Bauen: Deutschland einig Trümmerland

Ist das noch die Krise oder schon die Zukunft? Vor kurzem strahlte das ZDF den Fernsehfilm „Über den Tod hinaus“ aus. In ihm wurden kriminelle Machenschaften von Spekulanten beim Weiterverkauf abbruchreifer Immobilien und die Ignoranz selbst seriöser Kreditinstitute im Umgang mit geprellten Kapitalanlegern angeprangert. Die Fernsehnation litt mit. Die Realität sieht nicht viel anders aus.

Das Thema Schrottimmobilien liegt voll im Trend. Zwanzig Jahre nach dem Mauerfall präsentiert sich nicht mehr allein der Osten mit baulichem Verfallsdatum. Zunehmend sind auch strukturschwache Regionen im alten Wohlstandswesten vom Leerstand erhaltenswerter Bausubstanz betroffen. Deutschland einig Trümmerland.

Nun hat die in Weimar ansässige, vom Ex-Umwelt- und Ex-Bauminister Klaus Töpfer geleitete Stiftung Schloss Ettersburg mit der Tagung „Forum Schrottimmobilien“ den längst überfälligen Versuch unternommen, eine sachliche Diskussion unter Verantwortlichen und Betroffenen anzustoßen. Statt 40 kamen über 200 Teilnehmer, vom Oberbürgermeister bis zur freiberuflichen Stadtplanerin, Ost und West bunt gemischt, von Magdeburg bis Rüsselsheim. Die Veranstaltung musste wegen des Andrangs vom barocken Schloss Ettersburg, das vor fünf Jahren selbst noch eine Schrottimmobilie gewesen ist, in die Weimarhalle im Stadtzentrum verlegt werden.

Unter dem Begriff Schrottimmobilie, geprägt in einschlägigen Internetforen, kann sich jeder etwas vorstellen. Nur: Was verbindet ein 300 Jahre altes Fachwerkhaus, bei dem oft nur die Entfernung zur nächsten Großstadt über Wohl und Wehe entscheidet, mit leerstehenden Gründerzeit-Mietskasernen und kontaminierten Fabrikhallen, für die nicht einmal mehr der Abriss finanzierbar ist? Einstürzende Altbauten – egal, ob geliebt oder vernachlässigt – sind ein handfestes Ergebnis des demografischen Wandels. Oft stehen sie seit Jahrzehnten leer. Sie machen nicht nur Ordnungspolitikern, Kleinstadt-Sparkassendirektoren und Nachbarn, sondern allen Bürgern, denen ihr persönliches Umfeld wichtiger ist als frei fließende Kapitalströme, das Leben vor Ort unnötig schwer.

In deutschen Kommunen tobt ein Kulturkampf, auch wenn es kaum einer der politisch, verwaltungsrechtlich oder ökonomisch Verantwortlichen offen zugibt. Städte und Gemeinden wollen sich nicht die – gerade in Ostdeutschland augenfälligen – Erfolge der Stadt- und Dorferneuerung durch unansehnliche Ruinen kaputtmachen lassen. Immobilieneigner müssen bis zu 40 Prozent Wertabschreibung (und entsprechende Nachteile bei der Kreditvergabe) in Kauf nehmen, wenn ihr Haus zufällig neben so einer Schrottimmobilie steht. Denkmalpfleger befürchten den Verlust ganzer Altstadtquartiere und Dorfkerne.

Für Kommunalpolitiker wie Knut Kreuch, Oberbürgermeister von Weimars historisch bedeutender Nachbarstadt Gotha, sind die meisten der 19 Jahre nach der Wiedervereinigung noch immer nicht sanierten Altbauten schlichtweg Ärgernisse, die schnellstens weggeräumt gehören. Obwohl Kreuch wie viele seiner Kollegen nicht von Abriss spricht, sondern seine Wähler lieber mit sprachlichen Verrenkungen wie dem „Nivellieren auf das Niveau null“ oder dem „Rückbau von brach gefallenen Wohnbauflächen“ einlullt.

Die einstige herzogliche Residenz Gotha hat seit 1989 ein Fünftel ihrer Einwohner verloren: ans zunehmend zersiedelte Umland oder an westdeutsche Ballungsräume. Beim Stadtrundgang durch das historische Zentrum fallen einerseits sanierte und offensichtlich sehr beliebte DDR-Plattenbauten, andererseits beträchtliche Abrisslücken auf, die erst jüngst entstanden sind. Dort bauen, wenn alles gut geht, junge Familien mit dem Thüringer Förderprogramm „Genial zentral“ neue Reihenhäuser. Oder die Stadt Seniorenapartments – selbst wenn dafür eine sanierungsfähige denkmalgeschützte Hofumbauung aus dem 18. Jahrhundert weichen muss. Vor 25 Ruinengrundstücken ließ Kreuch gut sichtbar Schilder aufstellen, auf denen es heißt: „Diese Immobilie befindet sich nicht im Eigentum der Stadt Gotha, aber wir bemühen uns um Lösungen.“ Das Saubermann-Image nützt dem umtriebigen CDU-OB auch politisch.

Vom Schrumpfen als Chance war in den letzten Jahren oft zu hören. Sachsen-Anhalt veranstaltet sogar eine Internationale Bauausstellung zum Thema. Die Realität täglicher Verwaltungsarbeit sieht meist viel banaler aus. Volker Holm, Stadtrat der Schrumpfkommune Bremerhaven, berichtet eindrücklich von Schrottimmobilienbesitzern „auf der Flucht vor ihrem Eigentum“ – obwohl auch dort die Stadt Häuser zu erwerben versucht, um die Abwärtsspirale von Entwertung und Verfall durch Abriss zu beenden. Juristische Instrumente wie das Sanierungsgebot des Bundesbaugesetzes, das Eigentümer zur Werterhaltung ihrer Immobilie zwingen soll, aber so gut wie noch niemals erfolgreich angewendet worden ist, hält der Präsident des Thüringer Oberverwaltungsgerichts Hartmut Schwan ohnehin für ein stumpfes „Schwert im Schrank“.

Schwer trifft der Strukturwandel Regionen wie den nordhessischen Landkreis Kassel im ländlichen „Dreiländereck“ zu Südniedersachsen und Ostwestfalen. Amtsleiter Christian Primus resümiert: „Die Selbsthilfekraft der Bürger ist gefragt, wie das nach dem Zweiten Weltkrieg schon einmal der Fall gewesen ist.“ Während der Tagung in Weimar war viel von Bürgerinitiativen und Baugemeinschaften, in denen sich Sanierungswillige zusammentun, die Rede.

Die Architektin Michaela Weinert, selbst Besitzerin eines alten Fachwerkhauses, hat im Landkreis Kassel so ein Netzwerk mitbegründet, um „den Leuten die Angst vor alten Häusern zu nehmen.“ Auf der Internetplattform DorfhausMarkt.de sollen Menschen, die sich für regionale historische Bauweisen interessieren, Informationen und bei Bedarf sogar alte Baumaterialien austauschen können. Ein Problem, so Weinert, sei die mangelnde Bereitschaft von Banken und Sparkassen, Projekte jenseits der Reihenhausnorm zu finanzieren.

Was Jahrhunderte lang eine Grundregel bürgerlichen und bäuerlichen Wirtschaftens war, gilt heute nicht mehr. Immobilienbesitz als nachhaltige Anlageform und Identitätsfaktor scheint ausgedient zu haben. Die Immobilienpreise befanden sich, jenseits von Ballungs- und Boomgebieten, schon vor der Finanzkrise im freien Fall – eine Fehlentwicklung ohne absehbares Ende. Unwiederbringliches Kulturgut verfällt, weil es scheinbar unbequem, arbeitsaufwendig und damit zu teuer geworden ist.

Es sei denn, es erbarmen sich ein paar verrückte Liebhaber und legen selbst Hand an bei der Sanierung. Weil es Spaß macht und Sinn verspricht.