Niedrige Steuern für Investoren: So fördern die Europäer die Spekulation mit Immobilien

Abgaben auf Investitionen, Kapitalgewinne, Mieteinnahmen: Steuersysteme sind schwer zu durchdringen, vor allem, wenn es um den Handel mit Immobilien geht. Anhand von drei Fragen erklären wir, in welchen Ländern Europas Immobilien-Investoren steuerlich entlastet werden und wie das funktioniert:

• 1) Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?
• 2) Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?
• 3) Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Belgien

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja. Bürger, die neben ihrem Eigenheim noch andere Immobilien besitzen, können einen Teil der Hypothek, einen Betrag von 1520 bis 2280 Euro pro Jahr, von ihrer Einkommensteuer abziehen. Vor kurzem wurde beschlossen, diesen Steuervorteil im Jahr 2024 zu beenden.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Nein, aber Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Finanzanlagen werden in Belgien ohnehin nicht besteuert.

Wenn die Immobilie nach fünf Jahren oder später verkauft wird, fällt auch keine Einkommensteuer an. Dies schafft starke Anreize für langfristige Investitionen in Immobilien, die mit einem hohen Maß an Sicherheit einhergehen.

Auch Real Estate Investment Trusts (REITs) werden auf ihren Gewinn nicht besteuert, solange sie mindestens 80 Prozent ihres Gewinns als Dividende an die Aktionäre ausschütten. Erzielen sie einen Gewinn aus dem Verkauf eines ihrer Gebäude, wird auch dieser nicht besteuert, solange das verkaufte Gebäude alt genug ist.

Normale Bauträger, deren Haupteinkommen aus dem Verkauf der von ihnen errichteten Gebäude stammt, können ebenfalls vermeiden, Steuern für die von ihnen errichteten Geschäftsgebäude zu zahlen.

Bevor ein neues Gebäude gebaut wird, gründet der Bauträger eine Zweckgesellschaft (spv), in die er einen kleinen Teil des Eigenkapitals einbringt, aber der Großteil des Baus des Gebäudes wird durch Bankkredite und andere Schulden im Namen dieser Zweckgesellschaft finanziert.

Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, werden die Anteile der Zweckgesellschaft an den neuen Eigentümer verkauft, und da auf den Gewinn aus dem Verkauf der Anteile keine Kapitalertragssteuer erhoben wird, fallen auch keine Steuern an.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen werden besteuert, sondern nur die sogenannten Katastereinkünfte, die auf Werten von 1979 beruhen, auf den heutigen Stand inflationsbereinigt werden und um einen Aufschlag von 40 Prozent erhöht werden.

Diese Summe zählt zum persönlichen Einkommen des Immobilienbesitzers. So steigt die Einkommenssteuer weit geringer, als wenn die tatsächlichen Mieteinkünfte besteuert würden.

Frankreich

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Nein. Der Staat gibt bis zu 20 Prozent aller Steuerausgaben für den Wohnungsbau aus, aber ein großer Teil davon ist an bestimmte Bedingungen geknüpft, um den Bau, den sozialen Wohnungsbau und Bedürftige zu unterstützen.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Nein, natürliche Personen können nur von der Kapitalertragssteuer befreit werden, wenn sie ihr Haupthaus verkaufen, die Immobilie erst 22 Jahren gehalten haben oder wenn der Eigentümer nicht in Frankreich ansässig ist oder wenn die Immobilie an einen Vermieter von Sozialwohnungen verkauft wird.

Aber SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) sowie andere Vehikel wie OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier, also Fonds, die von Versicherungsgesellschaften, Banken oder Fondsmanagern verwaltet werden) oder SCPI (Société civile de placement immobilier) - die häufig von Privatpersonen für indirekte Investitionen genutzt werden - unterliegen keiner Besteuerung, sondern die Ausschüttungen an die Aktionäre.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Theoretisch muss ein Immobilieneigentümer zwar 17,2 Prozent an Sozialabgaben plus einer Steuer auf die Mieteinnahmen zahlen, die progressiv mit dem Einkommensniveau ansteigt. Wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist, unterliegt er der Körperschaftssteuer.

Doch es gibt 48 verschiedene Steuerschlupflöcher, die eine Verringerung der Steuer auf die Mietgewinne ermöglichen, das sind unter anderem:

• Régime micro-foncier: 30 Prozent Ermäßigung auf die Mieteinnahmen, wenn die Immobilie nicht möbliert ist und 50 Prozent, wenn sie möbliert ist, was insbesondere für kurzfristige Vermietungen wie Airbnb relevant ist.
• Dispositif Pinel, also Subventionen für neue oder renovierte Gebäude: Sie kosten den Staat zwei Milliarden Euro pro Jahr. Vorbehaltlich bestimmter Bedingungen (Wohnungen in angespannten Gebieten, Mieter muss ein bestimmtes Einkommensniveau haben, Mietbegrenzungen usw.), Steuerabzug von 12 Prozent bei einer Bindung von sechs Jahren und 21 Prozent bei einer Bindung von 12 Jahren. Diese Art von Regelungen wurde vom Direktor einer Organisation, die in Sozialwohnungen für Bedürftige investiert, als Katastrophe bezeichnet: Sie dienen nur dazu, schlechte Wohnungen zu produzieren, die Städte zu verschandeln und für die Projektträger das Geld der Privatpersonen einzusammeln.
• Es gibt ein Dutzend weiterer Regelungen, die ältere oder erweiterte Versionen dieser Pinel-Regelung waren und die heute noch in Kraft sind.
• Die börsennotierten Immobiliengesellschaften (SIICs) und die kollektiven Kapitalanlagen (OPCIs) unterliegen der Steuerbefreiung auf Mieteinnahmen.

Deutschland

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, Immobilienunternehmen aller Art sind im Allgemeinen von der Zahlung der Gewerbesteuer für Mieteinnahmen befreit, so dass diese Gewinne um 40 bis 50 Prozent niedriger besteuert werden als Gewinne aus anderen Unternehmen.

Zusätzlich können Investoren eine Abschreibung von 2 Prozent/a des Kaufpreises (für Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden) und 2,5 Prozent/a für solche, die vor 1924 errichtet wurden, absetzen, obwohl es keine faktische Abschreibung gibt.

Das liegt daran, dass alle Ausgaben für die Instandhaltung, Umgestaltung oder Verbesserung ihrer Gebäude auch während der Haltedauer von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können. So bekommt der Staat oft nicht nur keine Steuern ab, sondern subventioniert auch die Spekulation mit Immobilien.

Und: Wenn Wohneigentum vererbt wird, zahlen die Erben keine Erbschaftssteuer, wenn die Zahl der Wohnungen 299 übersteigt. D.h. Großgrundbesitzer werden in Deutschland geboren. 

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren sind alle Gewinne steuerfrei, auch für Privatanleger, während die durch den Verkauf von Aktien oder anderen Vermögenswerten erzielten Gewinne mit etwa 27 Prozent besteuert werden

Für größere Kapitalgesellschaften sind Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Tochtergesellschaften in Deutschland in der Regel steuerfrei.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja, Mietshausbesitzer können diese in einer Immobilien-GmbH halten. Nach den Steuergesetzen ist dies eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, die von der Gewerbesteuer befreit ist.

Auf die Gewinne werden dann nur 15 Prozent Körperschaftssteuer fällig, rund 50 Prozent weniger als andere Unternehmen zahlen. Bedingung: Die GmbH verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz und betreibt keinen gewerblichen Grundstückshandel.

Ist der Eigentümer auch im Immobilienhandel tätig, muss er diese beiden Geschäftsbereiche rechtlich trennen, um von den steuerlichen Vorteilen der Immobilien-GmbH profitieren zu können. In diesem Fall kann er einfach zwei GmbHs gründen: eine für seinen Immobilienhandel und eine für die Immobilienvermietung.

Griechenland

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Nein, aber die Aktiengesellschaften nach dem Model der Real Estate Investment Trusts (REITs) haben nach den niedrigsten Steuersatz aller Unternehmen, der sich auf 0,1 bis 0,2 Prozent beläuft.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Nein. Kapitalerträge aus Immobilien werden in Griechenland zwar überhaupt nicht besteuert. Aber Schlupflöcher verhindern auch die effektive Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte wie Aktien.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Nein, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden ab dem ersten Euro besteuert, im Gegensatz zu anderen Einkommensarten, bei denen die ersten 8.000 bis 12.000 Euro, je nach Familiensituation, steuerfrei sind.

Mieteinnahmen bis zu 12.000 Euro pro Jahr werden mit 15 Prozent besteuert. Von 12.001 bis 35.000 Euro beträgt der Steuersatz 35 Prozent und darüber hinaus 45 Prozent, was dem höchsten Steuersatz im griechischen Steuergesetzbuch entspricht. Dies gilt für natürliche Personen.

Für Unternehmen gelten Mieteinnahmen wie jedes andere Einkommen und werden mit dem Körperschaftssteuersatz von 22 Prozent besteuert. Unternehmen können ihre Steuerrechnung senken, indem sie die Kosten für Reparaturen, Renovierungen usw. absetzen.

Großbritannien

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Nein, aber die Steuerbehörden dulden die umfangreiche Nutzung von Offshore-Mantelgesellschaften zur Vermeidung von Steuern auf Kapitalerträge und Grunderwerbssteuer.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Nein. Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, die nicht der Hauptwohnsitz ist, also Zweitwohnungen, Mietobjekte usw. unterliegen der Kapitalertragssteuer.

Aber das gilt nicht für Unternehmen, die stattdessen Körperschaftssteuer auf alle erzielten Gewinne zahlen. Dadurch können sie alle Möglichkeiten zur Senkung ihrer Steuerrechnung nutzen, weshalb so viele Anlageimmobilien in Offshore-Steuerparadiesen gehalten werden.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Nein, Vermieter konnten früher Hypothekarkosten von den Mieteinnahmen abziehen, um die Steuerlast zu senken. Dies wurde jedoch 2020 durch das weniger großzügige System einer Steuergutschrift auf der Grundlage von 20 Prozent der Hypothekenzinszahlungen ersetzt.

Italien

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, OICRs (Organismi di investimento collettivo del risparmio - Collective Investment Schemes) im Immobiliensektor (Fondi comuni di investimento, SICAVs und SICAFs) unterliegen nicht der Körperschaftssteuer, die sich in Italien aus der IRES (Imposta sul reddito delle società ) in Höhe von 24 Prozent und der IRAP (Regionalsteuer auf produktive Tätigkeiten) in Höhe von durchschnittlich 3,9 Prozent zusammensetzt.

Die gleiche Befreiung gilt auch für die SIIQ (Società di investimento immobiliare quotata), das italienische Gegenstück zu den REITs (Real estate investment trust). Laut Morri „soll die SIIQ-Verordnung den italienischen Immobilienmarkt fördern und entwickeln, seine Transparenz verbessern und seine Wettbewerbsfähigkeit gegenüber anderen europäischen Ländern erhöhen, was seine Fähigkeit angeht, Kapital für Immobilieninvestitionen anzuziehen“.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja, Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen sind nach einer Haltefrist steuerfrei (Einzelpersonen und Unternehmen). Darüber hinaus ist der Veräußerungsgewinn aus dem Wiederverkauf einer geerbten Immobilie auch nicht steuerpflichtig.

Schließlich kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn auf Wunsch des Verkäufers mit einer Ersatzsteuer in Höhe von 26 Prozent belegt werden: eine Vorzugsbesteuerung im Vergleich zur IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche - Einkommenssteuer), die eine progressive Besteuerung zwischen 23 Prozent und 43 Prozent vorsieht.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Natürliche Personen müssen für Einnahmen aus vermietete Wohngebäuden günstige Ersatzsteuer von nur 10 bis von 21 Prozent entrichten.

Norwegen

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja. Wer Immobilien kauft, wird über das Steuersystem subventioniert. Die Regierung schätzt den Nettowert der „Steuerausgaben und Steuersanktionen für Immobilien (hier sind Wohnungen gemeint) und Ferienhäuser“ im Jahr 2022 auf 63,6 Mrd. NOK (=6,2 Mrd. Euro). 

Ein Strauß verschiedener Steuererleichterungen und Maßnahmen bedeutet, dass diejenigen mit den billigsten Häusern diejenigen mit den teuersten Häusern subventionieren, und dass diejenigen, die kein Haus besitzen, diejenigen unterstützen, die eines besitzen.

Je höher die Verschuldung und je teurer das Haus, desto größer sind die Steuersubventionen. Das führt zu Überinvestitionen und treibt die Preise in die Höhe.

Die Immobilienpreise würden um 20 Prozent sinken, der Staat würde 11 Prozent mehr Steuern einnehmen und das Steuersystem würde deutlich progressiver, wenn die Subventionen gestrichen würden, ergab eine Studie aus dem Jahr 2019.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja. Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind steuerfrei, wenn die Eigentümer zwölf der letzten 24 Monate in der Immobilie gewohnt haben.

Wenn Sie nicht während dieses Zeitraums dort gelebt haben, beträgt der Steuersatz 22 Prozent. Die Steuer auf Kapitalerträge aus Aktien liegt derzeit dagegen bei effektiv 35,2 Prozent.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Mieteinnahmen sind steuerfrei, wenn der vermietete Raum Teil der eigenen Wohnung ist. Die Vermietung einer Zweitwohnung an Familienmitglieder ist ebenfalls steuerfrei. Andere Vermietungen von Zweitwohnungen werden mit nur 22 Prozent für bis zu vier Einheiten besteuert. Die Vermietung von mehr als vier Wohneinheiten wird mit 50 Prozent als Geschäftseinkommen besteuert.

Österreich

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, für Privatpersonen kann die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger sein als für andere Investitionen.

Für Unternehmen ist die Besteuerung in etwa die gleiche wie für andere Tätigkeiten (siehe unten). In Österreich gibt es keine Erbschaftssteuern oder andere allgemeine Vermögenssteuern.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja, Gewinne aus dem privaten Verkauf von Immobilien werden mit 30 Prozent besteuert, während der Einkommensteuersatz in Österreich bis zu 55 Prozent betragen kann.

Darüber hinaus gibt es Steuerbefreiungen für Hauptwohnsitze und Wohnsitze, die vom Eigentümer selbst gebaut wurden. Die zehnjährige Haltefrist, nach der Immobilien steuerfrei verkauft werden konnten, wurde 2012 abgeschafft.

Die gleiche Regelung gilt für Einzelunternehmer und Personengesellschaften, die ebenfalls mit 30 Prozent besteuert werden. Für größere Unternehmen hingegen wird der Verkauf von Immobilien grundsätzlich wie andere Tätigkeiten besteuert.

Die Gewinne unterliegen der Körperschaftssteuer von 25 Prozent. Wird der Gewinn ausgeschüttet, wird zusätzlich eine Kapitalertragssteuer von 27,5 Prozent fällig.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Nein, die Mieteinnahmen unterliegen der normalen Einkommensteuer und bei großen Unternehmen der normalen Körperschaftssteuer. Allerdings dürfen Investoren zusätzlich zu den laufenden Ausgaben eine Abschreibung von 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr und zwei Prozent für Gebäude, die vor 1915 gebaut wurden, absetzen.

Seit 2020 gibt es eine beschleunigte Abschreibung für die ersten beiden Jahre. Dies ermöglicht eine dreifache Abschreibung im ersten Jahr (4,5 Prozent) und eine doppelte Abschreibung im zweiten Jahr (3 Prozent).

Polen

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja, nach einer Haltedauer von fünf Jahren sind Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerfrei, während Kapitalgewinne aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte unabhängig von der Haltedauer mit 19 Prozent besteuert werden.

3 - Ja, der Eigentümer/Vermieter kann eine Besteuerungsmethode wählen, die pauschal 8,5 Prozent der Mietgewinne beträgt, wenn die Summe 100.000 PLN nicht übersteigt.

Der diesen Betrag übersteigende Überschuss wird mit einem Satz von 12,5 Prozent besteuert. Diese Steuer ist im Vergleich zur Kapitalertragssteuer (19 Prozent) relativ niedrig. Wichtig ist, dass bei der Pauschalbesteuerung keine Kosten abgezogen werden können.

Portugal

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, es gibt enorme Vorteile für Immobilieninvestoren im Vergleich zu anderen Einkommensarten (individuell, wie Arbeitseinkommen, oder unternehmerisch, wie andere Investitionen).

Andere Unternehmen zahlen eine nominale Körperschaftssteuer [CIT] von 21 Prozent, und ihre Eigentümer/Aktionäre zahlen einen effektiven Steuersatz der IRS [Individualsteuer] von 28 Prozent. Immobilieninvestoren zahlen etwa die Hälfte - etwa 10 bis 15 Prozent der effektiven Steuern.

Ein portugiesischer Steuerzahler, der ein Haus verkauft, zahlt nur die Hälfte des Kapitalgewinns von 14 Prozent (die Hälfte des Nominalsatzes von 28 Prozent). Ein Nichtansässiger zahlt einen noch niedrigeren Satz von 10 Prozent.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja, es gibt eine Steuerbefreiung für Kapitalgewinne, wenn eine Person oder ein Unternehmen ein Haus verkauft und den Gewinn in den folgenden drei Jahren in ein neues Haus reinvestiert.

Immobiliengewinne werden nur zur Hälfte besteuert (für normale Bürger). Sie zahlen also nur die Hälfte der Gewinnsteuer, die andere Geschäftsleute zahlen. Fonds sind von der Steuer auf Kapitalgewinne befreit. Ihr Einkommen wird nicht besteuert, weder die Mieten noch die Kapitalgewinne, die sie erzielen. Nur die Fondsteilnehmer werden beim Ausstieg besteuert, wenn sie Ausschüttungen erhalten oder ihre Anteile übertragen.

Die Stadterneuerung ist der wichtigste Vorteil für Immobilieninvestoren. Privatpersonen profitieren von einem Sondersatz von nur 5 Prozent auf das typische Einkommen aus Immobilien, Mieten und Kapitalgewinnen, wenn sie Häuser kaufen und verkaufen, die sie sanieren.

Geradlinige Übertragungen (Schenkungen, Erbschaften) von Immobilien zwischen Söhnen und Töchtern und Eltern, Eltern und Nachkommen, Ehegatten und faktischen Lebensgemeinschaften sind von der Steuer befreit.

Plus: Goldene Visa und nicht ständige Einwohner haben auch Vorteile bei der Einkommenssteuer und den Bürgerrechten, wenn sie in Immobilien investieren.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Die Vermietung eines Hauses kann von der Steuer befreit werden, wenn der Wert der Miete 20 Prozent unter dem nationalen Durchschnitt liegt. Alle Vermieter können alle Ausgaben, die sie für das Haus haben, von ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Die vereinfachte Regelung ermöglicht die Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens durch eine Kostenvermutung, die sich aus der Anwendung eines Koeffizienten auf das erzielte Einkommen ergibt. In diesem Fall geht das Gesetz davon aus, dass 65 Prozent des erzielten Bruttoeinkommens den Kosten entsprechen, was bedeutet, dass nur 35 Prozent des Bruttoeinkommens besteuert werden.

Spanien

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Nein, aber Immobilieninvestitionen werden steuerlich günstiger behandelt als die Investitionen in andere Unternehmen. Diese Vorteile gelten aber auch für Finanzinvestitionen im Allgemeinen.

Das deutlichste Beispiel ist, dass es für Immobilieninvestitionen spezielle Unternehmensformen gibt, das sind:

• (a) Real Estate Investment Trusts oder REITs (SOCIMIs auf Spanisch). Die Körperschaftssteuer beträgt 0 Prozent. Bis 2021 wurden die Fondsteilnehmer nur beim Ausstieg besteuert, wenn sie Ausschüttungen erhielten oder wenn sie ihre Anteile übertrugen. Dies hat sich Ende letzten Jahres geändert, als eine Sonderbesteuerung von 15 Prozent auf nicht ausgeschüttete Gewinne beschlossen wurde.
• (b) Immobilien-Investmentfonds (Fondos de Inversión Inmobiliaria, FII, auf Spanisch) und Immobilien-Investmentgesellschaften (Sociedades de Inversión Inmobiliaria, SII). Immobilienfonds mit mindestens 100 Teilnehmern werden mit nur einem Prozent besteuert, aber dies gilt für alle Arten von kollektiven Investmentfonds (Sicavs) und nicht nur für solche, die im Immobilienbereich tätig sind.
• (c) Einrichtungen, die sich mit der Vermietung von Wohnungen befassen (Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, EDAV, auf Spanisch). Die Anzahl der vermieteten oder zur Vermietung angebotenen Wohnungen muss mindestens acht betragen, und sie müssen für mindestens drei Jahre vermietet bleiben. Der Teil der Steuerschuld, der den Einkünften aus der Vermietung von Wohnungen entspricht, die die gesetzlich festgelegten Anforderungen erfüllen, wird zu 85 Prozent zurückerstattet. Ab Januar 2022 wurde dieser Prozentsatz auf 40 Prozent gesenkt. Diese Unternehmen zahlen auch 4 Prozent MwSt., wenn sie eine Wohnung kaufen, im Gegensatz zu 10 Prozent MwSt., die von Privatpersonen oder anderen Unternehmen gezahlt wird.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Nein. Veräußerungsgewinne aus Immobilien werden besteuert wie alle anderen Kapitalerträge, etwa aus dem Verkauf von Aktien mit bis zu 23 Prozent versteuert.

Aber: Gewinne lassen sich über Zinszahlungen für überteuerte Kredite an steuergünstige luxemburgische Holdinggesellschaften transferieren, und die Behörden tolerieren diese Praxis.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Wird die Immobilie auf unbestimmte Zeit vermietet und ist sie der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters, sind nur 60 Prozent der Mietgewinne steuerpflichtig.

Seit Januar 2022 wurde dieser Prozentsatz sogar auf 40 Prozent gesenkt, um mehr Eigentümer dazu zu bringen, diese Einkünfte überhaupt zu deklarieren. Bisher wissen die Finanzbehörden von den meisten Mieteinkünften nichts.

Schweden

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, die Steuer auf Gewinne aus Immobilien sind geringer aus auf solche aus anderen Tätigkeiten.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja. Immobiliengewinne werden weniger besteuert als Gewinne aus Aktien und Anteilen.

Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, zahlt darauf 30 Prozent Steuern auf 22/30 des Gewinns, also etwa 22 Prozent.

Wer dagegen Unternehmensanteilen oder Aktien mit Gewinn verkauft zahlt 30 Prozent Steuer.

Unternehmen können diese Steuer durch die so genannte „Verpackung von Immobilien“ noch weiter senken, indem sie die Gebäude in eine GmbH einbringen und nur diese Gesellschaft verkaufen, anstatt das Gebäude selbst. Auf Gewinne fällt nur die Unternehmenssteuer von 20,6 Prozent an.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Nein oder sehr wenig. Wer als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus vermietetzahlt Steuern in Höhe von 30 Prozent auf das, was als Überschusseinkommen angesehen wird (Mieteinnahmen über 40 000 SEK pro Jahr). Die normale Einkommensteuer beträgt dagegen im Jahr 2022 durchschnittlich 32,24.

Ungarn

Ist die Steuerregelung für Immobilieninvestitionen günstiger als für andere Unternehmen/Investitionen?

Ja, die Investition in Immobilienfonds bietet eine Reihe von finanziellen Vorteilen, die nur in solchen Fonds verfügbar sind. Gegenwärtig bietet der Staat in Ungarn durch das Steuersystem erhebliche Vorteile gegenüber Einzelinvestitionen:

• Körperschaftssteuervorteil: Ein in Ungarn registrierter Immobilieninvestmentfonds unterliegt nicht der Körperschaftssteuer und muss daher keine Körperschaftssteuer in Höhe von 9 Prozent auf die mit seinen Investitionen erzielten Erträge entrichten.
• Gewerbesteuervorteil: Ein in Ungarn eingetragener REIT unterliegt nicht der Gewerbesteuer, die von den lokalen Behörden erhoben wird, was zu einer maximalen Einsparung von 2 Prozent auf der Grundlage des bereinigten Jahresumsatzes im Vergleich zu einem normalen Unternehmen führt.
• Grunderwerbssteuer: Die staatliche Steuer auf den Erwerb von Immobilienelementen beträgt 2 Prozent im Vergleich zur allgemeinen Steuer von 4 Prozent, die von anderen Unternehmen zu zahlen ist.

Werden Kapitalgewinne aus Immobilien (sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen oder Fonds) niedriger besteuert als bei anderen Tätigkeiten?

Ja, Kapitalertragssteuern gibt es in Ungarn in verschiedenen Formen, aber meistens beträgt die Kapitalertragssteuer 15Prozent bei verschiedenen Investitionen. Die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind dagegen nach fünf Jahren Haltedauer steuerfrei.

Werden Mieteinkünfte niedriger besteuert als andere Einkommensarten?

Ja. Eigentlich müssen Mieteinnahmen genau wie alle anderen Einkünfte versteuert werden. Aber der Mietsektor ist kaum reguliert: Verträge sind selten und es gibt fast keine Kontrollen.

Infolgedessen werden die meisten Vermietungen ohne Wissen der Steuerbehörden durchgeführt, und nur wenige Personen werden auf die Einkünfte aus dieser Tätigkeit besteuert.