Richtig abgerechnet?: Was Vermieter umlegen dürfen

Mieterschützer behaupten, die Hälfte der Nebenkostenabrechnungen sei falsch. Vermietervertreter bestreiten das vehement. Einig sind sich alle Experten aber darin, dass Mieter ihre Abrechnungen genau prüfen sollten. Denn die Nebenkosten seien längst zur „zweiten Miete“ geworden. „Zuallererst sollte geschaut werden, ob der Vermieter überhaupt abrechnen darf“, rät Sylvia Sonnemann vom Mieterschutzverein „Mieter helfen Mietern“. Wenn eine Pauschale, auch Umlage oder Inklusivmiete genannt, vereinbart sei, könne der Mieter die Abrechnung ignorieren.

In der Regel sei im Mietvertrag eine monatliche Betriebs- oder Nebenkosten-Vorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter abrechnen muss, erklärt Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Im Mietvertrag finden sich zunächst die vereinbarten Arten der Nebenkosten oder ein Verweis auf die Anlage 3 der Zweiten Betriebskostenverordnung. Diese enthält die 16 Standard-Nebenkostenarten. „Weitere Betriebskostenarten sind ausdrücklich in den Mietvertrag aufzunehmen, ansonsten dürfen sie nicht umgelegt werden“, sagt Warnecke.

Im zweiten Schritt sollte die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres verglichen werden. „Hierbei wird geschaut, ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gibt“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Als dritter Schritt könnten dann die einzelnen Positionen anhand eines Ratgebers überprüft werden. Rein rechnerisch seien die meisten Abrechnungen in Ordnung. „Die Fehler lauern bei der Frage, welche Kosten nach welchen Maßstäben umgelegt werden.“

Laut Sonnemann sind diese Maßstäbe die „Folge einer kaum verständlichen Rechtsprechung der Gerichte: Was in Düsseldorf falsch sei, sei in München richtig, und umgekehrt. Um die formellen Ansprüche zu erfüllen, muss die Abrechnung die Gesamtkosten benennen, den konkreten Anteil des Mieters, die geleisteten Vorauszahlungen und den Verteiler- oder Umlageschlüssel. Sie muss schriftlich erfolgen und ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen, erklärt Sonnemann. Ansonsten könne sie zurückgewiesen werden.

Verwaltungskosten, etwa für die Hausverwaltung oder Bankkonten, zählen nicht zu den Betriebskosten – genauso wenig die Kosten für sonstige Versicherungen wie Rechtsschutz oder Hausrat. „Diese muss der Mieter nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht“, sagt Ropertz. Nicht umlagefähig seien außerdem Reparaturen, Instandhaltungskosten oder -rücklagen, die Miete oder der Kaufpreis für Müllbehälter, die Kosten einer Fassadenreinigung, Ungezieferbekämpfung und alle Ausgaben, die nachweislich nur von einer Mietpartei verursacht wurden. Dagegen seien die Kosten für Heizung und Warmwasser sowie Wasser- und Abwassergebühren zu den Betriebskosten zu rechnen. Auf den Mieter umgelegt werden könnten auch die Grundsteuer, die Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Kabelfernsehen sowie für den Betrieb von Gemeinschaftsräumen. (dpa)

Ein Infoblatt mit Tipps zur Überprüfung findet sich im Internet unter: www.mhmhamburg.de

Nadia-Maria Chaar