Fast doppelt so teuer: Kluft zwischen Berliner Mieten im Bestand und bei Neuverträgen wird immer größer

Angebots- und Bestandsmieten klaffen in Berlin immer weiter auseinander. Das geht aus dem Wohnungsmarktbericht 2023 der Investitionsbank Berlin (IBB) hervor, den Bausenator Christian Gaebler (SPD), der Vorstandsvorsitzende der IBB, Hinrich Holm, und das Team von RegioKontext, das den Bericht erarbeitet hat, am Montag vorstellten.

Wer 2023 einen neuen Mietvertrag in Berlin abschließen wollte, traf demnach auf Wohnungen, die für durchschnittlich 13,99 Euro pro Quadratmeter inseriert waren. Das war ein Anstieg von mehr als 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für Neubauten stiegen die Angebotsmieten sogar auf 19,85 Euro pro Quadratmeter. Im Kontrast dazu lagen die Bestandsmieten noch bei verhältnismäßig moderaten 7,16 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotsmieten in der Innenstadt stiegen auf durchschnittlich 17,80 Euro pro Quadratmeter. Neu ist, dass das Berliner Umland teilweise höhere Angebotsmietpreise aufzuweisen hat als die Stadtrandlagen in Berlin. Teltow, Bernau und Großbeeren sind inzwischen außerdem teurer als Potsdam.

Außerdem gab es im Jahr 2022 in Berlin das zweite Jahr in Folge mit etwa 27.000 eine größere Zahl von Inseraten für möbliertes Wohnen auf Zeit als für reguläre dauerhafte Mietverhältnisse, für die es nur etwa 24.000 Inserate gab. Mit möblierten Wohnungen auf Zeit kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Ob es sich bei den 27.000 Inseraten aber auch um die gleiche Zahl betroffener Wohnungen handelt, ist unklar, da die gleichen Wohnungen auch mehrmals pro Jahr für Kurzzeitvermietungen angeboten werden könnten.

Gaebler will Problem mit Neubau lösen

Auf die Frage, was gegen den drastischen Anstieg der Angebotspreise zu unternehmen sei, sagte Senator Gaebler: „Wir brauchen mehr Neubau, um wieder einigermaßen einen Marktmechanismus herbeizuführen. Ich sehe kein anderes Mittel, um das zu begrenzen.“ Forderungen nach mehr Mietbegrenzungen im Bestand gingen am Problem vorbei.

Tatsächlich ist die Berliner Bevölkerung von 2022 auf 2023 um 77.779 Personen angestiegen, überwiegend wegen des Kriegs in der Ukraine. Demgegenüber wurden 2022 insgesamt 17.310 Wohnungen in Berlin fertiggestellt. Bei der aktuell in Berlin durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,9 Personen können damit rund 33.000 Personen versorgt werden.

Arnt von Bodelschwingh, dessen Team von RegioKontext den Bericht erarbeitet hat, stimmte Gaebler in einem Punkt zu: Um eine Ausweitung des Angebots durch Neubau käme man nicht herum. Er wies aber auch daraufhin, dass die durchschnittliche Wohnfläche in Berlin aktuell 38 Quadratmeter pro Kopf betrage, eigentlich eine ausreichende Fläche.

Uns fehlen Wohnungen, nicht Wohnfläche.

Arnt von Bodelschwingh, Geschäftsführer von RegioKontext

Mit anderen Worten: „Uns fehlen Wohnungen, nicht Wohnfläche“. Die Fläche sei allerdings sehr ungleich verteilt. Zum Beispiel sei es sinnvoll, älteren Personen, die alleine in Einfamilienhäusern leben, ein von der Größe her passenderes Wohnangebot im gleichen Viertel zu machen, sodass in das Einfamilienhaus vielleicht auch eine ganze Familie einziehen könne.

Die große Kluft zwischen Angebots- und Bestandsmieten führt aber auch dazu, dass Umzüge innerhalb Berlins zum Problem werden. Zum Beispiel, weil man nach dem Auszug erwachsener Kinder in eine kleinere Wohnung umziehen möchte, die aber inzwischen teurer ist als die bisherige große. Ulrike Hamann-Onnertz vom Berliner Mieterverein kritisiert: „Die krassen Mietsteigerungen insbesondere bei den Angebotsmieten zeigen auch, dass der Umzug in Berlin zur Armutsfalle werden kann.“ Der ihrer Ansicht nach schwache Kündigungsschutz besonders bei Eigenbedarf zwinge Mieter aber häufig zum Auszug.

Für die nächsten Jahre ein problematisches Zeichen ist, dass es 2022 erstmals seit 20 Jahren weniger neue Baugenehmigungen für Wohnungen gab als Baufertigstellungen, nämlich nur 16.968. Erstmals seit 2013 fällt die Zahl der Baugenehmigungen, die private Wohnungsunternehmen und Immobilienfonds erhalten haben, mit 8510 auf unter 10.000. Bereits in den vergangenen Jahren war dieser Trend rückläufig.

Katrin Schmidberger von den Grünen meint, angesichts der Mietsteigerungen sei es unverständlich, wie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) dazu komme, noch höhere Mieten zu fordern, wie BBU-Vorständin Maren Kern dies vergangene Woche getan hatte. „Bezahlbarkeit ist ein zentrales Kriterium für die Attraktivität und als Standortfaktor für Berlin“, so Schmidberger.