Studie zu Pendelverhalten in Großstädten: Mieten im Umland steigen stärker als in Berlin

Der Anstieg von Mieten für Wohnungen im Umland ist viel kräftiger als in Berlin. Außerdem nimmt die Zahl der Pendler aus Brandenburg in die Hauptstadt kräftig zu. Zwar ist das Wohnen im Umland immer noch etwas günstiger als in der Stadt. Allerdings schließt sich diese Lücke rapide, weil die Nachfrage nach Wohnungen kräftig zunimmt.

„Die steigende Bedeutung des Umlands schlägt sich im rapiden Anstieg des Mietniveaus nieder“, heißt es in der aktuellen Studie zum Pendelverhalten in den sieben deutschen Großstädten, die das Forschungsinstitut Empirica-Regio vorgelegt hat.

Das Fazit von Verfasser Jan Grade: „Um dem Bedeutungsverlust der Kernstädte als Wohnort entgegenzuwirken, müssten die Städte vor allem junge Familien in der Stadt halten.“ So sei die zunehmende Zersiedlung der Umgebung zu vermeiden und eine höhere Stabilität des Wohnungsmarkts zu erreichen.

Am stärksten stiegen die Mieten zwischen 2012 und 2021 in Gemeinden des Großraums, die zwischen 30 und 40 Kilometer von Berlin entfernt sind: um fast fünf Prozent im Jahr durchschnittlich. Das Plus bei den Mieten in Berlin lag in demselben Zeitraum bei jährlich „nur“ gut drei Prozent und wird von allen näheren und entfernteren Umlandgemeinden übertroffen.

So stiegen die Wohnungsmieten um knapp vier Prozent in einem Radius zwischen zehn und 30 Kilometer Distanz zu Berlin. Mehr als vier Prozent jährliches Mietenplus war sogar für Wohnungen in einer Entfernung von 40 Kilometern von der Hauptstadt fällig.

Mangel an bezahlbaren Wohnungen

Schuld daran ist der Mangel an bezahlbaren Wohnungen – und nicht wie etwa in München oder Frankfurt ein kräftiger wirtschaftlicher Wachstumskern außerhalb der Stadtgrenzen. In diese „Arbeitsmarktzentren“ des Umlandes von München und Frankfurt pendeln mehr Menschen hinein als dort wohnen.

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Eine solche Entwicklung gibt es in der Hauptstadt noch nicht. „Das Umland als Arbeitsort ist im Großraum Berlin noch nicht zu beobachten, trotz einer Ansiedlung wie Tesla in Grünheide“, sagt Grade. Das liege daran, dass in der Stadt selbst noch neue Ansiedlungen wachsen, der Zalando-Campus zum Beispiel oder auch Adlershof.

Die steigenden Mieten im Umland zeigen, dass die Menschen mittlerweile keineswegs nur die Stadt auf der Suche nach dem Haus im Grünen verlassen. Vielfach hätten Haushalte, die sich vergrößern wollen wie beispielsweise ein Paar, das Nachwuchs erwartet, „keine andere Wahl, als weiter entfernt von Berlin nach bezahlbaren Wohnungen zu suchen“.

Verschärfte Lage am Berliner Wohnungmarkt

In Berlin fehlten nach Einschätzung des Senats bereits 2021 mehr als 50.000 Wohnungen. Die Lage hat sich zusätzlich verschärft, weil mehr als 66.000 Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine in Berlin einen ständigen Aufenthaltsstatus beantragt haben. Viele von ihnen sind in Notunterkünften untergebracht und drängen auf den regulären Wohnungsmarkt.

Im Angebot sind indes fast ausschließlich teure Eigentumswohnungen oder möblierte Mietobjekte. Leer steht weniger als ein Prozent der Wohnungen und das weit überwiegend nur zeitweilig für Umbauten oder Renovierungen bei einem Wechseln des Mieters.