Immobilien als Geldanlage: Wie man auch mit kleinen Beträgen vom Immobilienboom profitieren kann

Die meisten Anleger sind es leid: Mit Festgeld, Tagesgeld oder Bundesanleihen können sie kaum noch positive Renditen erzielen. Immer mehr Anleger stecken ihr Geld deshalb in Betongold. Doch nicht jeder kann oder will gleich eine eigene Immobilie kaufen. Alternativ bieten sich deshalb Investitionen in Immobilienfonds an – und zwar auch schon für kleinere Beträge.

Eine Wahl haben Anleger zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Die Unterschiede sind erheblich: Bei letzteren investiert ein Anleger meist nur in ein einziges Immobilienprojekt, und wird dabei über den Fonds zu einem direkten Miteigentümer – mit allen Risiken wie Chancen. Investiert werden kann dabei nur in der Phase der Emission, danach ist das Papier geschlossen. Meist sind Mindestsummen von 10.000 Euro notwendig, die dann zehn Jahre fest angelegt sind. Bei offenen Immobilienfonds, sogenannten OIF, können Anleger hingegen auch mit kleinen Summen in Immobilienpakete investieren.

Weil sich langfristige Investments in Immobilien aber eigentlich nur schwer mit der kurzfristigen Verfügbarkeit des Anlegergeldes vereinbaren lassen, hat der Gesetzgeber bereits 2013 neue Regeln für OIF geschaffen, etwa eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten oder eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Hinzu kommt: Viele offene Fonds haben ihre Türen geschlossen und nehmen nur phasenweise frisches Geld an, weil sie nicht mehr ausreichend attraktive Kaufobjekte finden und hohe Liquiditätsquoten die Renditen ruinieren.

Offen sind derzeit nur wenige Fonds, etwa die Immobilienfonds der DWS, der Commerzbank oder der Industria Wohnen, die für den Fokus Wohnen gerade einen so genannten „Cash Call“ zum Einsammeln frischer Gelder lanciert hat. Auch der neue Swiss Life European Living, den Swiss Life für die Deka konzipiert hat und verwaltet, nimmt Anlegergelder an und wird am ersten Oktober an den Start gehen.

Stiftung Warentest ist zurückhaltend

Vor allem in die offenen Immobilienfonds flossen zuletzt große Summen. 16,5 Milliarden Euro steckten Privatanleger zwischen Ende Juni 2017 und Ende Juni 2019 in OIF, von denen damit inzwischen deutlich über 100 Milliarden Euro verwaltet werden. Die Erträge von Mieten wie Verkaufserlösen sind im Vergleich zu den Zinsmärkten ansehnlich: 3,6 Prozent ließen sich im Schnitt im zurückliegenden Jahr erwirtschaften, wobei die Spanne der Wertentwicklung zwischen 2,1 Prozent – wie etwa beim UniImmo Global oder beim Deka Immobilien Global – und neun Prozent lag – wie beim Wertgrund Wohnselect, dessen Wohnimmobilien aufgewertet wurden. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum floss nur eine knappe halbe Milliarde in geschlossene Immobilienfonds, die Ende Juni damit knapp 1,9 Milliarden Anlegergelder verwalteten.

Strikt reguliert sind jedenfalls alle Produkte. Auch die geschlossenen Fonds, die heute „alternative Investmentfonds“ (AIF) heißen und früher eher dem grauen Kapitalmarkt zuzuordnen waren. Dennoch sieht die Stiftung Warentest in einer aktuellen Analyse kaum empfehlenswerte Produkte in diesem Teilsegment: Dem Anleger müsse klar sein, dass er bei AIF „als Mitunternehmer auch das Risiko eines Totalverlusts trage“, so die Tester. Mehr als fünf Prozent des Vermögens sollten deshalb nicht in geschlossene Immobilienfonds gehen, so der Rat.

Nur zwei Produkte erhielten im Test eine noch zufriedenstellende Bewertung, der Rest war nur „ausreichend“ oder wurde bereits vor dem Test aussortiert. Neben hohen Risiken eines Investments in einzelne Objekte bemängelten die Verbraucherschützer vor allem die hohen Kosten. Zwischen 13,5 und 17 Prozent der Investitionssumme gingen anfangs in Vertrieb oder Vorfinanzierung. Die Kosten fraßen dabei selbst beim günstigsten AIF rund 40 Prozent der Rendite auf, rechnen die Warentester vor. Die Branche selbst verweist darauf, dass der Fokus auf ein einzelnes Objekt durchaus die Renditen deutlich steigern könne, und dass die Regulierung durch den Gesetzgeber die Risiken erheblich dämpfe.

Mietendeckel schafft Risiken

Doch auch bei den offenen Immobilienfonds gibt es Kritikpunkte. „Die Risiken eines Investments steigen“, sagt etwa Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfonds-Analyse bei Scope, einer Berliner Ratingagentur, die regelmäßig Immobilienfonds unter die Lupe nimmt. Neuinvestitionen seien teuer, im Segment der Gewerbeimmobilien kämpfe der Markt mit Veränderungen im Berufsleben, etwa dem Trend zu Co-Working, dem Druck des E-Commerce etwa auf Shoppingcenter oder auch mit den hohen Bewertungen im Hotel- und Logistikbereich. Und im zuletzt stark gewachsenen Wohnsegment drohe etwa in Berlin wegen des Mietendeckels ein kompletter Investitionsstopp und ein Ende laufender Sanierungsmaßnahmen.

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Gleichzeitig würden die Warnungen vor Preisabschwüngen bei voll entwickelten Wohnimmobilien in vielen Metropolen immer deutlicher, warnen auch die Fondsspezialisten von Wertgrund. In den sieben sogenannten A-Städten, also den deutschen Top-Immobilienstandorten, gebe es Überhitzungstendenzen mit einem Rückschlagpotenzial von bis zu 36 Prozent. Auch erhebliche Aufwertungen ihrer Portfolios, von denen einige ältere Fonds profitiert hätten, werde es in Zukunft nicht mehr so häufig geben können, fügt Knorr hinzu.

Im Durchschnitt 2,5 Prozent Rendite

Die Immobilienexpertin erwartet für die Branche in den kommenden Jahren dennoch zwar leicht gedeckelte, aber passable Renditen. „Anleger können im Durchschnitt mit 2,5 bis drei Prozent pro Jahr, bei Wohnimmobilien mit drei bis vier Prozent rechnen.“ Vor allem im Bereich Wohnen könne der Anleger weiter auf steigenden Mieten und Preise setzen. Die niedrigen Zinsen deckelten auch die Investitionskosten.

Wie hoch der Druck der Anleger ist, zeigt beispielsweise der Mitte 2017 aufgelegte UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment, der Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken. Er schaffte mit einem Investment in derzeit 925 Wohn-Liegenschaften in Deutschland auf Jahressicht zwar nur eine Rendite von 2,2 Prozent. Dennoch rennen die Anleger dem Fonds bei neuen Cash-Calls die Türen ein. Aktuell haben Privatinvestoren rund 3,1 Milliarden Euro in dem Papier deponiert.

Mit zusätzlich acht Fonds hat die Branche in den vergangenen zwei Jahren versucht, den Anlagedruck abzubauen, diverse weitere sind in Vorbereitung oder kommen demnächst auf den Markt. So will etwa die Sparkassen-Fondstochter Deka Anfang 2020 ein Papier auflegen, das währungsgesichert in Immobilien dynamischer Metropolen investiert, etwa in Seoul oder Tokio. Scope-Analystin Knorr glaubt, dass sich offene Immobilienfonds durchaus auch weiter als Basisinvestment für Privatanleger lohnen. Zwar seien die Produkte nicht risikofrei, aber als wenig volatile Fondsgruppe mit vernünftigen Bewertungen und voller Regulierung durchaus für jeden Privatanleger geeignet.