Gutachtermarktbericht 2017/2018: Berlin bleibt teuer

Die deutsche Hauptstadt ist bei Kapitalanlegern gefragt wie nie. Ein stabiles wirtschaftliches Umfeld, eine hohe Beschäftigungszahl und nachhaltiges Bevölkerungswachstum machen den Immobilienstandort Berlin für nationale sowie internationale Investoren interessant. Der Nachfragedruck lässt die Preise weiter steigen, aufgrund des weiterhin nicht ausreichenden Angebots nehmen die Kauffälle im Eigentumswohnungssegment ab 3000 Euro pro Quadratmeter und bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Kaufpreis ab 250 000 Euro allerdings weiter ab. Dies gehört zu den zentralen Befunden, die aus dem aktuell veröffentlichten Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses herauszulesen sind.

Der Bericht basiert auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe und ist damit eine besonders verlässliche Informationsquelle. Aufgeführt werden für das Jahr 2017 insbesondere Umsatzzahlen, Durchschnittspreise und Preisveränderungen einzelner Teilmärkte, Zahlen über neu begründetes Wohnungs- und Teileigentum sowie Tendenzaussagen zu bereits erfassten Immobilienverkäufen des Jahres 2018.

Wegen des anhaltenden Bevölkerungszuwachses in Berlin konstatieren die Gutachter eine weiterhin hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken für den Wohnungsbau mit deutlichen, wenngleich abgeschwächten Anhebungen von Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2018.

6,6 Millionen Euro für ein Grundstück in Grunewald

2017 wurde mit Blick auf den Geldumsatz ein neuer Spitzenwert erreicht: Rund 18,2 Milliarden Euro wurden umgesetzt – trotz eines Rückgangs bei der Verlaufszahlen um sechs Prozent (30 770 Kauffälle wurden 2017 notiert).

Die Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung stellten mit rund 62 Prozent auch 2017 den größten Anteil nach Kauffallzahlen. Für ein Villengrundstück in Grunewald wurde mit 6,6 Millionen Euro der höchste Verkaufswert 2017 ermittelt. Laut einer Analyse des Premiumimmobilienmaklers Dahler & Company wurden in Berlin im vergangenen Jahr 7297 Immobilien im Premiumsegment verkauft.

Analysiert wurden dabei die Eigentumswohnungen ab einem Wert von 3000 Euro pro Quadratmeter und Ein- und Zweifamilienhäuser ab einem Gesamtkaufpreis von 250 000 Euro.

Der Premiumimmobilienmarkt war damit für 33 Prozent der Gesamtverkäufe verantwortlich, so die Makler. Detailliert wurden die Teilmärkte Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Prenzlauer Berg, Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und der Potsdamer Immobilienmarkt untersucht.

Die Mieten steigen weiter an

Während die Anzahl der Kauffälle sowohl insgesamt als auch im Premiumimmobiliensegment gesunken ist, lassen sich insbesondere auf dem Premiummarkt weitere Preissteigerungen verzeichnen. 465 839 Euro für Eigentumswohnungen und 551 775 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden bei Käufen im untersuchten Segment durchschnittlich fällig. Käufer zieht es auch weiterhin besonders in die zentralen Lagen. Vor allem die Teilmärkte Mitte und Prenzlauer Berg sind stark nachgefragt und zeichneten sich für rund 43,5 Prozent oder 3122 der gesamten Verkäufe in den untersuchten Teilmärkten verantwortlich.

95 der verkauften Wohnungen in Mitte und Prenzlauer Berg hatten dabei einen Verkaufswert von über 1 Millionen Euro. Den stärksten Anstieg von Kauffällen wiesen die Stadtteile Gesundbrunnen mit 437 (plus 166 Prozent) und Wedding mit 151 (plus 101Prozent) auf. „Der Nachfrageüberhang sorgt in beiden Segmenten, bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern, gleichermaßen für rückläufige Verkaufszahlen. Insbesondere im Zentrum werden die Preise durch diesen Trend allerdings weiter an Auftrieb gewinnen, so könnten potentielle Käufer in Zukunft vermehrt auf Randbezirke ausweichen“, prognostiziert Vincent Papke, Geschäftsführer bei Dahler & Company Berlin.

© Fabian Bartel/Tsp

Mittelfristig ist für den Berliner Wohnungsmarkt keine Beruhigung in Sicht. Die Gutachter ermittelten deutliche Anstiege bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen auf 16 548 Wohneinheiten (plus 25 Prozent) und im Neubau auf 7072 Wohneinheiten (plus 45 Prozent). Die meisten Wohnungen wurden im Altbezirk Friedrichshain umgewandelt (2526 Wohnungen). „Mit dem Anstieg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen trotz der Genehmigungsvorbehalte in den vielen Milieuschutzgebieten um rund 25 Prozent erwarten wir noch mehr Eigenbedarfskündigungen und massive Mietsteigerungen in diesen Objekten“, kommentierte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, den neuen Immobilienmarktbericht: „Für Errichtung neuer Wohnungen spiegelt der Rückgang der Kauffälle bei einem Anstieg des Geldumsatzes die besondere Dramatik wider.“ Der Bericht sei eine Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung. Besorgniserregend sei vor allem der Preisanstieg beim Handel mit Mietwohnhäusern, bei vermieteten Eigentumswohnungen und bei unbebauten Grundstücken.

Wohnen bleibt auch 2018 teuer

Sebastian Scheel, Staatssekretär der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sagten zu den Zahlen: „Vor dem Hintergrund weiter steigender Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zeigt sich, wie wichtig die Strategie der Ausweitung von Milieuschutzgebieten in Berlin ist. Schon heute werden so in 46 Gebieten rund 740 000 Berlinerinnen und Berliner vor Umwandlung und Verdrängung geschützt. Wir werden die Bezirke deshalb auch künftig bei der Anwendung dieses wichtigen Instruments für den Erhalt der sozialen Stadt unterstützen.“

Scheels Senatsverwaltung stellte zudem die unveränderte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen mit einem Plus von 13 Prozent heraus. Der höchste Kaufpreis wurde für eine Eigentumswohnung in Höhe von rund 18 200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Kurfürstendammnähe bezahlt.

In ihrem Ausblick für das laufende Jahr schreiben die Gutachter: „Erste vorläufige Analysen zeigen auch 2018 weiter steigende Preise, allerdings mit tendenziell abgeschwächtem Anstieg bei bebauten Grundstücken sowie bei Eigentumswohnungen.“ Im ersten Quartal 2018 sind die Kauffallzahlen mit rund neun Prozent leicht zurückgegangen, während der Geldumsatz mit zirka 21 Prozent deutlich gesunken ist.  

Der Bericht im Internet unter: www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/marktanalyse/artikel.175633.php