IW-Studie zu Wohnungsbau: Warum Neubau in Speyer noch schlechter läuft als in Berlin

Dass der bayerische Landkreis Rhön-Grabfeld in einem bundesweiten Ranking den Spitzenplatz belegt, kommt wahrscheinlich nicht allzu häufig vor. Hier leben knapp 80.000 Menschen, seit 1976 gab es nur zwei Landräte – natürlich beide von der CSU – und einmal im Jahr findet eine Rallye des ADAC statt. Der einzige Superlativ, könnte man spöttisch meinen, ist der, dass es sich um den nördlichsten Landkreis Bayerns handelt.

Doch seit gestern ist das anders. Denn da erschien eine Studie des Instituts für Weltwirtschaft in Köln (IW), das den Wohnungsbau in Deutschland ins Verhältnis zum Bedarf gesetzt hat. Und demnach hat kein Landkreis so ein Überangebot an Wohnungen geschaffen wie Rhön-Grabfeld. Laut der Studie wurde der Bedarf an Wohnungen zu 403 Prozent gedeckt. Die Folge ist nach Angaben der Studienautoren Leerstand.

Doch nicht nur Rhön-Grabfeld, sondern der gesamten Bundesrepublik stellt die IW-Studie in Sachen Wohnungsbau ein schlechtes Zeugnis aus. Insgesamt wurden allerdings, anders als im nördlichen Bayern, deutlich zu wenige Wohnungen fertiggestellt. Zwischen 2016 und 2018 wurden demnach nur 83 Prozent der Wohnungen gebaut, die eigentlich benötigt worden wären. Das hat zur Folge, dass bis 2020 pro Jahr 341.700 neue Wohnungen entstehen müssten, um den Bedarf zu decken, so die Rechnung der Ökonomen. Ein ehrgeiziges Ziel, wenn man bedenkt, dass bisher pro Jahr zuletzt nur rund 283.000 Objekte neu bezogen werden konnten.

Berlin schneidet besser ab als Köln und Stuttgart

Ein Blick auf die Details der Studie zeigt zudem, dass gleich in zweierlei Hinsicht am Bedarf vorbeigebaut wurde. Zum einen in den urbanen Räumen: In den sieben größten Städten der Republik wurden der Studie zufolge in der betrachteten Zeit gerade einmal 71 Prozent der benötigten Wohnungen fertiggestellt. Berlin liegt mit einer Quote von 73 Prozent gar nicht mal so schlecht; in Köln wurde der Bedarf noch nicht einmal zur Hälfte gedeckt (46 Prozent). Auch Stuttgart und München konnten dem Wunsch nach Neubau mit 56 beziehungsweise 67Prozent noch weniger stillen als die Hauptstadt. Hamburg und Düsseldorf liegen in dieser Hinsicht mit jeweils 86 Prozent aber deutlich vor Berlin.

Zum anderen zeigt die Studie, dass auch in ländlichen Räumen ineffizient gebaut wird. „Während in den Ballungszentren ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut“, heißt es in der Analyse. So seien in 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut, als tatsächlich benötigt wurden. Und das gilt nicht nur für Rhön-Grabfeld, sondern beispielsweise auch für die Kreise Main-Spessart (392 Prozent), Hof (357 Prozent) oder auch Elbe-Elster im Süden Brandenburgs (207 Prozent).

Rhön-Grabfeld findet die Studie "Quatsch"

Diese Entwicklung hat durchaus Folgen für die Stadtstrukturen. So heißt es in der Studie, durch Neubaugebiete vor den Türen von Kleinstädten verlören Stadt- und Dorfzentren an Bedeutung und das Leerstand-Probleme verschärfe sich da. „Kommunen auf dem Land fernab der Metropolen sollten ein besseres Flächenmanagement betreiben, um attraktiv zu bleiben und Leerstände in der Ortsmitte zu vermeiden“, so die Studienautoren. Es brauche Umbau statt Neubau."

Hört man sich in den Landkreisen um, ist dieses Problem vielerorts bekannt. Doch wenn ein Bauantrag eingehe, werde nach vielen Kriterien entschieden, aber nicht nach dem vorherrschenden Leerstand, heißt es in einem betroffenen Bauamt. Hier seien ordnungspolitischen Maßnahmen nötig. Zudem hoffe man, attraktiver für Zuzügler zu werden, sodass der Neubau auch gebraucht wird. „Jeder möchte heutzutage ein eigenes Haus“, kommentiert das Landratsamt Main-Spessart.

Doch ausgerechnet in Rhön-Grabfeld weist man das Ergebnis der Studie weit von sich. „Wir hatten nicht besonders viel Neubau und haben auch keinen Leerstand produziert“, sagt ein Sprecher des Kreises. Man verzeichne aber großen Zuzug, da zuletzt eine neue Klinik und 500 neue Jobs im Bereich Forschung & Entwicklung entstanden seien. Diese Großprojekte hätten das Bauvolumen gesteigert, nicht aber überdimensionierter Wohnungsbau. Die Studie sei daher „Quatsch“.

Neubau steigt um 80 Prozent seit 2009

Anders sieht es in Speyer aus. Der Landkreis in Rheinland-Pfalz ist mit einer Quote von nur 21 Prozent derjenige, der den Neubaubedarf am schlechtesten deckt. Hier widerspricht die Stadt nicht. Die Gründe seien allerdings vielfältig. Zum einen sei Speyer von allen Seiten durch den Rhein, Autobahnen oder Bundesstraßen umschlossen, zum anderen verfüge die Stadt über keine eigenen Grundstücke mehr, die sie selbst entwickeln könnte. Auch im Kreis Kiel sieht es mit einer Quote von 25 Prozent nicht viel besser aus.

Beim für Bau zuständigen Bundesinnenministerium sieht man den Wohnungsneubau in Deutschland trotz der Studie auf gutem Weg. „Seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 gibt es einen deutlichen Anstieg der Baufertigstellungen“, teilte ein Sprecher dem Tagesspiegel auf Nachfrage mit. Das Plus liege in den vergangenen elf Jahren bei 80 Prozent, allein im Jahr 2018 sei der Geschosswohnungsbau im Vergleich zum Vorjahr um rund zehn Prozent gewachsen.

Zudem will man im Innenministerium nicht sehen, dass an den falschen Stellen gebaut wird. „Der Anteil der Bautätigkeit in den Großstädten wächst überproportional, trotz limitierender Faktoren wie mangelndem Bauland sowie stark steigender Baulandpreise“, heißt es. „Die Bautätigkeit erfolgt also überwiegend dort, wo sie am dringlichsten benötigt wird.“