Nach dem Mietendeckel-Knall in Berlin: Wird Wohnungspolitik nun das große Wahlkampfthema?

Mietendeckel in Berlin war gestern. Nachdem das Bundesverfassungsgericht das Projekt des Senats gestoppt hat, müsste dieser eigentlich seinen Fehler eingestehen. Stattdessen wollen SPD und Linke ihr Scheitern zum Wahlkampfthema machen und verlangen einen bundesweiten Mietendeckel. Dabei hat Berlins juristischer Irrweg gezeigt, dass das Problem damit nicht wirklich bekämpft wird.

Was hilft wirklich gegen die Wohnungsnot?

Bauen – und darin sind sich alle einig. Sogar die Urheber des Mietendeckels, die Berliner Senatoren für Wohnen, Katrin Lompscher und ihr Nachfolger, Sebastian Scheel (beide Linke), hatten Regulierung und Bauen als sich ergänzende Erfordernisse zur Bekämpfung der Wohnungsnot genannt. „Meine Devise heißt bauen, bauen, bauen“, sagte Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) nach der Verkündung des Beschlusses gegen Berlins Mietendeckel am Donnerstag.

Nur folgen auf die Worte keine (ausreichend wirksamen) Taten: Um knapp 300.000 Wohnungen verfehlt der Bund sein politisches Ziel in dieser Legislaturperiode, errechneten die Experten vom Verbändebündnis aus Bauwirtschaft, Mieterbund, Caritas und IG Bau. Der Mangel an Wohnraum betrifft alle Ballungsgebiete, in Deutschland fehlten zurzeit 670.000 Wohnungen. Jährlich müssten mindestens 60.000 „bezahlbare Wohnungen“ errichtet werden.

Doch stattdessen schrumpft das Angebot an Sozialwohnungen immer weiter. In Berlin ist die Not besonders groß, weil seit Jahren mehr Menschen in die Stadt ziehen, als Wohnungen entstehen. Die zuständige Senatsverwaltung für Wohnen gibt zu, dass mehr als 170.000 Wohnungen fehlen.

Welche Instrumente braucht es für eine Bauoffensive?

Dringend notwendig sind Grundstücke, kürzere Fristen für Prüfung und Genehmigung von Bauvorhaben sowie Förderungen für bezahlbare Wohnungen. In Städten wie Berlin braucht es ferner eine Zusammenlegung der Ressorts für Stadtentwicklung und Verkehr.

Denn neue Siedlungen müssen mit Straßen und Bahnen vernetzt werden. Die Aufteilung der Zuständigkeiten führte zu gegenseitigen Blockaden in der letzten Legislatur. Bundeskanzlerin Angela Merkel hatte mit der Einberufung des Wohnungsgipfels im Kanzleramt das richtige Signal gegeben: Nur wenn die Bauoffensive Chefsache ist, können Hindernisse, wie der Mangel an Personal in den Genehmigungsämtern, ausgeräumt sowie die Bereitstellung kommunaler Grundstücke für günstigen Wohnraum und eine Stadtleitplanung zur Steuerung des Wachstums einer Region durchgesetzt werden.

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Ballungsgebiete wie Berlin sollten nicht mehr ohne ihr brandenburgisches Umland entwickelt werden, da wegen der städtischen Wohnungsnot und des Spielraums für neue pandemiegetriebene Arbeitsweisen im Home-Office immer mehr Städter auf Wohnungen in ländlichen, per Bahn oder Auto angebundenen Regionen ausweichen.

Welchen Schaden hat der Mietendeckel angerichtet?

Ein Jahr nach Einführung des Mietenwohngesetzes ist das Angebot verfügbarer Wohnungen um etwa ein Drittel geschrumpft. Das jedenfalls meldete das größte Wohnungsportal „Immobilienscout“.

Dadurch wurde die Konkurrenz unter Wohnungssuchenden um die wenigen freien Objekte wiederum drastisch verschärft: Doppelt so viele Bewerber je Wohnung meldete das Portal im Januar dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahresmonat. Konkurrierten vor einem Jahr durchschnittlich 128 Berliner um eine zur Miete angebotene Wohnung, sind es in diesem Jahr 214.

Dass der Mietendeckel daran schuld war, schließen die Marktforscher aus zwei Tatsachen: In keiner anderen deutschen Stadt gab es einen ähnlichen Rückgang von Mietangeboten. Außerdem brach das Angebot am stärksten bei Inseraten von Immobilien ein, die vor dem Jahr 2014 errichtet worden waren.

Nur für diese Objekte – und nicht für die danach entstandenen Neubauten – galten die neuen vom Gesetz gesenkten Deckelmieten.

Welchen Schaden hat die Wohnungswirtschaft durch das Gesetz?

Unternehmen und Genossenschaften wurde aufgrund der Mietabsenkungen Geld entzogen, das sie für den gesetzlich vorgeschriebenen Umbau ihrer Wohnungen benötigen.

Um die Klimaziele zu erreichen, muss der deutsche Wohnungsbestand saniert werden. Und weil die Bevölkerung altert, braucht es dringend mehr seniorengerechte Wohnungen ohne Stufen und Barrieren. Milliarden sind dazu erforderlich, die von den Firmen schrittweise aus ihren Mieteinnahmen finanziert werden.

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Diese Kalkulationen waren mit Einführung des Mietendeckels schlagartig Makulatur. Und weil das Gesetz auch Mieterhöhungen bei Sanierungen deckelte, konnten sich die Firmen solche Investitionen nicht mehr leisten: sie hätten zu Verlusten geführt

Ist das Mietenthema vor allem in Großstädten relevant?

Keineswegs. Karlsfeld, nördlich von München, hat die höchste ortsübliche Vergleichsmiete in Deutschland, so das Forschungsinstitut F+B. Und im ganzen Land klettern die ortsüblichen Mieten: um 1,7 Prozent. „Seit zwei Jahren steigen die Mieten im Bestand schneller als die Mieten freier Wohnungen“, sagt F+B-Forscher Manfred Neuhöfer.

Schrumpfende Regionen gebe es natürlich auch: Die Uckermark und die Prignitz in Brandenburg, weite Teile Sachsen-Anhalts oder auch Suhl in Thüringen sowie die Regionen südlich von Erfurt, Richtung Thüringer Wald und Sachsen.

Dort ist Wohnen günstig, weil die Regionen nicht an eine „Kernstadt“ angebunden sind. Entscheidend für Mieten und Wohnungspreise im ländlichen Raum ist, „wie dynamisch die Kernstadt ist“. Ähnlich wie Berlin ist Düsseldorf folglich teurer als seine Umlandgemeinden Neuss oder Ratingen.

Aber das gilt nicht überall. Duisburg ist günstiger als dessen nahes Umland, weil nicht nur leitende Angestellte von Thyssen seit je her „draußen“ wohnen. Auch der Weinort Radebeul an der Elbe hat ein höheres Mietniveau als Dresden.

Von solchen Fällen abgesehen, steht und fällt der Preis mit der Nähe und der Anbindung des Wohnortes an den Arbeitsplatz. Neuhöfer sagt: „In München, dessen ganzes Umland fast so teuer wie die Stadt selbst ist, misst man Entfernungen nicht mehr in S-Bahn-Minuten, sondern in ICE-Minuten“ – weil man da bis nach Ingolstadt oder Augsburg fahren muss, um bezahlbaren Wohnraum zu finden. Kurzum, die Wohnungsnot hat weite Teile des Landes erfasst.

Wie stehen die Chancen für einen bundesweiten Mietendeckel?

Nur ein Linksbündnis würde versuchen, einen bundesweiten Mietendeckel durchzusetzen – und für diese Koalition geben die Umfragen derzeit keine Mehrheit her.

In einer Regierung, in der die Union den Kanzler stellt, würden CDU und CSU ein solches Instrument verhindern. Und auch die FDP würde in einer Ampelkoalition mit SPD und Grünen alles daransetzen, es zu blockieren. Die Aussichten auf eine Umsetzung des SPD-Versprechens scheinen also nicht groß.

Und wie sind die juristischen Aussichten für ein bundesweites Instrument?

Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts ist das Berliner Mietendeckel-Gesetz zwar für verfassungswidrig und nichtig erklärt worden, jedoch nur aus einem Grund: Das Land Berlin durfte ein solches Gesetz nach der Kompetenzordnung des Grundgesetzes nicht erlassen.

Im Mietrecht darf nur der Bund tätig werden. Das galt auch schon bei der „Mietpreisbremse“. Findet sich eine Mehrheit dafür, könnte der Bundestag nun theoretisch eigene Deckel-Regelungen verabschieden, etwa für die Vertragsgestaltung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Ob diese dann ein erneutes Verfahren vor dem Verfassungsgericht überstehen, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Verstoßen könnte ein solches Vorhaben gegen die Garantie des Eigentums aus Art. 14 Abs. 1 GG, gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG und womöglich auch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Allerdings könnten die Eingriffe gerechtfertigt sein. Im Beschluss einer Kammer des Ersten Senats zur Mietpreisbremse hat das Gericht 2019 erkennen lassen, dass es möglicherweise auch strengere Regulierungen im Hinblick auf die genannten Grundrechte akzeptieren würde. Ein Kernsatz daraus: „Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht.“

Darum geht es. Die Regelungen müssten ausgewogen sein. Auch beim Ersten Senat waren Klagen gegen den Berliner Deckel anhängig. Die haben sich aber aufgrund des Beschlusses des Zweiten Senats erledigt.

Weitere Anhaltspunkte, was ausgewogen sein könnte, sind damit aus Karlsruhe vorerst nicht zu erwarten. Der Gesetzgeber ginge wieder ein Risiko ein. Es dürfte aber nicht so groß sein wie das des Berliner Senats mit dem Landesdeckel.

Wird die Wohnungspolitik nun das große Wahlkampfthema?

Die SPD ist entschlossen, die hohen Mieten zu einem Wahlkampfthema zu machen. Die Sozialdemokraten suchen auf diesem Feld die Auseinandersetzung mit Union und FDP.

„Diesen politischen Konflikt werden wir zuspitzen und prominent fahren“, heißt es aus Partei und Fraktion. Vor allem die Union soll als Interessenvertreter von Immobilienbesitzern und Vermietern attackiert werden.

Das Wahlprogramm der SPD sieht zudem ein bundesweites Mietenmoratorium in angespannten Wohnlagen vor. Die Sozialdemokraten versprechen, Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse zu schließen und den Betrachtungszeitraum beim Mietspiegel auf acht Jahre auszudehnen. Außerdem sollen jährlich mindestens 100.000 preisgebundene neue Wohnungen gebaut werden.

SPD-Kanzlerkandidat Olaf Scholz hatte die Bedeutung der Wohnungspolitik schon in seiner Zeit als Hamburger Bürgermeister erkannt und nutzte in der Hansestadt viele Hebel, um den Mangel an Wohnraum zu beheben.

Anders als seine Berliner Parteifreunde griff er damals an der Elbe nicht zur Mietpreisbremse. Dieser Passus des Wahlprogramms, das von ihm mit erarbeitet wurde, gilt als Zugeständnis an seine Partei.

Zuspruch erhält die SPD aus der Wissenschaft. „Generell spricht einiges dafür, dass der Mietendeckel ein gutes Wahlkampfthema für die SPD ist“, sagt der Politikwissenschaftler Tarik Abou-Chadi von der Universität Zürich.

Forschungsergebnisse auf der Basis eigener Umfragen zeigten, dass gesetzliche Einschränkungen von Mieterhöhungen sehr beliebt seien und dass die Regulierung von Mietpreisen ein wichtiges Thema für die Menschen sei.

Dies sei nicht nur auf die Entwicklung der Mieten in Großstädten beschränkt. Abou-Chadi sagt, seine Umfragen zeigten, dass „sich Menschen eher für ein potentielles SPD-Programm entscheiden, wenn es einen Mietendeckel beinhaltet“.

Was haben der Mietendeckel und der Mietspiegel miteinander zu tun?

Einen Tag nachdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt hatte, diskutierte der Bundestag am Freitag über den Mietspiegel und wie dieser rechtssicher gemacht werden soll. Ist das Zufall?

Abgestimmt ist es jedenfalls nicht, da niemand wusste, wann Karlsruhe über den Deckel entscheiden würde.

Mit dem Aus für das Berliner Mietenwohngesetz am Donnerstag kommt dem Mietspiegel nun allerdings noch mehr Bedeutung zu.

Nicht nur weil Berlin wie fast alle deutschen Städte einen Mietspiegel hat und die darin errechnete „ortsübliche Vergleichsmiete“ den Maßstab gibt für das Tempo, mit dem die Mieten steigen dürfen. Darüber diskutiert wird, weil es zur Erstellung eines Mietspiegels verschiedene Methoden gibt.

In Berlin hatten Vermieter, wie die Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen, wiederholt Kritik am örtlichen Mietspiegel geäußert – und sogar vor Gericht dessen Angemessenheit für die eigenen Immobilien infrage gestellt, um kräftigere Mieterhöhungen durchzusetzen.

Deshalb wurde der Ruf laut nach mehr Rechtssicherheit durch bundesweit einheitliche Kriterien zur Erarbeitung von Mietspiegeln. Der Bund erhörte ihn und hat ein Gesetz entworfen, das der Bundestag an diesem Freitag diskutierte.

Kritik am Entwurf kommt vom Berliner Mieterverein: Statt den Mietspiegel als einzigen Maßstab für Mieterhöhungen festzuschreiben, erlaube der Gesetzesentwurf nun auch eine Begründung von Mieterhöhungen anhand von Gutachten.

Das Verfahren sei für die Mieter teuer und riskant, im Vorteil seien dadurch kapitalstarke Vermieter.

Dagegen begrüßte der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, dass „mit der Mietspiegelreform die Datenbasis verbreitert und der qualifizierte Mietspiegel gestärkt werden soll.“