Ferienimmobilien auf Mallorca: Was will man Meer?

Der Landeanflug beginnt. „Und, ist Hannover schon zu sehen?“, fragt der Sitznachbar auf Platz 12 B auf dem Rückflug aus Palma. „Nein, alles dunkel.“ – „Dann ist es Hannover.“ Dem 55-jährigen Norddeutschen, dem seit 15 Jahren eine Finca auf Ibiza gehört, geht es wohl so wie den meisten Eigentümern einer Ferienwohnung im Ausland: Am Urlaubssitz freut man sich irgendwann wieder auf das vertraute Zuhause. Dort angekommen, hofft man auf den baldigen Wiederaufbruch in die vertraute – und meist sonnigere – Ferne.

300 000 Euro hat der Sitznachbar – nennen wir ihn 12 B, weil er anonym bleiben möchte – für sein Ferienhaus mit 1000 Quadratmeter großem Grundstück im Landesinneren Ibizas bezahlt. Es wäre inzwischen wohl mehr als das Dreifache wert. 12 B könnte „Kasse machen“. Viele tun das in diesen Monaten auch.  „Gewinnmitnahmen“ heißt das im Börsenjargon.

Nach einer in dieser Woche vorgelegten unabhängigen Studie des STI Center for Real Estate Studies (Freiburg) im Auftrag von Porta Mallorquina Real Estate S.L. macht sich die Nachfrage nach Mallorca-Immobilien erstmals inselweit bemerkbar.  Das Forschungsteam um Studienleiter Marco Wölfle verzeichnete Preissteigerungen in allen Lagen. Datengrundlage der Untersuchung bildeten 4711 Immobilienangebote der fünf größten Makler der Insel im Internet (Anfang 2017), die hinsichtlich Preis, Lage und Ausstattung näher untersucht wurden.

2016 wurde für Mallorca ein neuer Gästerekord verzeichnet

Als einen Hauptpreistreiber machten die Marktforscher den Meerblick aus, was sich dadurch bestätigt, dass die Inselmitte als durchschnittlich günstigste Region ermittelt wurde. Inselweit ermittelte Wölfle einen durchschnittlichen Aufschlag für den begehrten Blick auf das Mittelmeer in Höhe von rund dreißig Prozent. Die Preissteigerungen gehen einher mit einer wachsenden Zahl an Verkäufen. „Viele lassen ihre Häuser oder Wohnungen etwas aufarbeiten und verkaufen sie dann wieder – mit der Hoffnung auf Gewinn“, sagt 12 B.

Derzeit liegen die Verkaufszahlen auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Palma, Formentera, Cabrera) zum ersten Mal wieder auf dem Niveau der Jahre vor der spanischen Immobilienkrise 2009. Nach Angaben des nationalen Statistikinstituts INE stiegen 2016 in Spanien landesweit die Verkaufszahlen. Die Provinz der Balearen erzielte dabei die höchste Steigerungsrate. Dort wurden im vergangenen Jahr 13 609 Neubau- und Bestandsimmobilien verkauft, was einer Steigerungsrate von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

© Porta Mallorquina

Die Gründe für diese Entwicklung liegen auf der Hand. Die Balearen sind nicht nur klimatisch betrachtet Inseln der Glückseligkeit, die aufgrund ihrer geografischen Lage von Flüchtlingsströmen verschont bleiben. Sie sind überdies in wenigen Flugstunden zu erreichen; es gibt viele Flugverbindungen. So wurde für 2016 allein für Mallorca mit rund elf Millionen Touristen ein neuer Gästerekord verzeichnet. Es profitierten nicht nur Hotels, sondern auch Ferienwohnungs- und Ferienhausvermieter.

Besitzer von Ferienwohnungen nehmen im Schnitt 46 000 Euro pro Jahr ein

Doch wo so häufig und lange die Sonne scheint, gibt es auch Schatten. „Viele Fincas werden teuer an Touristen oder an Dauergäste vermietet, die sich einen Kauf zu den gestiegenen Preisen nicht leisten können“, sagt 12 B und blättert weiter im Gratiskatalog von ibiCASA, um die aktuellen Preise der Angebote mit seiner Finca abzugleichen. Die Mietobjekte fehlen den Einheimischen. Und den Saisonarbeitern. „Auf Ibiza verkaufen viele ihr Eigentum für teures Geld oder gehen dort aus den gemieteten Objekten raus, um sich auf Mallorca eine bessere Lage oder endlich etwas Eigenes zu leisten“, sagt 12 B.

Ferienvermietungsgesellschaften gehen bei einer Immobilie in guter Lage, mit gehobener Ausstattung sowie einem attraktiven Preis-/Leistungsverhältnis von 200 Tagen Auslastung im Jahr aus. Hat die Behausung eine Heizung, können es auch ein paar Tage mehr sein: Die Saison hat sich sowohl mit Blick auf das Frühjahr als auch mit Blick auf den Spätherbst verlängert. So beziffern die Makler von Porta Mallorquina die durchschnittlichen Einnahmen auf 46 000 Euro pro Jahr.

Wer seine Wohnung vermieten will, braucht jemanden, der sich darum kümmert. 12 B hat immerhin seine Schwester auf der Insel. Der Deutsche vermietet nicht, freut sich aber, wenn ab und zu einmal durchgelüftet wird. Das ist wichtig, vor allem am Meer, wo es feucht ist. Objekte in der ersten Meereslinie mit Panoramablick erzielten der aktuellen Untersuchung zufolge im Süden Aufschläge von 109 Prozent im Durchschnitt. Auf den Balearen sind Immobilien in der ersten Meereslinie begrenzt durch ein strenges spanisches Küstenschutzgesetz und restriktive Bauvorschriften. Entsprechend begehrt sind sie. Am teuersten ist die direkte Küsten- oder Strandlage in der auch sonst hochpreisigen Region Südwest mit durchschnittlich 8110 Euro pro Quadratmeter.

"So etwas habe ich schon auf Sylt"

© Porta Mallorquina

Und wer als Eigentümer keinen Meerblick zu bieten hat und gerne verkaufen möchte, kann sich glücklich schätzen, einen Golfplatz in der Nähe zu haben oder einen Pool sein Eigen zu nennen.

Nach oben sind dann natürlich keine Grenzen gesetzt, wenngleich das Luxussegment (noch) begrenzt ist. Auf Mallorca liegen Palma und Umgebung in etwa gleichauf: Ein Viertel der Objekte ist dem Luxussegment zuzuordnen, zwei Drittel bis drei Viertel befinden sich im gehobenen und im Luxusbereich.

Immobilienberaterin Katharina Croft hat vor wenigen Tagen ein „schickes Meerblick-Penthouse mit großer Terrasse“ in der Altstadt von Palma verkauft, endlich: 45 Quadratmeter für 525 000 Euro, darin bereits eingepreist das neuwertige Dreisitzer-Ikea-Sofa „Ektorp“ (Neupreis: 299 Euro).

Es war zunächst nicht möglich, die vom Eigentümer aufgerufenen 595 000 Euro zu erzielen: Die solvente (und zumeist ältere) Klientel sah sich nicht auf der vergleichsweise engen Treppe auf dem Weg in das dritte Stockwerk, so schön die verlockende 20-Quadratmeter-Terrasse auch ist. Außerdem wurde der skandinavische Ausstattungsstil des Penthouse kritisiert („So etwas habe ich schon auf Sylt“). Mindestens spanientypische Holzbalkendecken und Steinzeug – anstelle des ausgelegten Laminats – sollten es schon sein. Verkauft wurde das Apartment schließlich dennoch: an einen Vater, der es seiner 24-jährigen Tochter zum Geschenk machte. In diesem Fall dürfte Treppenlaufen kein Problem sein.

Rund 8000 Euro pro Quadratmeter muss man für Luxusimmobilien auf Mallorca ausgeben

„Mit einem Aufzug und einem Parkplatz steigt der Preis enorm“, sagt Croft. Zumal, wenn das Haus frisch durchrenoviert ist. Sie beobachte, dass Investoren „ganze Häuserstränge“ in der Altstadt kauften, die nun von Touristen als Wohneigentumsstandort entdeckt werde.

© Porta Mallorquina

Mit rund 8000 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer für Luxusimmobilien auf Mallorca im Durchschnitt rechnen, im Südwesten sogar mit über 9000 Euro. Besonders auffällig sind hier die Regionen Nord und Nordwest, stellte Wölfle in seiner Studie heraus: „Im allgemeinen Durchschnitt eher im unteren Segment angesiedelt, schnellen im Luxusbereich die Preise nach oben.“ Die aktuelle Erbengeneration kann sich das offenbar durchaus leisten. Der Durchschnittskunde wird jedenfalls von Maklern mit Mitte/Ende 40 angegeben – und damit deutlich jünger als frühere Käufergenerationen.

Air-Berlin-Mitflieger 12 B ist froh, dass er nicht in der Altstadt Ibizas wohnt. „Im Winter ist es da tot – alles Ferienapartments.“ Er freut sich über seine Finca auf dem Lande. „Ein schöner offener Wein, die mediterrane Küche – es schmeckt ja eigentlich alles, und vor der Tür wächst gleich der Rosmarin.“ Und wie ist es mit den Spanischkenntnissen? „Fürs Handeln auf dem Markt reicht es“, sagt 12 B und wartet am Gepäckband auf seinen Koffer. Er ist voll mit Orangen.

Einen Renditerechner für Ferienimmobilien finden Sie hier.