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Jürgen Michael Schick (50), Immobilienunternehmer aus Berlin und seit 2015 Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Foto: Hoffotografen
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Wohnen im Umland Hauptstadt-Hipster verlassen Hotspots

Reinhart Bünger

Makler-Präsident Schick sieht Familien aus Top-Bezirken auf dem Weg nach jwd – janz weit draußen.

Herr Schick, was hören Sie von Maklern aus dem Berliner Umland? Wie weit muss man sich vom Hauptbahnhof entfernen, um Bezahlbares zu finden?
Die Makler im IVD berichten sowohl für den Stadtrand als auch für das Berliner Umland von einer deutlich zunehmenden Nachfrage. Makler erzählen, dass jetzt in ihre Ladengeschäfte Familien aus Mitte, aus Pankow, aus Charlottenburg kommen, die nach Berliner Außenbezirken und nach dem Umland fragen. Diese Kaufinteressenten sind neu. Es gibt also einen Trend in die Peripherie. Den gab es zwar schon immer, doch er hat durch Corona noch einmal eine neue Dynamik erfahren. Es gilt, je weiter vom Hauptbahnhof entfernt, um so günstiger werden die Angebote.

Wonach wird denn gefragt? Nach einem Dauerwohnsitz oder nach einem Zweitwohnsitz oder Ferienhaus?
Ganz überwiegend wird gefragt nach einem Hauptwohnsitz. Und das sind potentielle Eigenheimbewerber ebenso wie Mieter, die einfach durch ihre veränderten Lebensbedingungen etwas anderes suchen als das, was ihnen die Kernstadt bietet. Singles und Kinderlose haben einfach einen anderen Bedarf als junge Familien. Während viele Singles und Kinderlose Kneipen, Clubs und „Bambule“ gut finden, suchen junge Familien die Nähe zu Schule, Spielplatz, Sportplatz, Kita, Garten und Ruhe. Das finden sie in den Berliner Außenbezirken und im Umland eher als in der verdichteten Berliner Innenstadt.

Gibt es räumliche Schwerpunkte? Wo sehen Sie die Dynamik der Entwicklung?
Es gibt ja eine First-Mover-Welle in das westliche beziehungsweise südwestliche Berliner Umland. Da fing das Umlandleben an. Das hat sich dann in den Jahren im Uhrzeigersinn über den Westen nach Norden hin verändert. Was mit Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow anfing, dann über Potsdam-Mittelmark ging, ist jetzt – quasi in 12-Uhr-Position – in Oranienburg, Bernau, Birkenwerder angekommen. Das sind schon echt stark wachsende Gemeinden und Landkreise. Es gibt natürlich auch im Berliner Osten die entsprechende Entwicklung. Denken Sie nur an das östliche und südöstliche Umland, das vom neuen Flughafen BER und von der Tesla-Ansiedlung deutlich profitieren wird. Beispielsweise wird die Region um Wildau und Königs Wusterhausen weiter an Attraktivität gewinnen.

Ist den Gemeinden bewusst, dass rund um den BER eine neue Stadt entsteht? Ist das Gebiet konzeptionell gut aufgestellt für die Verkehre und die Infrastrukturfragen, die sich nun stellen?
Ich glaube, dass sich die Verwaltungen sehr intensiv damit befassen. Jede Familie, die dort hinzieht, hat einen hohen Bedarf an Infrastruktur – an Verkehrsanbindung, an Internet, an Einkaufs-, Sport-, Kultur- und Sozialeinrichtungen. Das wissen die Gemeinden und stellen sich darauf ein. Viele, die ins Umland ziehen, machen die Erfahrung, dass die Kommunen dort sehr viel bürgernäher aufgestellt sind, als das in Berlin der Fall ist. Das geht übrigens auch den Projektentwicklern so. Wenn man dort aufs Gemeindeamt geht, hat man es mit einer zugewandten Verwaltung zu tun, mit zügigen Bearbeitungszeiten – eine Willkommenskultur, die man sich für die Hauptstadt oftmals nur wünschen kann.

Junge Familienväter und -mütter kehren der Hauptstadt gelegentlich den Rücken und verlassen Quartiere wie Charlottenburg, Mitte, Kreuzberg und Pankow. Familien können sich die Wohnungen nicht mehr leisten, geschweige denn kaufen. Foto: picture alliance / dpa/Wolfram Steinberg Vergrößern
Junge Familienväter und -mütter kehren der Hauptstadt gelegentlich den Rücken und verlassen Quartiere wie Charlottenburg, Mitte, Kreuzberg und Pankow. Familien können sich die Wohnungen nicht mehr leisten, geschweige denn kaufen. © picture alliance / dpa/Wolfram Steinberg

Gibt es belastbare Zahlen zur Eigentumsentwicklung im Umland?
Berlins Speckgürtel und das Umland sind gefragter denn je. Monatlich ziehen fast 1100 Menschen mehr nach Potsdam, Teltow und in die anderen Gebiete am Stadtrand als von dort in die Hauptstadt. Aber hierbei gilt auch: Je schlechter die Gemeinden an Berlin angebunden sind, desto geringer das Interesse, dort leben zu wollen. Eine IVD-Umfrage zeigt, dass bundesweit mehr als die Hälfte unserer Mitgliedsunternehmen diese Ausweichbewegungen ins Umland feststellen. Wo die Nachfrage hoch ist, da steigt auch der Wert. Ein Einfamilienhaus im Berliner Umland hat 2020 im Vergleich zum Vorjahr ganze 16 Prozent an Wert gewonnen.

Eine Verdopplung im Zehn-Jahres-Zeitraum?
Häuser sind in vielen Regionen im Berliner Umland deutlich günstiger als in der Hauptstadt. Wer in den vergangenen Jahren in ein solches Haus investiert hat, hat alles richtig gemacht. Er darf sich jetzt über Wertzuwächse freuen. Bei allen jetzigen Zuwachsraten muss man aber auch berücksichtigen, dass das Preisniveau dort über viele Jahre niedrig war. Als neuer Käufer im Umland springt man jetzt auf einen schon lange in Fahrt gekommenen Zug auf. Dass sich der Wert dieses Hauses in zehn Jahren verdoppelt, klingt gut, ich würde aber nicht darauf spekulieren. Zuwachs, ja klar, aber nicht so hoch.

Was fällt Ihnen an größeren Projektentwicklungen im Umland aktuell ein? Wo werden viele Einheiten gebaut?
Viele Regionen im Berliner Umland sind im Wandel und werden weiterentwickelt – wie die Region um den BER oder das Tesla-Werk. Aber auch andere Regionen sind spannend, wenn ich beispielsweise an Bernau denke. Auf dem Areal einer ehemaligen Kaserne sollen 2000 Wohneinheiten entstehen, auch Reihenhäuser. Das ist übrigens zunehmend auch für institutionelle Investoren – Beitragswerke, Versorgungs- und Pensionskassen – interessant. Und das ist neu. Zum Teil werden auch Produkte wie Reihenhäuser für die dauerhafte Vermietung von ihnen wahrgenommen – sie sehen, dass es dort auch einen nachhaltigen Mietmarkt gibt.

Welche Entwicklungen sehen Sie im Bereich Logistik- und Gewerbeimmobilien, Büro- und Einzelhandelsimmobilien? Dort, wo Gemeinden wachsen, müssen auch Gewerbestandorte entstehen.
Interessant ist, dass aus Ludwigsfelde und Oranienburg morgens so viele Menschen rauspendeln wie auch reinpendeln. Das sind ja richtige Arbeitsplatzstandorte. Das gilt natürlich nicht für alle Gemeinden.

Große Ausweichbewegungen von Produktionsstandorten aus der Stadt Berlin hinaus ins Umland wird es aber eher selten geben. Zumal es auch keine nennenswerte Produktion in Berlin mehr gibt. Berlin ist eben ein Dienstleistungsstandort. Deswegen kommen wir auch gut durch die aktuelle Krise. Wenn Unternehmen prosperieren, suchen sie sicher auch rund um Tesla in Grünheide und rund um den Flughafen BER Flächen – aber das ist dort im Umland noch kein Megatrend. Ich würde Ihre Aufreihung also lieber tauschen: Dort, wo neue Gewerbestandorte entstehen, wachsen auch die Gemeinden.

Das Interview führte Reinhart Bünger.





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