dem aktuell von der Bundesregierung geplanten Mietspiegelreformgesetz gelöst.

© Berliner Mieterverein

Richtig ist, dass schon der Mietspiegel 2019 die Fortschreibung des Mietspiegels 2017 war. Allerdings hat aus unserer Sicht der Mietspiegel 2019 mit seiner umfassenden Befragung von Mietern und Vermietern die Qualität eines neuen Mietspiegels, auf eine Indexfortschreibung wurde in Berlin bisher verzichtet, anders als es die meisten anderen Kommunen tun. Die Berliner Fortschreibungsmietspiegel haben also, anders als uns Professor Sebastian weismachen will, eine deutlich bessere Qualität als anderswo. Die Bruttostichprobe betrug knapp 160000 Befragungen. Am Ende gingen knapp 11000 Datensätze in den Mietspiegel 2019 ein. Sebastian kritisiert auch den Berliner Mietspiegel 2019. Doch Immobilienökonomen und auch Statistikprofessoren konnten sich mit ihren Ansätzen, von denen weit überwiegend nur Vermieter profitieren, nicht durchsetzen. Politik und Justiz sollten sich nicht in einen überflüssigen Streit um die richtige Mietspiegelerstellungsmethode, die von den Regressionsbefürwortern angefacht wird, hereinziehen lassen. Der Berliner Senat hat einen qualifizierten Mietspiegel herausgegeben. Selbst wenn Richter und Richterinnen sich um die Frage der Qualifiziertheit eines Mietspiegels keine Meinung bilden möchten, was in Anbetracht der Schwierigkeit des Themas nicht verwundert, können sie im Zweifel sogar den Mietspiegel 2019 als einfachen Mietspiegel weiter verwenden.

Auch mit seinen Mietrechtsbewertungen neigt Professor Sebastian zur Stimmungsmache. Betrachtet man die veröffentlichte Rechtsprechung zum qualifizierten Mietspiegel, dann wurden bislang deutschlandweit in jüngster Vergangenheit nur zwei Mietspiegel angegriffen, Berlin und Hamburg. Das Berliner Landgericht hat sich mit Ausnahme einer Kammer in der Vergangenheit dazu entschieden, den Berliner Mietspiegel anzuwenden. Ob der Mietspiegel qualifiziert sei, so die Richter und Richterinnen, sei dahingestellt. Das ist keine „Degradierung“ sondern Augenmaß von Anwendern. Dass das Hamburger Landgericht den Hamburger Mietspiegel, der methodisch dem Berliner gleicht, als qualifiziert bewertet, verwundert nicht. Schließlich gilt der frühere Vorsitzende Richter am Hamburger Landgericht gewissermaßen als „Vater“ des dortigen Mietspiegels. Befürworter der Verwissenschaftlichung von Mietspiegeln sollten lieber zur Kenntnis nehmen, dass die leichte Anwendung des Mietspiegels im Vordergrund steht. Das sieht auch das Forschungsinstitut BBSR des Bundes so. Mietspiegel sollen dazu dienen, Streit zwischen den Mietvertragsparteien vorprozessual zu vermeiden und den Beteiligten Kosten für die Beschaffung von Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete zu ersparen. Sebastians Angriff bewirkt das Gegenteil. Wenn die Bundesregierung im aktuellen Gesetzgebungsverfahren zu den Mietspiegeln hier nicht nachlegt, wird das System der ortsüblichen Vergleichsmiete weiter in Frage gestellt und der Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel Aufwind verliehen.

Reiner Wild