Wohnprojekt in Königs Wusterhausen: Der Bürgermeister bremst

Wer den oft vergifteten Maklerköder „verkehrsgünstige Lage“ schluckt, leidet in der Folge schon mal unter argem Magengrimmen. Oder Schlimmerem. In einem nach allen Regeln der Umweltkunst geplanten Stadtquartier in Königs Wusterhausen (KaWe) vor den Toren Berlins soll Unwohlsein jedweder Form hingegen vermieden werden. Trotz der Nähe zum südlichen Berliner Ring (A10), zu einer stark frequentierten Bundesstraße (B 179) und zum neuen Berliner Flughafen BER. Vorgesehen sind 3500 Wohnungen. Die Berliner Solwo-Gruppe hat für das Projekt Stück für Stück insgesamt 430 000 Quadratmeter Land erworben. Bislang besteht nur bei einem Zehntel davon das Recht, darauf Wohnungen zu bauen. Der gewaltige Rest ist noch als Gewerbegebiet ausgewiesen. Und geht es nach dem Bürgermeister von KaWe, soll das auch so bleiben.

Dabei müssten in den Ohren des Vorstehers einer Kleinstadt die gigantischen Pläne der mindergroßen Berliner Entwickler geradezu märchenhaft klingen: Im sogenannten Solwo-Königspark sind ausschließlich „Grüne Gebäude“, also Energiesparhäuser vorgesehen. Nicht weniger als ein „in dieser Größe für Deutschland einzigartiges, ökologisch-ökonomisches Gesamtkonzept“ wird beworben. Dieses stehe als Pilotprojekt für ein zukunftsweisendes Wohn- und Lebensgefühl, lautet das Versprechen.

Senol Ince, Geschäftsführer der Solwo Holding GmbH, gerät bei der Beschreibung seines Vorhabens so ins Schwärmen, dass man meinen könnte, er wolle gleich höchstpersönlich einziehen, sobald die erste Wohnung fertiggestellt ist: benötigte Energie selbst produzieren, mit dem gewonnenen Strom heizen und Warmwasser erzeugen, Ladestationen für E-Mobile füttern, überschüssige Energie speichern oder verkaufen. Weil die Bewohner nicht nur Geld sparen, sondern zudem ihre Lebensqualität steigen sehen sollen, sind auch Begegnungs- und Kommunikationsflächen wie Sportplätze, Wiesen sowie Gärten vorgesehen.

Das Projekt soll rund eine Milliarde Euro kosten

Doch damit längst nicht genug. Der Masterplan, erstellt vom Kasseler Architekturbüro HHS Planer+ Architekten, sieht ein grundsätzlich fußgänger- und fahrradfreundliches Quartier vor, aus dem die Bewohner mit Zubringerbussen über zwei Stationen zur S- und Regionalbahn-Station in KaWe shutteln oder ein Carsharing-System des CO2 -neutral konzipierten „Königsparks“ für den Weg nach Berlin nutzen können.

Bis allerdings der große grüne Traum zur Reife gebracht ist, liegt noch ein langer Weg vor den Berliner Machern. Die im Vergleich zu anderen Bauträgern eher kleine Solwo-Gruppe hat als Familienunternehmen bislang ihr Geld vornehmlich mit der Sanierung von Bestandsbauten in der Hauptstadt verdient. Um das gewaltige Wohnprojekt „Königspark“ mit einem kolportierten Investitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro (heutiger Stand) stemmen zu können, ist ein Bündnis mit potenten Partnern ratsam. „Zwei Große aus der Branche haben wir gefunden“, versichert Geschäftsführer Ince. Verträge seien jedoch erst Ende September unterschriftsreif. Dem Vernehmen nach handelt es sich um eine landeseigene Berliner Wohnungsbaugesellschaft und einen in Großprojekten erfahrenen privaten Bauträger. Außerdem sei der Finanzinvestor Horst Geicke mit im Boot, berichtete unlängst die „Immobilien Zeitung“. Der aus Hamburg stammende und überwiegend in Fernost tätige Unternehmer, Investor und Multifunktionär lebt in Ho-Chi-Minh-Stadt.

© HHS Planer + Architekten AG

„Wir konzentrieren uns zunächst auf den ersten Bauabschnitt", sagt Senol Ince. In dem Areal südlich der Straße Darwinbogen sind knapp 300 Wohnungen bereits genehmigt. „Wir bauen dort für Familien, Senioren und Singles mit Einheiten bis zu 100 Quadratmetern, mit Ausnahme der 100 Studenten-Apartments, die rund 20 Quadratmeter aufweisen.“ Letztere sind offenbar schon vor dem ersten Spatenstich begehrt. „Die nahe gelegenen Hochschulen rennen uns bereits die Bude ein“, sagt Ince. Während für den späteren Gesamtkomplex 70 Prozent Eigentum und 30 Prozent Mietwohnungen vorgesehen sind, bleiben die 300 Einheiten des ersten Abschnitts im Bestand, sprich, stehen zur Miete.

Bezahlbare Mieten kaum machbar

Über Miet- und Verkaufspreise sprechen Bauträger in der frühen Phase ihrer Projekte nur sehr ungern. Da bildet Senol Ince keine Ausnahme. „Alle reden von bezahlbarem Wohnraum. Wenn man nun davon ausgeht, dass in Berlin zehn bis zwölf Euro inzwischen schon als bezahlbar gelten, ist selbst das bei den aufgerufenen Grundstückspreisen nicht mehr möglich.“ Wenn die Kosten für Bauland so aus den Fugen geraten seien wie in Berlin (und anderen Großstädten), sei „bezahlbar“ eben nicht mehr machbar. Im ersten Bauabschnitt des „Königsparks“ werde man sich hingegen bemühen, die Mieten im einstelligen Bereich zu halten.

Die Wohnungsmisere Berlins ist hinlänglich bekannt, das Ausweichmanöver der miet- und kaufpreisgeplagten Menschen ins Brandenburgische längst kein Geheimtipp mehr. Und, wenn man Swen Ennullat Glauben schenkt, ohnehin eher sinnlos. „Mietwohnungen im Neubau sind auch in Königs Wusterhausen nicht nennenswert unter dem Nettokaltmietendurchschnitt Berlins zu realisieren. Nur im Bestand gibt es Mietpreise, die verhältnismäßig günstig sind. Entsprechenden Leerstand gibt es hier aber nicht“, sagt der parteilose Bürgermeister, der seit dem vergangenen Oktober für die Freien Wähler auf dem obersten Stuhl im Rathaus von KaWe sitzt. Was das Solwo-Projekt angeht, ist er eher ablehnend.

Die Stadt will den Königspark nicht umwidmen

„Königs Wusterhausen ist erfreulicherweise eine stetig wachsende Stadt, und wir beschäftigen uns sehr intensiv mit der Frage, wie viel Wohnraum zukünftig benötigt wird“, erläutert Swen Ennullat. Erst im vergangenen Jahr seien die „Wohnungsbaupotenzialflächen“ ermittelt worden. Dabei habe sich gezeigt, dass das erwartete Bevölkerungswachstum des kommenden Jahrzehnts mit den schon vorhandenen Potenzialflächen abgedeckt werden könne. „Zusätzliche Flächenumwidmungen sind nicht nötig. Und selbst bei noch stärkerem als dem prognostizierten Wachstum können die vorhandenen Flächen mit neuen Ausweisungen arrondiert werden, ohne eine Fläche wie den Königspark auf einmal umwidmen zu müssen.“

©  HHS Planer + Architekten AG

Und Ennullat wird auf Nachfrage noch konkreter: „Jeder Eigentümer kann Vorstellungen zur zukünftigen Entwicklung und zum Wert seiner ihm gehörenden Flächen haben. Das schließt auch die Solwo GmbH nicht aus. Die Neuerrichtung eines Stadtteils, wie von der Solwo gewünscht, widerspricht aber jedweder städtebaulichen Planungspraxis. Die Stadt plant deshalb im Königspark keine weitere Umwidmung der Gewerbeflächen in Wohnflächen und hat dies auch gegenüber dem Eigentümer auf seine Anfragen hin mehrfach mitgeteilt.“

Hält er denn das Areal von 430 000 Quadratmetern generell geeignet für Wohnungsbau? „Der flächenmäßig größte Teil des Areals Königspark ist – wie bekannt – nicht für Wohnen zulässig, sondern für Gewerbe. Nur ein kleinerer Teil südlich des Darwinbogens ist für Wohnen ausgewiesen. Hier haben wir bereits 2014 einen städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer Solwo geschlossen. Beginnt dort der Wohnungsbau, wird der Investor auch eine Kindertagesstätte errichten. Dieser Bereich ist übrigens durch einen Lärmschutzwall von der

B 179 getrennt“, sagt Ennullat. Tag- oder Nachtschutzzonen im Flugroutenbereich des BER gebe es im Stadtgebiet nicht.

Senol Ince kennt die Haltung des Bürgermeisters, gibt sich jedoch gelassen. „Wir wissen, dass die Mehrheit der Stadtverordnetenversammlung unsere Pläne positiv sieht. Nur der neue Bürgermeister ist dagegen. Sein Vorgänger (Lutz Franzke, SPD; Anm. d. Red.) hat uns auf Knien gebeten, Wohnungen zu bauen, was wir ursprünglich gar nicht in großem Stil vorhatten.“ Die Stimmung im Rathaus von Königs Wusterhausen und insbesondere die der Stadtverordneten sei für Solwo entscheidend. Ince ist sicher, dass der Bürgermeister mit seiner ablehnenden Haltung allein steht.