Berliner Immobilienmanagement: „Wir bräuchten 120 Millionen Euro mehr im Jahr“

Herr Lemiss, Frau Möhring, die Liste der Liegenschaften, die Sie verwalten und nicht wiederherrichten können, dürfte lang sein. Haben Sie einmal für sich beziffert, wie groß Ihr Jahresetat sein müsste, wenn Sie allein den gröbsten Verfall aufhalten wollten?

LEMISS: In der Dramatik würde ich durchaus widersprechen. Wir könnten natürlich unendliche Forderungen aufstellen. Das wäre aber gleichzeitig unrealistisch, denn die Maßnahmen müssten auch abgearbeitet werden, zumal eine Reduzierung des Sanierungsstaus auf „Null“ auch nicht unbedingt das Ziel ist. Das wäre auch unwirtschaftlich. Wir könnten jedoch den wesentlichen Teil des Sanierungsstaus abbauen, wenn wir für das den Bestand der durch Institutionen des Landes selbst genutzten Gebäude 120 Millionen Euro zusätzlich pro Jahr erhalten. Damit hätten wir in etwa zehn Jahren einen guten Zustand unserer Gebäude erreicht.

120 Millionen Euro zusätzlich pro Jahr für die Instandhaltung von Immobilien, die im Betrieb sind. Was müsste denn dringend angepackt werden? Betrifft das den Osten eher als den Westen?

LEMISS: Territorial gibt es keinen Unterschied. Die Polizei ist ganz weit oben beim Sanierungsstau. Dann kommen aber auch schon die Feuerwehren. Zum Teil, gerade in Bezug auf die Freiwilligen Feuerwehren, hat es hin und wieder aber auch Sinn, die vorhandenen Objekte nicht mehr zu sanieren, sondern neu zu bauen und das geschieht derzeit ja auch. So gibt es acht Neubauten, die in Planung, oder sich bereits in der Umsetzung befinden. Der Neubau der Freiwilligen Feuerwehr in Rauchfangswerder ist sogar bereits abgeschlossen. Aufgrund der aktuellen Haushaltssituation steht leider die Finanzierung der noch nicht im Bau befindlichen Objekte auf der Kippe. Die bereits begonnenen Vorhaben in Schmöckwitz und Grünau werden aber auf jeden Fall fertiggestellt. Aber bei den anderen…

…da brennt's?

LEMISS: Kann man so sagen. Feuerwehr und Polizei sind die Portfolien, die uns am meisten Sorgen bereiten.

In Bogensee, einem riesigen Gelände, das Berlin in der brandenburgischen Gemeinde Wandlitz gehört, haben Sie nun Dächer notdürftig vor Regen geschützt. Das Land Berlin wendet Jahr für Jahr rund 200000 Euro nur für die notwendigsten Sicherungsmaßnahmen auf. Eigentlich ist das doch ein Fall für den Rechnungshof, wenn Geld immerzu in ein großes Loch geworfen wird. Warum passiert hier nichts, was die Liegenschaft wirklich voranbringt?

MÖHRING: Bogensee ist kompliziert. Es liegt in Wandlitz (Brandenburg), also nicht in Berlin, gehört aber Berlin. Damit liegt auf der Hand, dass man in Bogensee nichts tun kann ohne das Zutun der Gemeinde. Wir haben also zwei Bundesländer, die sich damit befassen müssen. Und der Sanierungsstau bei den denkmalgeschützten Gebäuden vor Ort ist erheblich. Für eine Entwicklung des Standortes gibt es kein Baurecht. Was immer dort passiert, müsste Hand in Hand mit der Verkehrsentwicklung in der Gemeinde gehen – zum Beispiel, wenn man Wohnungen baut, was vielleicht eine wünschenswerte Entwicklung wäre. Möchte man einen solchen Standort ertüchtigen, müsste man in beträchtlichen Größenordnungen bauen. Wahrscheinlich müssten auch teilweise Waldflächen einbezogen werden. Wenn dort Wohnungen für 3000 bis 4000 Menschen entstehen, hätte man noch eine kleine Gemeinde dazu gewonnen. Das wird nach unserer Wahrnehmung auch nicht wirklich gewünscht.. Wir planen in diesem Herbst einen ersten Termin vor Ort – mit allen Akteur:innen. Das ist in der jetzigen Wahlkampfphase schwierig; da gibt es einfach andere Themen. Aber Sie haben recht: Die gegenwärtige Situation quält uns sehr, denn diese rund 200000 Euro im Jahr gehen dem Land Berlin schlichtweg verloren.

Die Lungenklinik Heckeshorn wurde 2007 geschlossen, Teile wurden noch einmal als Flüchtlingsunterkunft genutzt. Doch nun schreitet der Verfall auch hier voran. Sie haben als Verwalterin und Sachwalterin nun ein Flatterband aufgespannt: "Achtung, Lebensgefahr". Können Sie sich erklären, warum das Land Berlin ehedem funktionsfähige Gebäude bewusst verfallen lässt?

LEMISS: Wir haben bis heute das Gefühl, dass wir wirklich wenig Unterstützung aus dem Bezirk bekommen. Das empfinden wir zum Teil schon als Blockade. Hier erwarten wir deutlich mehr Unterstützung. Darüber hinaus gibt es auch keine wirkliche Aktivität, über die bisherige Widmung des Gesamtareals nachzudenken.

... und das ist "Klinik"?

LEMISS: Das ist "Klinik". Jetzt wissen wir aber auch alle, dass es aktuell in Berlin vordergründig nicht darum geht, neue Kliniken zu eröffnen. Und gleichzeitig wissen wir natürlich auch um die nicht ganz einfache verkehrstechnische Anbindung von Heckeshorn. Damit gilt es natürlich, behutsam umzugehen. Derzeit gibt es zwischen Hauptverwaltung und Bezirk ein recht unglückliches Patt in Hinblick auf eine Entwicklung.

MÖHRING: Es ist ein politisches Geplänkel, in dem wir wenig Einflussmöglichkeiten haben. Wir können das für uns bewerten, aber wir können es nicht verändern. In Heckeshorn besteht ein Flächennutzungsplan, der geändert werden müsste, um dieses Gebiet zu entwickeln. Nun ist es so, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung das Baurecht für einen Teil des Areals an sich gezogen hat. Aber eben nicht für das Gesamtareal. Der Bezirk könnte für den Rest des Areals mit entsprechenden Planungsvorgaben vorangehen – das tut er aber nicht. Nach unserer Wahrnehmung ist man verschnupft darüber, dass der Senat eingestiegen ist. Da sitzen wir wie Zaungäste und schauen uns das an. Was dabei schmerzt ist, dass dieser Konflikt zwischen Senat und Bezirk einer Initiative in die Hände spielt, die mit Rechtsmitteln alles verhindern will, was dort im Sinne des Geflüchtetenwohnens passieren soll.

Was wäre - um nicht von Forderungen zu sprechen - Ihr dringlicher Appell an die künftige Landesregierung mit Blick auf Ihre Arbeit, die Sie notgedrungen vor sich herschieben?

LEMISS: Gerade in Bezug auf die Genehmigungsverfahren von Baumaßnahmen denke ich, dass wir an einem Punkt angekommen sind, dass sich Behörden gemeinsam an einen Tisch setzen müssen, vielleicht sogar in Mediationsverfahren – um zu klären, wie man zukünftig miteinander agiert. Dabei kommt zum Tragen, dass wir es bei Genehmigungsverfahren immer mit Landes- und bezirklichen Behörden zu tun haben. Wenn aber eine Untere Naturschutzbehörde oder eine Berliner Forsten die Feuerwehren fast schon feindlich behandeln und verlangen, dass man ihr Bedarfsanforderungs- und Nutzungskonzepte übergibt, um diese zu bewerten, dann kann ich nur noch den Kopf schütteln. Es wäre daher sehr zu wünschen, dass es gerade bei bestimmten, zwingend notwendigen Bauvorhaben der Daseinsvorsorge zu vereinfachten Verfahren kommt.

© BIM/Felix Oberhage

Das Lamento teilen Sie auch mit privaten Investoren. Zu einem anderen Punkt. Auf der Berliner Denkmalliste stehen rund 8000 Bau-, Garten- und Bodendenkmäler. Berlins oberster Denkmalschützer, Landeskonservator Christoph Rauhut, sagte dem Tagesspiegel Ende August, er habe da "keine Sorgenkinder". Geht Ihnen das auch so, wenn Sie die Liste gefährdeter Denkmäler ansehen, die Sie im Portfolio haben?

MÖHRING: Natürlich haben wir Sorgenkinder. Ich nehme mal das Hubertusbad, das beim Tag des offenen Denkmals am 12. September präsentiert wurde. Wir sind uns alle einig, dass wir dieses schöne denkmalgeschützte Gebäude erhalten wollen; die Wiedereinführung des Schwimmbetriebes, wie von einer Initiative gewünscht, wäre hingegen der größtmögliche schädliche Eingriff in das Denkmal und wird deswegen und aus wirtschaftlichen Gründen nicht in Betracht gezogen. Wir haben zudem eine andere Immobilie, die Württembergische Straße ist eines unserer größten Bauvorhaben …

Der Sitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen…

MÖHRING: Genau, das Hochhaus. Es steht unter Denkmalschutz. Die BIM wird dort unter anderem die Fassade sanieren. Gleichzeitig wollen wir aber auch energetisch sanieren und daraus ein Vorzeigeprojekt machen. Da sind wir uns mit Landeskonservator Rauhut einig. Eine energetische Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist schwierig: Reicht unser Budget? Es muss auf jeden Fall wirtschaftlich darstellbar sein.

LEMISS: Um es deutlich zu sagen, wir haben 1000 Gebäude von relevanter Größe im Bestand, Bauwerke die also größer als 250 Quadratmeter sind. Davon stehen etwa 40 Prozent unter Denkmalschutz. Wir reden z. B. über das Thema sommerlicher Wärmeschutz – also auch außenliegende Jalousien. Da dieses Thema vor dem Hintergrund der Klimaerwärmung immer wichtiger wird, sind wir gegenwärtig dabei, zu einem gemeinsamen Leitfaden mit dem Landesdenkmalamt zu kommen, der in der Folge hoffentlich auch von den unteren Denkmalschutzbehörden als Empfehlung betrachtet wird.

Ein prominenter Fall ist in der Schwebe. Hier wird der BIM, bzw. dem Land Berlin Intransparenz bzw. Subjektivität im Vergabeverfahren vorgeworfen, diese Kritik kommt von Architekten aber auch vom Bezirk. Wir meinen das Grundstück Ackerstraße 28 in Mitte, ein ausgesprochenes "Sahnestück", wenn man die Lage bedenkt. Wie kann es sein, dass hier nun möglicherweise neu ausgeschrieben wird und sich dann die Vergabekriterien ändern? Das klingt stark nach staatlicher gelenkter Immobilienpolitik nach Lehensherrenart.

MÖHRING: Genau das ist es nicht. Diese Konzeptverfahren sind förmliche Vergabeverfahren. Das heißt, dass man sich als öffentlicher Auftraggeber an bestimmte Vorgaben halten muss, die den Grundsätzen von Transparenz und Gleichbehandlung aller Bieter folgen. Ich darf die Mindestvorgaben dementsprechend nicht mehr verändern. Und das ist uns hier passiert. Es sind jetzt Nachprüfungsverfahren bei der Vergabekammer des Landes Berlin anhängig, weil sich einige Bieter:innen beschwert haben. Das ist ihr gutes Recht; denn das Vergaberecht ist zum Schutz der Bieter:innen da und eröffnet diesen Rechtsweg.

Die Genossenschaften beklagen, dass sie in Berlin nicht zum Zuge kommen, trotz anderer Aussagen in der Koalitionsvereinbarung von Rot-Rot-Grün.

MÖHRING: Wir haben 16 Verfahren für genossenschaftliche Projekte geplant, in unterschiedlichen Härtegraden der Planung. Man muss ehrlichweise sagen, dass es kleinere Grundstücke sind. Die für den Geschosswohnungsbau geeigneten großen Grundstücke sind im Wesentlichen an die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften gegangen.

Das ist doch unfair!

MÖHRING: Das war Teil der Koalitionsvereinbarung und ist eine politische Entscheidung. Ebenso wie übrigens die Entscheidung, Grundstücke vorrangig im Erbbaurecht vergeben zu wollen. Es ist schon so, dass einige Genossenschaften lieber kaufen wollen. Die Mehrheit der Genossenschaften kommt jedoch mit Erbbaurechten klar.

Aber die Erbbauzinsen sind in Berlin angesichts der EZB-Politik hoch, der Wunsch der Genossenschaften zu kaufen, ist somit nachvollziehbar.

MÖHRING: Das stimmt. Trotzdem werden wir als Land im Grundsatz nicht verkaufen; denn der Wunsch Berlins, seine Grundstücke auch für künftige Generationen zu sichern und dementsprechend über Erbbaurechtsvergaben weiter Einfluss auf die Nutzung dieser Grundstücke nehmen zu wollen, ist eben gewichtiger.

Haben Sie viele Liegenschaften, die Sie im Erbbaurecht vergeben haben oder vergeben wollen?

MÖHRING: Wir haben neun Konzeptverfahren beurkundet. Davon allein vier Baufelder auf  der Schöneberger Linse. Das waren die letzten großen Abverkäufe. Unser Wunsch wäre schon, dass man sich im Sinne der Liegenschaftspolitik öffnet und nicht nur an Genossenschaften sowie gemeinwohlorientierte Dritte vergibt. Es gibt auch Wirtschaftsunternehmen, die sehr sozial aufgestellt sind und entsprechende kommunale Interessen bei ihren Vorhaben berücksichtigen. Auch diesen Gewerbeunternehmen würden wir gerne Erbbaurechte geben. Das ist momentan noch eine schwierige Diskussion.

Abrisse sind in Berlin und anderswo gar nicht gewünscht: Weiterbauen heißt nicht nur bei den Architekten heute die Devise. Dies auch und vor allem aus Klimaschutzgründen. Was bedeutete ein solcher Ansatz für Ihre Arbeit?

LEMISS:  Häufig ergibt sich nach einem Rückbau eines stark sanierungsbedürftigen Gebäudes wie beispielsweise in der Invalidenstraße am Standort des ehemaligen Landeslabors die Möglichkeit, mehr Baumasse, etwa durch höhere Bauwerke oder Blockrandbebauung zu errichten. Unsere Liegenschaft zieht sich bis zur Straße Alt Moabit und nach entsprechenden Rückbauten solch schadhafter Gebäude könnten wir dort ein ganz neues Quartier entwickeln – unter Einbeziehung von Verwaltung, Wohnen oder auch einer Schule oder Kita. Wir sind mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und dem Bezirk gerade dabei, das Areal zu beplanen. Unseres Erachtens müsste man noch mehr Gebäude abreißen, die sowieso zerfallen sind.

Welche Ihnen als BIM gestellte Aufgaben sind praktisch unlösbar?

MÖHRING (lacht): Keine. Die fetten Zeiten sind aber vorbei. Wir müssen mit weniger Geld besser klarkommen. Vor allem für das SODA wird es schwierig,weil man diesem Sondervermögen Grundstücke für die Daseinsvorsorge zuweist, aber die Budgets nicht mitgedacht hat, um solche Liegenschaften baulich herzurichten. Wenn wir von der BIMA oder der Deutschen Bahn kaufen, können Sie davon ausgehen, dass dies keine Premiumobjekte sind und wir uns einen hohen Sanierungsstau einkaufen.

Wie, das ist nicht mitbedacht worden, dass man sich um diese Objekte dann auch kümmern muss?

MÖHRING (lacht): Nun, zumindest ist es bislang noch nicht so, dass die Fachverwaltung, die Fachbedarf im Sinne der Daseinsvorsorge für ein anzukaufendes Objekt anmeldet, auch das notwendige Geld für die bauliche Ertüchtigung und Unterhaltung beschafft.