Bis das letzte Steinchen sitzt. Ab 1. 1. 2018 dürfen in Bauverträgen nur noch maximal 90 Prozent per Abschlagszahlung verlangt werden. Foto: Bjame Sig Jensen/LEGO® House
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Baurecht Vorleistungsrisiken bleiben

Ernst Wilhelm
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Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht mit geänderten Abschlagsregelungen. Eine Einordnung.

Konflikte am Bau kosten Zeit und Geld, besonders auf Großbaustellen. Mit dem zum 1. Januar 2018 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neu geschaffenen Baurecht sollen ständige Streitigkeiten reduziert und damit die Abwicklung von Bauvorhaben beschleunigt werden.

Während einige der bisherigen werkvertraglichen Vorschriften als allgemeiner Teil erhalten oder nur geringfügig modifiziert wurden, gibt es jetzt für den auch neu definierten Bauvertrag spezielle Vorschriften. Gleiches gilt für den Verbraucherbauvertrag und den Architekten- und Ingenieurvertrag, der als werkvertragsähnlicher Vertrag eingeordnet wird.

Herzstück des neuen Bauvertragsrechtes ist das Anordnungsrecht. Es wird zwischen dem Änderungsbegehren und der verbindlichen Anordnung dieses Änderungsbegehrens unterschieden. Dazwischen liegen dreißig Tage, in denen Einvernehmen über die Änderung und über die vom Bauunternehmer geforderten Mehrkosten erzielt werden soll. Dazu hat der Bauherr, wenn er die Planung innehat, über seinen Architekten die Änderung zu beplanen. Auf dieser Grundlage macht der Unternehmer ein Angebot über die zu erwartenden tatsächlich erforderlichen Kosten. Darüber soll dann innerhalb der dreißig Tage Einvernehmen erzielt werden. Gibt es keine Einigung, kann der Besteller ab dem 30. Tag die Ausführung der geänderten Leistung anordnen. Bei Anordnungen, die für den Werkerfolg notwendige Leistungen beinhalten, besteht in der Regel eine Ausführungspflicht. Bei Anordnungen, die den bisherigen vereinbarten werkvertraglichen Erfolg selbst ändern, besteht meist kein Ausführungszwang. Der Unternehmer kann hier etwa einwenden, dass ihm die Ausführung nicht zumutbar sei.

Bei Streitigkeiten, ob eine Anordnung bindend ist, ob ein Änderungswunsch eines Bauherren dem Grunde nach Mehrkosten verursacht oder ob die Berechnung der Mehrkosten rechtens ist oder nicht, entscheidet in einem Eilverfahren das örtlich zuständige Landgericht durch neu geschaffene Baukammern.

Neues Kündigungsrecht bei Architektenverträgen

Der Bauunternehmer soll für die Nachtragsvergütung künftig achtzig Prozent seiner im Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen können. Bei Streit, ob diese achtzig Prozent zu hoch sind oder nicht, können wiederum die neuen Baukammern in einem neuen einstweiligen Verfügungsverfahren angerufen werden. Die 80-Prozent-Regelung soll dem Unternehmer Liquidität verschaffen. Stellt sich später heraus, dass die achtzig Prozent überhöht waren, hat er den zu viel erhaltenen Betrag mit mindestens neun Prozent Zinsen zurückzuzahlen. Die hohe Verzinsung soll Unternehmer von überhöhten Nachtragsstellungen abhalten.

Die neuen architektenvertraglichen Regelungen verweisen ebenfalls bei Mehrforderungen auf die 30-Tage-Regelung aus dem neuen Baurecht. Das kann im schlimmsten Fall für einen Bauherren bedeuten, dass er sich zunächst dreißig Tage mit seinem Architekten und der Planung von Nachbesserungen beschäftigen muss und dann weitere dreißig Tage mit dem Unternehmer, bevor es überhaupt zur Ausführung kommt. Bauherren unter Termindruck werden dies kaum durchstehen.

Ernst Wilhelm ist Fachanwalt für Architekten- und Baurecht. Foto: Dirk Laessing
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Neu und erwähnenswert im neuen Architektenrecht ist eine neue Zielfindungsphase. Wenn zu Vertragsbeginn die genauen Planungsinhalte und die Kosten noch nicht feststehen, die Parteien (betrifft meist Verbraucher) aber schon einen bindenden Architektenvertrag über alle Leistungen geschlossen haben, werden in einer ersten Stufe erst einmal die Vertragsinhalte und auch die voraussichtlichen Kosten durch den Architekten geklärt. Dieses Ergebnis legt er dem Bauherren vor. Wenn dem das Ergebnis nicht gefällt, kann er sich innerhalb von zwei Wochen von dem geschlossenen Vertrag durch ein neues Kündigungsrecht lösen. Gleiches gilt im Übrigen auch für den Architekten. Die bis dahin erbrachten Leistungen können abgerechnet werden. Mit dieser Regelung soll versucht werden, die in der Praxis vorherrschende Unsitte, einen Architekten erst einmal planen zu lassen, ohne Vergütungssicherheit und Vergütungsanspruch, zu vermeiden. Fraglich allerdings, ob das tatsächlich erreicht wird.

Einige Themen des privaten Baurechtes blieben ungeklärt

Grundsätzlich ist es gut, dass erstmals seit Bestehen des BGB spezielle baurechtliche Vorschriften in das Gesetz implementiert wurden. Das war höchste Zeit. Die bisherigen werkvertraglichen Vorschriften waren für das Baugeschäft unzureichend. Allerdings ist das Anordnungsrecht als Herzstück dieser Reform von den Begrifflichkeiten, dem Prozedere und den Rechtsfolgen unscharf bzw. unpraktikabel ausgestaltet.

Bestimmte Themen des privaten Baurechtes, die dringend einer gesetzlichen Klärung bedurft hätten, sind nicht angepackt worden, etwa die unterschiedlichen Rechtsfolgen verschiedener Kündigungstatbestände oder Mängelrechte vor Abnahme oder generell auch die Bauzeitverlängerungsthematik. Problematisch ist auch, dass die Entscheidungen der Baukammern in den neuen Eilverfahren ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar sind. Es sind schließlich nur vorläufige Entscheidungen.

Ein späterer Hauptsacheprozess ist möglich und denkbar. Für die Zwischenzeit trägt dann der zur Zahlung verurteilte Bauherr das Insolvenzrisiko des Unternehmers. Um das abzuwenden, kann eine Baukammer eine Vollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung anordnen. Dann muss der Unternehmer eine Prozessbürgschaft beibringen, was auf Kosten seiner Liquidität geht.

Das Ziel, Konflikte am Bau schnell und dauerhaft zu lösen, wird wohl nicht erreicht. Gleichwohl zeigt das Gesetz dringend notwendige Änderungen im Umgang der Bauvertragsparteien miteinander: Mehr Transparenz und mehr Ausgewogenheit, kurz mehr Kooperation. Das betrifft die Vertragsgestaltung, aber auch die Abwicklung, wenn in Zukunft besonders Großbaustellen besser funktionieren sollen. Es ist daher allen Bauvertragsparteien zu raten, sich selbst um außergerichtliche Streitlösungsmodelle, am besten schon mit Vertragsschluss, zu kümmern, um durch schnelle, interdisziplinäre (Jurist und Ingenieur) professionelle Konfliktberatung Zeit, Geld und auch Nerven zu sparen.

Der Autor leitet das Berliner Standort der bundesweit im Baurecht tätigen Spezialkanzlei HFK Rechtsanwälte LLP (www.hfk.de).

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