Verwerfungen am Immobilienmarkt: In Deutschland fehlen 700.000 Wohnungen

Der Deutsche Mieterbund und die Baugewerkschaft IG BAU warnen vor drastischen Verwerfungen am deutschen Wohnungsmarkt und fordern von Bund und Ländern ein 50-Milliarden-Euro-Programm, um den Bau von Sozialwohnungen in Deutschland anzukurbeln.

Nach einer am Donnerstag veröffentlichten Studie des Pestel-Instituts (Hannover) fehlen in Deutschland aktuell 700.000 Wohnungen. Die Lage verschärft sich infolge der Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine und aus der EU zusehends. „Die Situation am Wohnungsmarkt ist dramatisch und dramatisiert sich immer noch weiter“, sagte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, am Donnerstag in Berlin.

Laut Pestel-Institut ergibt die Bilanz von Zu- und Abwanderung für das Jahr 2022 ein Bevölkerungsplus von rund 1,5 Millionen Menschen - eine Rekordzuwanderung, mehr als im bisherigen Rekordflüchtlingsjahr 2015. Die demografische Entwicklung - die geburtenstarken Jahrgänge gehen in Rente – erfordere bei stabilen und aufnahmefähigen Arbeitsmärkten weiterhin eine hohe Zuwanderung zwischen 380.000 und 500.000 Menschen jährlich.

Der Wohnungsneubau hält mit den Zuwanderungszahlen nicht Schritt

„Wir müssen davon ausgehen, dass viele Menschen in Deutschland längerfristig leben und natürlich auch wohnen wollen“, sagte Institutsleiter Matthias Günther: „Das ist die höchste Zuwanderung nach Deutschland seit Jahrzehnten.“

Bei den Flüchtlingen aus der Ukraine müsse von rund dreißig Prozent ausgegangen werden, die gerne in Deutschland bleiben würden, sagte Katharina Metzger, Präsidentin des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB). Ein Abbau der im Jahr 2022 zusätzlich aufgebauten Wohnungsbaudefizite innerhalb von vier Jahren erfordere einen Wohnungsbau von durchschnittlich 380.000 Wohnungen jährlich.

Berlin hat die stärkste Bevölkerungszunahme aller Bundesländer

Besonders prekär entwickelt sich die Lage vor diesem Hintergrund in der Hauptstadt. Berlin weist seit 2011 die stärkste Bevölkerungszunahme aller Bundesländer auf. „Wenn zu wenige Wohnungen da sind“, sagte Siebenkotten mit Blick auf Berlin, „dann sind vor allem nicht genug bezahlbare Wohnungen da.“ Berlin weist bundesweit den dritthöchsten Anteil an Grundsicherungsempfängern der Länder auf – und den zweithöchsten Anteil an Empfängern des „Bürgergeldes“.

Es ist eine Lotterie, wer eine Sozialwohnung bekommt und wer keine

Matthias Günter, Vorstand beim Pestel-Institut (Hannover)

Bei über 1,6 Millionen Mieterhaushalten hat Berlin nur noch gut 100.000 Sozialwohnungen, errechnete das Pestel-Institut in Zusammenarbeit mit dem Bauforschungsinstitut ARGE (Kiel). Sinnvoll wäre ein Bestand von 400.000 Einheiten in der Hauptstadt. Bundesweit gibt es derzeit noch rund 1,1 Millionen Sozialwohnungen.

„Es ist eine Lotterie, wer eine Sozialwohnung bekommt und wer keine bekommt“, sagte Günther. Die Situation sei extrem schwierig für die Menschen, die sich nicht selbst am Markt versorgen könnten. Ihm dränge sich der Eindruck auf, „dass einige Bundesländer mit Bundesmitteln ihre Haushalte saniert haben“.

Anders als Berlin hat Hamburg zum Beispiel erhebliche eigene Mittel für die Förderung zum Bau von Mietsozialwohnungen ausgegeben. Auch Bayern und Schleswig-Holstein taten mit Blick auf die empfangenen Bundesmittel und die Förderung im Mietsozialwohnungsbau mehr als Berlin.

4000

Euro pro Quadratmeter kostet aktuell der Wohnungsbau ohne Grundstückskosten

Ohne erhebliche Subventionen seien die Ziele im sozialen Wohnungsbau angesichts steigender Baupreise, Zinsen und Grundstückspreise nicht zu erreichen, hieß es unisono aus dem Verbändebündnis Soziales Wohnen, das von fünf Organisationen und Verbänden gegründet wurde. „Die Gebäudeerrichtungskosten liegen jetzt bei 4000 Euro pro Quadratmeter“, sagte Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE). Zusätzlich müsse mit 900 Euro Grundstückskosten pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden.

„Daraus resultiert ein Barwertbedarf in Höhe von 2000 Euro pro Quadratmeter für bezahlbare Wohnungen“, sagte Walberg. Harald Schaum, stellvertretender Bundesvorsitzender der IG Bau, sprach sich auf einen Mehrwertsteuerabzug von 19 auf sieben Prozent aus: „Das bringt 20.000 Euro pro Wohnung.“

Neubau wird durch Subventionen nur etwas weniger unbezahlbar

Aus Sicht des unabhängigen Berliner Empirica-Instituts, das Wohnungsdaten sammelt und analysiert, bringen Subventionen wenig: „Neubau wird so nur etwas weniger unbezahlbar“, heißt es im aktuellen Preis-Ranking, das das Unternehmen am Mittwoch vorlegte: „Subventionen werden an hohe Baustandards geknüpft. Höhere Standards sind aber teurer und deswegen helfen die Zuschüsse kaum.“ Das Pestel-Institut hält die Einforderung höherer öffentlicher Mittel für den sozialen Wohnungsbau zwar für zentral, „allerdings steigt mit jeder Baukosten- und Zinsrunde auch der Mittelbedarf bei einer fixen Zielmiete“.

Aus Sicht des Mieterbundes bedarf es einer nationalen Kraftanstrengung, um das Problem in den Griff zu bekommen. „Wir brauchen dringend ein Wohnungsbauvermögen“, sagte Präsident Siebenkotten. Gegenüber den geforderten 50 Milliarden Euro Sondervermögen von Bund und Ländern bis zum Ende der Legislaturperiode 2025 sind aktuell bis 2026 rund 14,5 Milliarden für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.