Vonovia legt Milliarde drauf: Was der dritte Anlauf zur Übernahme der Deutsche Wohnen bedeutet

Es ist der nächste Versuch, der zweite ist erst vor kurzem gescheitert: Der Dax-Konzern Vonovia versucht zum dritten Mal, seinen Rivalen Deutsche Wohnen zu übernehmen. Von einem „partnerschaftlichen Zusammenschluss“ spricht Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn. Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch, der vor fünf Jahren bei seinem ersten Übernahmeversuch noch am Widerstand Zahns scheiterte, muss nun vor allem die Hedge-Fonds von der Offerte überzeugen. Diese hatten Börsenkreisen zufolge den zweiten Versuch vor gut einem Monat vereitelt – nun sollen sie einen Euro mehr je Aktie erhalten.

Um den Mietern die Angst vor dem neuen Giganten am Europäischen Wohnungsmarkt zu nehmen, haben Buch und Zahn dem Land Berlin einen „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ angeboten. Demnach sollen in den nächsten drei Jahren die Mieten in Berlin maximal um ein Prozent pro Jahr steigen, in den beiden folgenden Jahren nicht stärker als die Inflationsrate. Zudem sollen die Kosten für die Sanierung des Wohnungsbestandes zum Energiesparen nicht voll auf die Mieter umgelegt werden.

Vonovia verzichtet auf Deckel-Schulden

Vonovia hatte für ihre rund 43 000 Mietern in Berlin auch auf die Rückzahlung von zu wenig gezahlter Miete gemäß des vom Bundesverfassungsgerichtes für „nichtig“ erklärten Mietendeckel verzichtet. Die Deutsche Wohnen tat das hingegen nicht. Auch der Bau von 13 000 neuen Wohnungen ist Teil des Wohnpaktes, diese sollen besonders auf den Bedarf junger Familien zugeschnitten werden. Durch den Zusammenschluss entstünde Europas größter Konzern für Wohnimmobilien mit mehr als einer halben Million Wohnungen im Wert von mehr als 80 Milliarden Euro und einem Börsenwert von 48 Milliarden Euro. Von den gut 150 000 Wohnungen von Deutsche Wohnen liegen 113 000 im Großraum Berlin, bei Vonovia sind es 43 000 Wohnungen.

Werden die 53 Euro je Aktie ausreichen, um die Aktionäre zu überzeugen? Am Montagnachmittag lag der Kurs des Papiers zeitweilig nur 12 Cent darunter. Um fast ein Viertel hatte er allerdings in den vergangenen sechs Monaten zuvor zugelegt. Die Vonovia selbst erklärte, das eigene Angebot liege um 25,9 Prozent über dem dreimonatigen Durchschnittskurs des Papiers zum Stichtag 21. Mai.

Mindestens 50 Prozent des Kapitals

Vonovia wird die Deutsche Wohnen nur dann übernehmen, wenn so viele Aktionäre zustimmen, dass Sie Zugriff auf mindestens die Hälfte des Stammkapitals erhält. Diese „Mindestannahmeschwelle“ war am 23. Juni mit 47,62 Prozent knapp verfehlt worden.

Sollten die Aktionäre diesmal mitziehen, wird das Geschäft am Bundeskartellamt nicht scheitern, denn dieses hatte die Übernahme bereits am 24. Mai genehmigt. Die noch ausstehenden Prüfung durch die Finanzaufsicht sehen Experten als Formalie an.

Grüne: "Mieter zahlen für Übernahme"

Kritik an dem erneuten Angebot Vonovias kommt von der finanzpolitischen Sprecherin der Grünen-Fraktion im Bundestag, Lisa Paus: „Der eine Euro mehr pro Aktie für die Hedgefonds heißt im Endeffekt eine Milliarde mehr zu Lasten der Mieterinnen und Mieter“. Denn diese „noch höheren Übernahmekosten werden schlussendlich wieder auf die Mieten umgelegt.“ Auch hier zeige sich, dass Konzentration auf dem Wohnungsmarkt die Situation der Mieter noch weiter verschlechtere.

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Für die Übernahme der rund 130 000 Wohnungen zahlt die Vonovia keine Grunderwerbsteuer. Das Geschäft ist als „Share Deal“ von der Abgabe befreit. Von einem „Missbrauch“ einer eigentlich für Produktionsunternehmen erdachten Regelung spricht Paus. Die Steuerbefreiung wirke in der Wohnungswirtschaft als „Brandbeschleuniger für Immobilienspekulation“.

Senat und Vonovia trennt eine Milliarde

Zum Übernahmeangebot im Juni hatten die beiden Vorstandschefs mit dem Regierenden Bürgermeister Michael Müller und Finanzsenator Matthias Kollatz (beide SPD) zur geplanten Fusion Stellung genommen und gemeinsam ein Kaufangebot über 20 000 Wohnungen aus dem Bestand der Firmen zugunsten des Landes Berlin verkündete. Wie es aus der Senatsverwaltung für Finanzen am Montag hieß, werde voraussichtlich Mitte August die Bewertung der angebotenen Wohnungen abgeschlossen.

© Wolfgang Rattay/rtr

Die Prüfung erfolge durch drei landeseigene Unternehmen: degewo, howoge und berlinovo. Finanzsenator Kollatz hatte im Juni von einer Preisdimension oberhalb jener 2,1 Milliarden Euro gesprochen, die für den Rückkauf des Stromnetzes fällig wird. Aus Verhandlungskreisen war nun zu hören, dass Verkäufer und Käufer mit ihren Erwartungen noch „etwa eine Milliarde Euro auseinanderliegen“. Einem Sprecher der Senatsverwaltung für Finanzen zufolge beabsichtigen Käufer und Verkäufer „die Transaktion zeitnah abzuschließen – unabhängig vom neuerlichen Übernahmeversuch“.

Branchenexperten zufolge bereinigen die beiden Firmen mit dem Verkauf der Wohnungen ihr Portfolio von teils problematischen Immobilien. Auch verschaffe sich die Vonovia durch den Verkaufserlös einen Teil des erforderlichen Eigenkapitals zur Finanzierung der Übernahme. Um die Übernahme zu bezahlen, teilte Vonovia am Montag mit, habe der Konzern eine „Akquisitionsfinanzierung über rund 20 Milliarden Euro sichergestellt“. Um diese Kredite zu refinanzieren sei zudem eine Kapitalerhöhung von bis zu acht Milliarden Euro vorgesehen, die nach Abschluss der Übernahme erfolgen soll.

© Fabrizio Bensch/rtr

Die meisten Wohnungen, die an das Land Berlin verkauft werden sollen, liegen in Spandau (2800), Neukölln (2500) und Steglitz-Zehlendorf (2000) und stammen aus den alten Beständen der Deutsche Wohnen. Mit der High-Deck-Siedlung, der Thermometer-Siedlung und dem Falkenhagener Feld trifft es soziale Brennpunkte, oft unrenoviert, keine Toplagen. Das gilt auch für die Wohnblöcke am Kottbusser Tor. Rund 5000 Wohnungen sollen im Bereich der Innenstadt liegen. Jeweils 1100 bis 1800 Wohnungen sollen sich in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Tempelhof-Schöneberg, Reinickendorf und Mitte befinden.

Wie die beiden Konzerne mitteilten ergänzen sich „die Portfolien von Vonovia und Deutsche Wohnen geografisch ideal, so dass jährlich Synergien in Höhe von 105 Millionen Euro erwartet werden“. Durch die Übernahme entstehe ein „sehr ausgewogenes Portfolio mit starker Präsenz in strategischen Wachstumsregionen“. Auch in Schweden und Österreich ist der Konzern tätig. Wachsen will der Konzern auch durch Wohnungs-Verwaltung. Schon heute unterhält er mehr als 72 500 Wohnungen Dritter.