Anstieg um 9,5 Prozent: Mieten für Wohnungen in Berlin steigen sprunghaft

Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt einen Preisrückgang in Höhe von 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal: Immobilien werden in Deutschland preiswerter, aber nicht billiger – die Zinsen sind immer noch hoch. Auf dem Wohnimmobilienmarkt gingen die Preise im Jahresvergleich bundesweit um 5,4 Prozent und im Quartalsvergleich um 0,9 Prozent zurück. Dies teilte der Verband der Pfandbriefbanken (vdp) nach der Auswertung seines aktuellen Immobilienpreisindex mit. In Berlin müssen Mieter dennoch mehr bezahlen.

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken zusammengeschlossenen Mitgliedsinstitute sind seit Jahren Marktführer für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland und halten auch bei der Finanzierung von Wohnimmobilien beachtliche Marktanteile.

Ein Ende der Mietanstiege ist nicht in Sicht.

Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Germany

Mit Blick auf Berlin sagte ein Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen auf Grundlage der Erkenntnisse der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: „Erst im ersten Quartal 2023 sinken die Kaufpreise unter den vergleichbaren Vorjahreszeitraum, erstes Quartal 2021, aber auch unter das Jahresmittel 2022.

© Grafik: Tagesspiegel/Ille | Quelle: Jll

Erst zu diesem Zeitpunkt ist also ein echter Preisrückgang zu beobachten.“ Laut vdp gaben die Immobilienpreise in Berlin binnen Jahresfrist um 3,6 Prozent nach, so wenig wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Nur rund ein Fünftel der Menschen indessen wohnt in Berlin im Eigentum. Berlin ist die Hauptstadt der Mieter.

Für sie macht sich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum infolge zu geringer Bautätigkeit immer stärker im Portemonnaie bemerkbar. Insbesondere gilt das für die vielen Singles in Berlin, die überdies von der Inflation hart getroffen werden. Zusätzlich erschwert wird die Situation durch den zu geringen Bau von Sozialwohnungen. Es fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung, als neue Sozialwohnungen hinzukommen.

Berlin legt das stärkste Preisplus hin

Die Mieten in der Hauptstadt schnellten im zweiten Quartal einmal mehr in die Höhe. Sie sind laut vpd-Immobilienpreisindex um satte 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum geklettert. Das ist der größte Zuwachs unter den sieben deutschen Metropolen. Im Bundesschnitt lag das Plus bei 6,2 Prozent.

Energetisch unfitte Objekte profitieren von Mietzuwächsen weniger.

Reiner Braun, Vorstand des Analyseinstituts Empirca (Berlin)

Allerdings muss differenziert werden.  Der Anstieg der Neuvertragsmieten fiel in den Top 7-Städten auf Quartalssicht vergleichsweise gering aus – mit Werten zwischen plus 0,1 Prozent (Berlin und Düsseldorf) und plus 1,2 Prozent (Köln), was laut vdp auf eine Beruhigung der Mietmärkte in den Metropolen hindeutet.

Reiner Braun, Vorstand des privaten Analyseinstituts Empirica, weist darauf hin, dass die Immobilien unterschiedlich ausgestattet sind, was sich bei den Mieten bemerkbar macht: „Energetisch unfitte Objekte profitieren von Mietzuwächsen weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.“

Laut Jones Lang LaSalle (JLL) legten die Angebotsmieten für Berliner Wohnungen im ersten Halbjahr zweistellig zu, um 16,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit hat sich die Mietpreisdynamik beschleunigt.

© dpa/Monika Skolimowska

Berlin hat nach Berechnungen des international tätigen Maklerhauses das stärkste Preisplus hingelegt: „In der Spitze haben die Angebotsmieten die 30-Euro-Marke erreicht, was einen Anstieg von 19,3 Prozent bedeutet.“ In den vergangenen fünf Jahren habe sich die Spitzenmiete somit um die Hälfte verteuert, schreibt JLL in einer Mitteilung. Bei den Neuvertragsmieten liegt die Hauptstadt nun mit 17,50 Euro je Quadratmeter auf Platz zwei hinter München (22,50 Euro).

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Es handelt sich bei dieser Betrachtung um Angebotsmieten. Sie geben keinen genauen Aufschluss darüber, zu welchen Preisen die Wohnungen tatsächlich vermietet wurden.

Wenig Neubau, viele Flüchtlinge

Neben der zu geringen Bautätigkeit ist der starke Zuzug durch Flüchtlinge nach Berlin ein weiterer Grund für die Preisentwicklung. 2022 wanderten fast 77.800 Menschen in die Hauptstadt zu, so das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Rund 60.000 Ukraine-Flüchtlinge halten sich nach Angaben der Sozialbehörde in Berlin auf.

„Die deutlich sinkende Anzahl an Baugenehmigungen lässt den Schluss zu, dass die Neubauzahlen auf längere Zeit hinter dem Bedarf zurückbleiben werden. Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht“, sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Die Kaufpreisrückgänge auf den Immobilienmärkten betreffen nicht nur Wohnimmobilien. Laut vdp belief sich die Abnahme der Preise gegenüber dem Vorjahresquartal (Quartal zwei 2023 zu Quartal zwei 2022) für Gewerbeimmobilien im Jahresvergleich auf 10,3 Prozent. Dabei war die rückläufige Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien mit minus 11,7 Prozent erneut ausgeprägter als bei Büroimmobilien (minus 9,8 Prozent), teilte der vdp mit.

„Die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise hat allerdings merklich nachgelassen, was eine Bodenbildung in den nächsten Quartalen möglich erscheinen lässt. Zumindest für Wohnimmobilienpreise zeichnet sich bereits eine Seitwärtsbewegung ab“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp.