Investieren in Seniorenheime: Kapital zur Pflege

„Reich in Rente“ – mit diesem Slogan warben Banken und Finanzdienstleister vor wenigen Jahren noch für ihre Anlageprodukte zur Altersvorsorge. Doch mit Lebensversicherungen, Sparbriefen oder Rentenfonds wird heute niemand mehr reich. Die historisch niedrigen Zinsen werden selbst von der Mini-Inflation aufgefressen. Und mit Aktien, Fonds und Zertifikaten mögen sich immer noch die wenigsten Deutschen beschäftigen. Zu groß scheint vielen das Risiko.

Immobilien? Eine spezielle Form der Kapitalanlage in „Betongold“ scheint hier die Bedürfnisse vieler Menschen genau zu treffen: Rendite und Rentenvorsorge lassen sich verbinden, wenn man statt eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einen Anteil an einer Pflegeimmobilie erwirbt. Anbieter werben mit „Anlageobjekten mit sozialem Mehrwert“ und versprechen solide Renditen von rund fünf Prozent und mehr pro Jahr. Der Clou: Wer in ein Pflegeheim investiert, hat dort meist auch – für sich und nahe Angehörige – ein bevorzugtes Wohnrecht im Alter. Mietausfälle sind beinahe ausgeschlossen, weil die Betreiber der Pflegeheime auf die Zahlung des staatlichen Pflegegelds vertrauen können. Ist das Heim von der Pflegekasse zugelassen, springt zudem das Sozialamt ein, wenn der Bewohner die Miete nicht mehr zahlen kann. Außerdem werden die Heime üblicherweise für 20 Jahre und länger an Betreiber verpachtet, die sich um die Pflege und die Erhaltung der Immobilie kümmern.

Anteil der über 80-Jährigen wird sich bis 2050 verdreifachen

Dass es einen wachsenden Bedarf an altersgerechten Wohnungen gibt, liegt auf der Hand: In 20 Jahren wird es in Deutschland mehr pflegebedürftige Menschen als Kinder geben. 2008 waren fünf Prozent der deutschen Bevölkerung 80 Jahre und älter. Dieser Anteil wird sich bis zum Jahr 2020 verdoppeln und bis 2050 nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes fast verdreifachen.

Die Idee, Immobilienanleger von diesem demografischen Wandel profitieren zu lassen, spricht sich herum. „Das ist ein wachsender Markt“, sagt Sylvia Beckerle von der Verbraucherzentrale Rheinland- Pfalz. „Aber es gibt noch eine Lücke in der professionellen Beratung von Anlegern.“ Die Verbraucherzentrale hat eine Checkliste erarbeitet, mit der man die Qualität einer Pflegeeinrichtung prüfen kann. Auch der Tagesspiegel bietet mit dem „Pflegeheimführer Berlin Brandenburg“ ein umfassendes regionales Nachschlagewerk mit praktischen Tipps.

Kapitalanleger sind jedoch bei der Auswahl geeigneter Objekte auf die Expertise von Maklern, Onlineplattformen und Finanzberatern angewiesen, unter denen sich mitunter schwarze Schafe finden, die auf dem noch kleinen Markt für Spezialimmobilien schnell Geld verdienen wollen.

Anleger wollen sich um ihre Immobilie nicht kümmern

Die nach eigenen Angaben größte Auswahl an Pflegeimmobilien in Deutschland bietet das Internetportal Marktplatz-Pflegeimmobilien.de. Hier können interessierte Anleger bundesweit sowohl einzelne Appartements als auch ganze – bestehende und geplante – Pflegeheime erwerben. „Wir wollten eine von Bauträgern unabhängige Plattform schaffen“, sagt Patrick Holze, einer der beiden Gründer. Aktuell reicht das Spektrum von einem Appartement für betreutes Wohnen für 85 000 Euro in Sachsen-Anhalt (Rendite: 5,09 Prozent) bis zum 100-Zimmer-Pflegeheim bei Frankfurt (Oder) für 16,7 Millionen Euro.

Etwa 300 bis 350 Verkäufe werden pro Jahr über das Portal abgewickelt. Auch einen kleinen Zweitmarkt für private Wiederverkäufer gibt es. Aktuell sind laut Holze Einzelappartements in rund 35 Objekten gelistet sowie weitere rund 60 ganze Pflegeheime. „Die größte Kundengruppe ist um die 60 Jahre alt, verfügt über Eigenkapital, will in Sachwerte investieren und sich nicht um die Immobilie kümmern“, sagt Holze. Immer häufiger fänden sich unter den Interessenten aber auch junge Berufstätige, die eine solide Altersvorsorge suchten. Um ihnen eine möglichst objektive Begutachtung der Immobilien zu ermöglichen, arbeitet das Unternehmen mit der Ratingagentur Feri zusammen, die die Offerten nach und nach mit einem Punktesystem bewerten wird.

Spezialfonds streuen das Kapital auf mehrere Immobilien

Statt in einzelne Objekte können Anleger auch in Spezialfonds für Pflegeimmobilien investieren, wie sie etwa die Firmen INP Holding in Hamburg oder die Rendsburger Immac anbieten. Die Mindestanlagesummen liegen zwischen 10 000 und 20 000 Euro plus fünf Prozent Ausgabeaufschlag. Der Nachteil: Es handelt sich meist um geschlossene Immobilienfonds, bei denen Investoren für einen langen Zeitraum von zehn und mehr Jahren quasi als unternehmerische Mitfinanzierer einer Immobilie auftreten – mit allen Risiken. Zwar hat der Gesetzgeber die Vorschriften für geschlossene Fonds verschärft. Teuer bleibt die Anlageform dennoch, weil ein vergleichsweise großer Teil des eingezahlten Kapitals zur Deckung von Vertriebs- und Managementkosten verwendet wird.

Als Alternative bieten sich inzwischen auch einige offene Immobilienfonds an, die neben herkömmlichen Gewerbeimmobilien auch Studentenwohnheime oder Seniorenheime im Portfolio haben – etwa der Fonds „Grundbesitz Fokus Deutschland“ der Deutsche-Bank-Tochter DWS.