Landgrabbing in Ostdeutschland: Wie der Staat beim Kampf um Ackerflächen mitverdient

Eigentlich könnte Jürgen Hayessen ein gutes Leben haben. Der Landwirt lebt mit seiner Familie auf einem historischen Rittergut, 20 Kilometer von Halle entfernt. Das imposante Gutshaus, das einst dem Soldatenkönig Friedrich Wilhelm I. gehört hatte, dient als Kulisse für Filmaufnahmen. Auch Hochzeiten werden auf dem Rittergut Etzdorf gern gefeiert.

Nur der eigentliche Broterwerb macht Probleme. Hayessen beackert eine Fläche, die ungefähr so groß ist wie das Tempelhofer Feld. Doch von den 360 Hektar Ackerboden sind nur 100 Hektar sein Eigen, der Rest ist gepachtet. An einen Kauf ist nicht zu denken, dafür fehlt das Geld. Die Preise für den Grund und Boden sind in die Höhe geschossen.

12.500 Euro hat er vor zehn Jahren für einen Hektar bezahlt, als er vor zwei Jahren Land zukaufen wollten, waren es plötzlich 45.000 Euro pro Hektar. „Das konnte ich mir nicht leisten“, sagt Hayessen. Er hat das Land stattdessen weiter gepachtet.

Wer das Land verkauft

Sein Vertragspartner  war nicht irgendein raffgieriger Geschäftemacher, sondern eine Gesellschaft, die im Auftrag des Staats arbeitet. Die Bodenverwertungs- und verwaltungs GmbH (BVVG) verkauft seit 1992 ehemals volkseigene Land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Rund eine Million Hektar Acker- und Grünland sowie rund 770.000 Hektar Wald hatte die BVVG zu Beginn. Zusammengenommen ist das eine Fläche, die größer ist als ganz Thüringen. Heute ist nur noch knapp ein Zehntel davon übrig. Die landwirtschaftlichen Flächen sind auf 117.000 Hektar geschrumpft, die Forstflächen auf 6500 Hektar .

Mit dem Verkauf hat die BVVG, die unter der Aufsicht des Bundesfinanzministeriums steht, Kasse gemacht. Allein im vergangenen Jahr hat die Gesellschaft 262 Millionen Euro erwirtschaftet. Nicht zuletzt dank der steigenden Preise.

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Die Kaufpreise etwa für einen Hektar Ackerland in der Uckermark sind von 4671 Euro im Jahr 2007 sind bis zum Jahr 2016 auf 26.246 Euro gestiegen, wie das Bundesfinanzministerium vor zwei Jahren auf eine Anfrage des Grünen-Agrarpolitikers Friedrich Ostendorff mitteilte. Es geht um Land, das von der BVVG verkauft wurde. Noch deutlicher ist der Preissprung in Sachsen-Anhalt: Im Salzlandkreis hatte die BVVG 2007 noch 7283 Euro für einen Hektar verlangt, zehn Jahre später waren es über 34.000 Euro. 

Der Staat treibt die Preise nicht in die Höhe, sagt die BVVG

Dass der Staat die Preise für Ackerboden in die Höhe treibt, weist BVVG-Sprecherin Constanze Fiedler zurück. Die BVVG bilde bei ihren Verkäufen „lediglich die marktgerechten Preise ab“, sagte Fiedler dem Tagesspiegel. Dass die Preise beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen seit Jahren steigen, stelle auch die BVVG fest. Man habe darauf aber „selbst keinen Einfluss“.

Den Grund für den Preisanstieg sieht Fiedler unter anderem im weltweit steigenden Bedarf nach Nahrungsmitteln, dem Verlust von landwirtschaftlichen Flächen und der Suche von Kapitalanlegern nach Alternativen zu den derzeitigen Niedrigzinsangeboten. Glaubt man der BVVG-Sprecherin, hat sich die Preisdynamik allerdings inzwischen abgeschwächt. Die Preise steigen langsamer. 2018 hat die BVVG beim Verkauf von Acker- und Grünland zum Verkehrswert im Schnitt 20.195 Euro bekommen, 2017 waren es 19.507 Euro gewesen.

Um den Kaufdruck in Ostdeutschland zu verringern, haben sich Bund und Länder darauf verständigt, dass die BVVG weniger Land und nur noch kleinere Flächen anbietet. Seit 2016 verkauft die Gesellschaft daher maximal 10.000 Hektar pro Jahr, die Größe der ausgeschriebenen Flächen soll 15 Hektar nicht übersteigen.  2018 lagen die Losgrößen im Schnitt bei 5,6 Hektar, berichtet Fiedler. Zum Vergleich: Die Domäne Dahlem in Berlin ist zwölf Hektar groß. Viele Landwirte suchen aber nach größeren Flächen.

Öffentliche Ausschreibungen haben die Preise explodieren lassen

Doch nicht nur Bauern, auch Agrarwissenschaftler sagen, dass die BVVG in der Vergangenheit maßgeblich an der Preisexplosion beteiligt war. 2007 hat die Gesellschaft nämlich damit begonnen, einen immer größeren Teil ihrer Flächen nicht direkt an einen Landwirt zu verkaufen, sondern öffentlich auszuschreiben und die Höchstgebote der Interessenten zu veröffentlichen. „Das hat zumindest in den ersten Jahren die Preise kräftig in die Höhe getrieben“, betont Andreas Tietz vom staatlichen Thünen-Institut für Ländliche Räume, das für das Bundeslandwirtschaftsministerium arbeitet.

Der Wissenschaftler hat untersucht, wem das Ackerland im Osten Deutschlands gehört beziehungsweise wer an den Agrargesellschaften beteiligt ist, in deren Eigentum sich das Land befindet. Denn die alten LPGen sind nach der Wende häufig nicht an Einzelpersonen gegangen, sondern an Agrargenossenschaften oder -gesellschaften. Dort Anteile zu erwerben, ist der Weg, den branchenfremde Investoren gern einschlagen.

Denn während es beim reinen Landerwerb – unter bestimmten Voraussetzungen – ein Vorkaufsrecht für Landwirte gibt, die ebenfalls an dem Grund und Boden interessiert sind, ist der Erwerb von Gesellschaftsanteilen („Share Deals“) nicht reguliert. Das hat Konsequenzen: Überregional aktive Investoren kaufen sich immer häufiger in Agrargesellschaften ein.

Tietz hat 853 Agrarunternehmen in zehn ostdeutschen Landkreisen untersucht. Von 2007 bis 2017 haben 155 Gesellschaften neue Eigentümer bekommen, in 72 Prozent waren es branchenfremde Investoren. Die Zahlen in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg lagen dabei deutlich über dem Gesamtdurchschnitt.

„In der Landwirtschaft findet ein Generationswechsel statt“, berichtet Tietz. In Ostdeutschland, wo viel Land in den Händen von Agrargesellschaften und -genossenschaften liegt, habe man es aber versäumt, den Nachwuchs rechtzeitig mit Anteilen zu bedenken. „Jetzt, wo Land teuer ist, sind auch die Anteile an den Gesellschaften im Preis gestiegen. Es geht um Millionenwerte. Und solche Summen können sich nur Investoren leisten“, sagt der Wissenschaftler.

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Die Investoren kommen aus der Finanzbranche, der Möbelindustrie, dem Einzelhandel, dem Schiffbau und der Pharmaindustrie, teilte der Parlamentarische Staatssekretär im Bundesagrarministerium, Hans-Joachim Fuchtel, kürzlich auf eine Anfrage des Grünen-Politikers Ostendorff mit. Zu den Investoren gehören etwa die Aldi-Erben, die über ihre Lukas-Stiftung dem Ex-Präsidenten des Thüringischen Bauernverbands, Klaus Kliem, einen Großbetrieb in der Nähe von Leipzig abgekauft haben. Abgewickelt wurde das Geschäft über die Stiftungseigene Firma Boscor, die Land- und Forstwirtschaft betreibt.

Der Versicherer Munich Re besitzt 2800 Hektar im Osten

Auch die Munich Re, der weltgrößte Rückversicherer, ist im Osten aktiv. 2800 Hektar besitzt der Versicherer in den neuen Bundesländern, er verpachtet die Flächen an landwirtschaftliche Betriebe. „Die erworbenen Flächen werden heute von den gleichen Pächtern genutzt wie beim Erwerb“, sagt Josef Wild, Sprecher der Meag Munich Ergo Asset-Management GmbH, die für die Munich Re Kapital investiert.

Dass die Bodenpreise gestiegen sind, liege an den extrem niedrigen Zinsen, „mit branchenfremden Investoren hat dies nichts zu tun“, beteuert Wild. Die Renditen, die Investoren aus dem Agrarengagement ziehen können, liegen bei maximal zwei Prozent, sagt Tietz. Allerdings ist das immer noch besser als Strafzinsen an die Bank zu zahlen. Außerdem kann man ja auch darauf hoffen, dass die Preise für das Land oder die Gesellschaftsanteile weiter steigen.

Das Nachsehen haben die Landwirte. „Der Kuchen ist weitgehend verteilt“, berichtet Tietz. „Wer jetzt noch Bauer werden will, findet kein bezahlbares Land mehr“. Und: Nicht nur die Kaufpreise steigen, auch die Pacht wird immer teurer. Allein in Niedersachsen, heißt es im Bundeslandwirtschaftsministerium, hätten die Bauern von 2010 bis 2016 230 Millionen Euro mehr Pachten an die Verpächter gezahlt. Die Angst, ausgebootet zu werden und eines Tages Landwirt ohne Land zu sein, gehört zu den Gründen, die die Bauern und ihre Trecker unlängst nach Berlin getrieben haben.

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„Die außerlandwirtschaftlichen Investoren sind die großen Gewinner auf dem Bodenmarkt, aktive Landwirte sind die Verlierer“, kritisiert auch Bundeslandwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU). Bundesweit seien seit 1993 1,1 Millionen Hektar an andere Nutzungen verloren gegangen, seit 2005 seien die Kaufpreise um 193 Prozent angestiegen.

Die Politik will das nicht länger hinnehmen. Klöckners Staatssekretär Hermann Onko Aeikens (CDU) hatte als Agrarminister in Sachsen-Anhalt vergeblich versucht, der Entwicklung einen Riegel vorzuschieben. Nun nimmt die Landesregierung in Magdeburg einen neuen Anlauf, genauso wie die Regierenden in Niedersachsen und Thüringen. Sie wollen das Schlupfloch „Share-Deals“ schließen.

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Auch Brandenburgs neuer Agrarminister Axel Vogel will die Landwirtschaft vor „agrarstrukturell schädlichen Entwicklungen“ schützen. „Wir planen gesetzliche Maßnahmen“, sagte der Grünen-Politiker dem Tagesspiegel. Die Regelungen zum landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr müssten verbessert werden und „Share Deals“ einbezogen werden.

„Der Erwerb von Unternehmensteilen sollte parallel zum Genehmigungsverfahren von Grundstückserwerben einer behördlichen Kontrolle unterzogen werden“, meint Vogel. Die Neuregelung ist geboten, betont der neue Minister, „da gerade in Brandenburg außerlandwirtschaftliche Kapitalanleger über Anteilskäufe Eigentümer von Landwirtschaftsflächen in großem Umfang werden und über den Anteilskauf die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigungspflicht umgangen wird.“

Die Investoren, weiß Tietz, kommen übrigens meist aus dem Inland. Ausländischen Käufern ist Deutschland nämlich schon zu teuer. Sie gehen lieber weiter nach Osten. Angeblich sind schon 20 Prozent des Agrarbodens in Rumänien in den Händen ausländischer Investoren, „übrigens auch aus Deutschland“, sagt Andreas Tietz.