Mietmarkt Berlin: Von wem kauft Ivar Tollefsen 6000 Wohnungen in der Hauptstadt?

Der Deal ist durch. Unter dem Aktenzeichen B1-164/20 gab das Bundeskartellamt der „Heimstaden Berlin Residential 003 GmbH“ am 28. September 2020 grünes Licht für den Erwerb eines umfangreichen Immobilienportfolios in Berlin (der Tagesspiegel berichtete).

Verkäuferin ist nach Informationen dieser Zeitung die „Gabriel International Ltd. u.a.“ mit Sitz in London. Die bisherige Bestandshalterin ist in Berlin mehrfach unangenehm aufgefallen. Deren Hausverwaltung GMRE (Gabriel Management GmbH) sei „für Abzocke berüchtigt“ hielt die Tageszeitung taz im Februar unter der Zeile „Ein Hai namens Gabriel“ fest.

Hohe Staffelmieten, fragwürdige Mietverträge, schlechte bis keine Instandhaltungen und Reparaturen sowie zu hohe Betriebskostenabrechnungen – das von der taz zusammengetragene Sündenregister ist lang und wiegt schwer. „Es kann nur besser werden“ ist aus der Berliner Niederlassung von Heimstaden zu hören.

Der schwedische Wohnungskonzern Heimstaden Bostad wird von Ivar Erik Tollefsen kontrolliert, der durch mehrere Antarktis-Expeditionen bekannt wurde. Das finanzielle Volumen des Wohnungspaketes mit 3902 Einheiten in zentralen Lagen Berlins umfasst – bisher nicht dementiert – rund 830 Millionen Euro. Heimstaden ist in sechs europäischen Ländern vertreten: Norwegen, Schweden, Dänemark, den Niederlanden, der Tschechischen Republik und seit 2018 auch in Deutschland.

Seit dem Sommer 2018 habe Heimstaden in Berlin insgesamt rund 1500 Apartments mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 265 Millionen Euro erworben, so der lokale Partner hierzulande: Die Skjerven Group, eine Immobilieninvestmentgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gründer und Geschäftsführer des Unternehmens ist Einar Skjerven, der aus Norwegen stammt.

Tollefsens lokaler Partner in Berlin ist Immobilienkaufmann Einar Skjerven

Skjerven vermeldete im Februar 2020 die größte privatwirtschaftlich getriebene Transaktion am Berliner Wohnungsmarkt seit Bekanntgabe der Pläne zum sogenannten Mietendeckel im Juni vergangenen Jahres. Damals ging es um 599 Wohnungen mit rund 44 650 Quadratmeter. Nicht alle liegen allerdings in Berlin: Von insgesamt 27 Immobilien befinden sich sechs in Bielefeld. Die 21 Häuser in Berlin sind in sieben Bezirken über das Stadtgebiet verteilt und befinden sich überwiegend in attraktiven Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. Der Gesamtkaufpreis lag bei rund 125 Millionen Euro, ließ Skjerven mitteilen.

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So ging es weiter: Im Mai 2020 mit dem Erwerb von rund 300 Einheiten und einer Gesamtmietfläche von 20 000 Quadratmeter für Heimstaden in Berlin. Sieben der acht Immobilien befinden sich im Bezirk Mitte in den Ortsteilen Moabit beziehungsweise Wedding, ein weiteres im zum Bezirk Pankow gehörenden Prenzlauer Berg. Ebenfalls im Mai kaufte Skjerven für Heimstaden zwei weitere Wohnhäuser mit 70 Wohnungen. Die beiden Gründerzeithäuser befinden sich im Berliner Ortsteil Prenzlauer Berg, nahe der Schönhauser Allee. Die Investitionssumme lag bei ca. 15 Millionen Euro, teilte Skjerven mit: Das entspricht einem Kaufpreis von rund 2600 Euro je Quadratmeter. Darauf lässt sich mit Blick auf die Gewinnmargen durchaus aufbauen. Der Ankauf war der dritte Portfolio-Deal, den die Skjerven Group für Heimstaden in Berlin in diesem Jahr managte. Angefangen hatte die Zusammenarbeit 2018: Die Skjerven Group erwarb für Heimstaden AB, die größte privat geführte Wohnungsgesellschaft Skandinaviens, ein Portfolio für 66 Millionen Euro. Die zehn Wohnobjekte in Berlin-Spandau haben eine Gesamtfläche von 27 831 Quadratmetern, 484 Wohneinheiten und fünfzig Pkw-Stellplätze.

Berlin hat einen stabilen Mietmarkt - eine gute Basis für Investments

„Wir freuen uns über unseren erfolgreichen Eintritt in den deutschen Markt. Die Immobilienpreise in Berlin wachsen stetig, ausgehend von einem relativ niedrigen Niveau“, kommentierte Magnus Nordholm, stellvertretender CEO von Heimstaden das Geschäft 2018: „ In Kombination mit dem sehr stabilen Mietmarkt, der kaum Leerstände kennt, bildet das eine gute Basis für rentable Investments. Gerade mit einer langfristigen Investitionsstrategie, wie wir sie verfolgen, bieten die deutschen Wohnimmobilienmärkte noch großes Potenzial.“ Heimstaden hielt zu diesem Zeitpunkt nach Angaben des Branchendienstes Thomas Daily in Schweden, Norwegen und Dänemark 31 600 Wohnungen und Immobilienwerte in Höhe von 54,8 Mrd. Schwedischen Kronen. Unternehmensangaben aus dem August 2020 zufolge besitzt Heimstaden nunmehr 100 000 Wohneinheiten in Schweden, den Niederlanden, Norwegen, Dänemark, Deutschland und der Tschechischen Republik. Der Vermögenswert in schwedischen Kronen: 135 Billionen.

Der Hauptsitz von Heimstaden befindet sich im schwedischen Malmö. Heimstaden bildet mit seinen Eigentümern – beispielsweise europäischen Pensionsfonds und Versicherungsunternehmen – Partnerschaften. Besonders enge Bande wurden zu den schwedischen Pensionsfonds geknüpft: Alecta, Folksam, Ericsson und KPA Pension, Sandvik.

Das Unternehmen investiert in regulierten und nicht-regulierten Märkten. Unternehmensangaben zufolge befinden sich 58 Prozent der Wohneinheiten in regulierten Märkten.

Heimstaden begann am 1. September 2020 mit dem Aufbau der lokalen Organisation und Hausverwaltung in Berlin. „Wir sind überzeugt davon, dass die Mieterinnen und Mieter sehr bald erkennen werden, dass wir uns um ihre Anliegen schnell und effektiv kümmern“, verspricht Heimstaden-Sprecher Bernd Arts: „Unser Anspruch ist, als das gesehen zu werden, was wir sein wollen und was wir auch sind: Ein freundlicher Vermieter.“ Die Rahmenbedingungen in Berlin habe man vor dem Kauf gründlich geprüft und berücksichtigt. Heimstaden habe eine langfristige Anlagestrategie, agiere ohne kurzfristige Gewinnerzielungsabsicht. Die Häuser würden nicht gekauft, um sie wieder zu verkaufen. Gleichwohl hat Heimstaden mit Geschäftsführer Helge Krogsbol in Deutschland viel vor.

Heimstaden will in Deutschland zum großen Player werden

Einer internen Unternehmenspräsentation ist zu entnehmen, dass das Portfolio sowohl durch bestehende Einheiten wie auch durch Neubau größer werden soll. Die „Etablierung als eines der führenden Wohnungsunternehmen auf dem deutschen Immobilienmarkt“ wird in dem Dossier als Ziel definiert. In Deutschland sollen im Laufe der nächsten Jahre mehrere Büros eröffnet werden.

Zur Planung gehört in Skandinavien der Neubau. Dem Unternehmenspapier zufolge hat Heimstaden hier 19282 Einheiten in Planung bzw. im Bau (Stand: 2. Quartal 2020). Die Fertigstellungszahlen sollen sich in den kommenden Jahren verdoppeln: Von 1059 im Jahr 2021 auf 2009 im Jahr 2022, über 4792 im Jahr 2023 auf 10690 im Jahr 2024. Der erste Bauvertrag in den Niederlanden wurde in diesem Jahr unterzeichnet; Diskussionen mit Gemeinden und anderen Interessengruppen in Tschechien laufen. Was in Deutschland, respektive in Berlin an Neubauten zu erwarten ist, geht aus dem 20-seitigen Papier nicht hervor.

Unter dem Rubrum „Friendly Homes“ kündigt Heimstaden eine mieterfreundliche Strategie an: „Da eine Modernisierung häufig zu Mieterhöhungen führt, entscheiden die Kunden selbst, ob sie eine Modernisierung ihrer Wohnung wünschen. Die Rendite unserer Investitionen ergibt sich auch ohne umfangreiche Modernisierung und große Mieterhöhungen.“ In einem kurzen Satz aus dem Mundes des Sprechers zusammengefasst: „Der Erwerb der Wohnungen durch Heimstaden wird keine negativen Veränderungen für die Mieterinnen und Mieter mit sich bringen.“