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Oben ist noch Platz. Durch Dachaufstockungen könnten in der Innenstadt neue Wohnungen entstehen. Foto: Getty Images/iStockphoto
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Mieten in Berlin Es gibt viele Alternativen zum Mietendeckel

Wolfgang Maennig

Dächer ausbauen, Baugruppen fördern, Mindestlohn erhöhen: Der Mietendeckel ist nicht der Weisheit letzter Schluss, meint der Hamburger Professor Wolfgang Maennig. Der Senat sollte noch mal neu nachdenken.

Die meisten Berliner finden, dass die Mieten zu schnell steigen, die Mehrheit befürwortet lautet einer Civey-Umfrage im Auftrag des Tagesspiegels den Mietendeckel. Und die Zustimmung zur rot-rot-grünen Landesregierung liegt laut Forsa seit Längerem bei 56 bis 58 Prozent. Diese kann sich bestätigt fühlen; selbst ein Senat mit anderer parteipolitischer Zusammensetzung hätte in die geltenden Regeln, Mietdeterminanten und Marktmechanismen eingreifen müssen, um den Wählerwillen ernst zu nehmen. Es ist jedoch ungewiss, ob der Mietendeckel einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhält. Im Übrigen dürften Berlinerinnen und Berliner bald erfahren, dass sich die erhofften Wirkungen nur begrenzt erfüllen werden. Stattdessen könnten sich bald neue, nicht immer soziale Nebenwirkungen ergeben. So wird das Angebot an Mietwohnungen langfristig zurückgehen und Mieten umso mehr steigen, wovon besonders Neuberliner und Umzugswillige stark betroffen wären. Meist werden als Alternativen zur Beseitigung der Wohnungsmisere die Ausweitung verfügbaren Baulands, Abbau von Bauhemmnissen, Beschleunigung der Genehmigungsverfahren und mehr Ermessensspielräume bei Regulierungsvorschriften vorgeschlagen. Dem kann zugestimmt werden, allerdings gestaltet sich die Umsetzung offensichtlich als (zu) schwierig. Im Folgenden sollen unkonventionelle Alternativen diskutiert werden.

KORREKTE DATEN VERWENDEN

Die Angebotsmieten vor allem in zentralen Berliner Lagen liegen laut Internetportalen bei über zwölf Euro pro Quadratmeter, mit steigender Tendenz. Die tatsächlich wirksamen Neuvertragsmieten liegen hingegen laut dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen bei 7,8 Euro/qm (Tagesspiegel vom 10.12.2019). Ein Widerspruch? Nicht unbedingt, wie Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES), mit einem eigens erhobenen Datensatz zum Hamburger Wohnungsmarkt gezeigt hat: Die Hamburger Neuvertragsmieten liegen deutlich unter den Angebotsmieten aus den Portalen, weil größere private Anbieter und Genossenschaften dort nicht anbieten.

Daten zu Neuvertragsmieten in Berlin und anderswo liegen nicht systematisch vor. Aus Mietspiegeln sind sie nicht abzulesen, weil sich dort die Werte aus Neuvertragsmieten und Bestandsmieten mit Änderungen der vorangegangenen Jahre berechnen. Für die von öffentlicher Wahrnehmung getriebene Politik, die sich an Angebotsmieten aus Internetportalen orientiert, ist dies fatal: Sie steuert ihre Maßnahmen unter Umständen auf der Grundlage von verzerrten, unter Umständen manipulierten Werten. Konsequent wäre es, die Statistischen Landesämter mit der (getrennten) Erhebung von Bestands- und Neuvertragsmieten zu betrauen. Die Mieterfassung durch Experten könnte im Übrigen mindestens zwei Mängel der Mietspiegel beseitigen: Gegenüber statistischen Ämtern besteht, anders als bei Befragungen für den Mietspiegel, eine Auskunftspflicht – und die Fallzahlen würden deutlich steigen. Zum anderen würden die Mietspiegel aufgrund der „Amtlichkeit“ mehr Glaubwürdigkeit besitzen.

DIE LAGE BERÜCKSICHTIGEN

Der deutsche Nationalökonom Johann von Thünen hat schon vor rund 200 Jahren beobachtet, dass die Mieten in den Stadtzentren höher als in den dezentralen Lagen sind. Er erklärte dies mit den Raumüberwindungskosten auf dem Weg zur Arbeit oder zum Freizeitvergnügen: Dezentral lebende Bewohner würden für Wohnungen im Zentrum gern mehr Miete zahlen. Ein Rechenbeispiel: Eine Person, die pro Monat 25 mal 15 Kilometer ins Zentrum pendelt und Raumüberwindungskosten von 0,5 Euro pro Kilometer hat, zahlt für die zentrale Wohnung gerne 300 Euro mehr Nettokaltmiete – ohne sich per Saldo zu verschlechtern. Der Berliner Mietendeckel, der kaum zwischen zentralen und dezentralen Lagen unterscheidet, führt demnach zu einem denkwürdigen Ergebnis: Die Menschen im Zentrum haben insgesamt geringere Lebenshaltungskosten als die Menschen in den dezentralen Lagen. Sozialer wäre es, die Mieten den Lagewert der Wohnungen wiederspiegeln zu lassen, aber aus integrativen Gründen einkommensschwächeren Bürgern über Mietzuschüsse dennoch das Leben im Zentrum zu ermöglichen.

MEHR DÄCHER AUSBAUEN

In Berlin leben 4100 Einwohner pro Quadratkilometer. Das ist Platz 23 in der europäischen „Hitliste“. In Mailand und Lyon sind es über 8600, in Barcelona, Athen und Paris über 16 200. Es ist durchaus Platz in Berlin. Um die ökologischen Verkehrskosten gering zu halten, sollte die Verdichtung in zentralen Lagen geschehen, wo viele Wohnungssuchende ohnehin am liebsten wohnen würden – und nicht nur in den Auen am Stadtrand. Dabei bieten sich deutlich mehr Dachgeschossausbauten an. Eine konsequente Forderung muss lauten: Weg mit den Vorschriften, die den Ausbau der Dächer verhindern! Warum nicht sogar zweigeschossige Dachausbauten zulassen? Architektonisch und stadtplanerisch ansprechende Lösungen gibt es. Und bitte Schluss mit dem Argument, die Hinterhäuser könnten nicht ausgebaut werden, weil die Leiterwagen der Berliner Feuerwehr Höhen von über 21 Meter nicht bedienen können. Es dürfte nur wenige Millionen kosten, leistungsfähigere Leiterwagen zu beschaffen. Damit könnten Milliarden an Kosten für zusätzliche Straßen, U-und S- Bahnhöfe gespart werden, die beim Wohnungsbau am Stadtrand fällig werden.

MINDESTLOHN ERHÖHEN

Wer einen funktionierenden Wohnungsmarkt will, der bezahlbare Wohnungen auch für weniger Qualifizierte bereitstellt, ohne diese zu Antragstellern zu machen, sollte sich für deutlich erhöhte Mindestlöhne einsetzen. Um die notwendige Größenordnung klarzumachen: Damit ein vollbeschäftigter Single für eine Einzimmerwohnung mit 38 Quadratmetern und 13 Euro pro Quadratmeter Bruttowarmmiete nicht mehr als 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens ausgibt, muss er rund 1400 Euro netto im Monat verdienen. Hierzu muss er 2000 Euro brutto oder 12,5 Euro Stundenlohn erzielen. Die Forderung von SPD und Linken nach einem Mindestlohn von zwölf Euro ist für Großstädte knapp kalkuliert.

FEHLBELEGUNGEN REDUZIEREN

Rund 50 Prozent der Mieter im Sozialen Wohnungsbau erzielen Einkommen oberhalb der Bemessungsgrenzen. Man kann es ihnen gönnen, aber sie entziehen damit den eigentlich Bedürftigen bezahlbaren Wohnraum. Die Fehlbelegungsabgabe könnte wieder eingeführt werden. Der entsprechende Versuch wurde 2002, in Zeiten erheblichen Leerstands in Berlin (und anderen Städten) abgebrochen, weil zu viele Besserverdienende auszogen und die soziale Mischung bedroht war. Ein gutes Beispiel dafür, dass Politik nicht Preise vorgeben, sondern Ziele definieren sollte. Vorschlag: Nur noch 30 Prozent der Mietparteien des Sozialen Wohnungsbaus sollten Einkommensgrenzen überschreiten. Umgekehrt sind 30 Prozent nämlich die Quote, die Berliner Behörden Investoren im privaten Wohnungsbau als Mindestanteil von Wohnungen aus Gründen der optimalen Durchmischung für sozial Schwächere vorgeben. Da es schwierig sein dürfte, zielgenau die richtige Fehlbelegungsabgabe zu berechnen, sollte den Fehlbelegern avisiert werden, dass ab 2021 jedes Jahr 50 Cent pro Quadratmeter zusätzliche Abgabe fällig werden. Die Abgabe wird solange gesteigert, bis nur noch 30 Prozent des Sozialen Wohnungsbaus fehlbelegt sind.

UNTERNEHMENSANSIEDLUNGEN NUTZEN

Volkswagen errichtet in Wolfsburg Mitarbeiterwohnungen, in Berlin findet Siemens mit der Neuplanung von 3000 Wohnungen zurück zu seinen Wurzeln. Wie wäre es, wenn bei der nächsten Ansiedlung à la Tesla derart potente Investoren gebeten werden, auch in den Wohnungsneubau zu investieren (und ihnen Grundstücke anzubieten)? Statt, als bekannt wurde, dass Amazon einen Büroturm in Friedrichshain mieten möchte, mit der Rücknahme des Baurechtes zu drohen?

KFW-FÖRDERKREDITE ERWEITERN

Wegen geringer Zinsen ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum, also Hauspreis mal Zinssatz geteilt durch verfügbares Einkommen, so einfach wie noch nie. Allerdings scheitern die Bemühungen einer wachsenden Zahl potenzieller Bauherren am mangelnden Eigenkapital. Die Marktwerte liegen meist deutlich über den von den Banken angesetzten Verkehrswerten, erst recht über den Beleihungswerten. Selbst hiervon geben die Banken meist deutlich weniger als 100 Prozent Kredit. Ihre Spielräume sind begrenzt: Die Bankenaufsicht Bafin und andere Aufsichtsorgane sitzen ihnen mit permanenten Risikoüberprüfungen im Nacken. Hierfür gibt es gute Gründe aus der jüngeren Vergangenheit. Das derzeitige KfW-Eigenkapitalprogramm ist mit seinen Konditionen, besonders mit maximal 100 000 Euro Kredit pro Vorhaben, kaum eine Lösung. Eine Familie, die eine 120-Quadratmeter-Wohnung in zentraler Lage von Berlin erwerben will, benötigt schnell 400 000 Euro Eigenkapital. Die KfW müsste nachrangig in die Grundbücher gehen. Sie würde kein großes Risiko eingehen: Nach allen Statistiken platzen Kredite für eigengenutzte Immobilien nur selten.

[Wolfgang Maennig, geboren 1960 in Berlin, ist Professor für Wirtschaftspolitik an der Universität Hamburg und war Mitglied der Baulandkommission des Bundesinnenministeriums. Er wurde 1988 in Seoul Olympiasieger im Ruder-Achter.]

WOHNUNGSNEUBAU STEUERN

Mit dem 2018 eingeführten Baukindergeld sollte vor allem Familien in der Wohnraummisere geholfen werden. Nur gut 20 Prozent der Anträge wurden für Neubauvorhaben gestellt, der große Rest für den Kauf von Bestandsimmobilien. Nur 16 Prozent kommen aus kreisfreien Städten. Vom Baukindergeld geht derzeit kein spürbarer Impuls auf den Wohnungsneubau in den am meisten von steigenden Mieten berührten Großstädten aus. Es sollte auf den Neubau, am besten in Großstädten und deren Umgebung, begrenzt werden.

BAUFLÄCHEN GLEICH VERTEILEN

In Berlin wird derzeit landeseigener Boden grundsätzlich nicht mehr an Private verkauft, auch Genossenschaften sind betroffen. Ausschließlich städtische Wohnungsbaugesellschaften können kaufen. Sie sind aber mit der Realisierung angemessener Bauvolumina überfordert. Zudem sind die Erfahrungen mit dem Beitrag des Sozialen Wohnungsbaus zu lebenswerten Stadtkulissen nur begrenzt positiv. Auch Investorenarchitektur verunglückt oft. Sie muss auf „Exklusivität“ im Wortsinn setzen und zeichnet sich oft durch marktgängig-kompromisslerische Gestaltung aus. Baugruppen und Baugenossenschaften (Zusammenschlüsse von Menschen aus der Mitte der Gesellschaft) bauen oft mit innovativer, nachhaltiger Qualität. Sie wissen, dass sie einen Großteil ihres Vermögens investieren und lange selbst in den Wohnungen leben. Oft sind es junge Familien, die für ihre Kinder bewusst auf nachbarschaftlich integrative Gestaltung Wert legen und einen positiven Beitrag zur Stadtentwicklung leisten. Die Berechnung der volkswirtschaftlich optimalen Aufteilung öffentlichen Landes auf die vier prinzipiell möglichen Empfänger Sozialer Wohnungsbau, Genossenschaften, Baugruppen und Investoren dürfte schwierig sein. In solchen Situationen der Unsicherheit bietet sich eine Gleichverteilung an: Jeweils 25 Prozent an jede der vier Gruppen.

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