Wilhelmshagen: Grabenkämpfe um jedes Ufergrundstück

Es ist eine überraschend lange Reise von Kurfürstendamm bis zur Rialtobrücke. Nach knapp 50 Kilometern tut sich dann allerdings in Neu-Venedig eine Welt für sich auf.

Gewiss, hier auf den Kanälen des ehemaligen Sumpfgebiets sind keine fotogenen Gondolieri in Sicht – und überhaupt, wer die Siedlung im Köpenicker Ortsteil Rahnsdorf, genauer: Wilhelmshagen, besucht oder gar dort wohnt, bewegt sich bewusst abseits des Getriebes der Großstadt Berlin, sucht schon gar nicht den Rummel, wie er heute fast das ganze Jahr über in Italiens Lagunenstadt herrscht.

„Wasser und Ruhe“ sind die vornehmlichen Gründe, warum es Menschen in diese beschauliche Ecke im Südosten Berlins zieht. Das versichern nicht zuletzt Immobilienmakler, die zumindest in Anzeigen gern das unerquickliche Thema „BER-Flugrouten“ unter den Tisch fallen lassen. Wie im gesamten Bezirk locken Verkäufer und Vermieter von Einfamilienhäusern und Wohnungen vor allem intensiv mit „Wasserlage“. Interessenten sollten jedoch genau hinschauen, denn der Begriff wird ausgesprochen großzügig ausgelegt.

Die Lage hat ihren Reiz - und ihren Preis

Wer wollte in der Großstadt nicht am Wasser wohnen und sich so zumindest den Hauch der Illusion schaffen, er lebte besonders naturverbunden, abseits der Zivilisation gar?

Das hat fraglos seinen Reiz, allerdings auch seinen Preis. In Köpenick genauso wie in Zehlendorf. Die Bandbreite bei den Preisen im Südosten ist dabei erstaunlich, die Zahl der überwiegend von Maklern angebotenen Objekte hingegen überschaubar, in der Regel ein Indiz für große Nachfrage beziehungsweise Verkaufsunwilligkeit.

Wer als Kaufinteressent Courtagen nichts abzugewinnen vermag, wird „von privat“ auch schon mal bei „ebay Kleinanzeigen“ fündig. Wir haben uns an Ort und Stelle umgeschaut: In Rahnsdorf, insbesondere in Neu-Venedig und dem benachbarten „Hessenwinkel“ am Dämeritzsee, wo es nicht ganz so idyllisch, dafür in Bezug auf die Immobilien etwas schicker und vor allem größer zugeht.

Frei zugänglich sind die Ufer kaum

Der einsame Angler auf der Rialtobrücke ist schweigsam, antwortet nicht. Der Wasserlage Neu-Venedigs kann jedenfalls auch er etwas abgewinnen. Und mit den Fischen klappt die Kommunikation mittels Maiskörnern offenbar prächtig. Ein paar an Land gezogene Plötzen sind ausreichend Beleg.

Sein Angelplatz ist nicht zufällig gewählt: Die von uns gezählten neun Brücken, die über die Kanäle dieses stillen Winkels führen, gehören nämlich zu den ganz wenigen Möglichkeiten für Nicht-Ortsansässige, zu Fuß überhaupt in Wassernähe zu gelangen. Allein der Sommergarten der Gaststätte der „Gemeinschaft der Wasserfreunde Neu Venedig e.V.“ gibt ein paar öffentlich zugängliche Ufermeter frei.

Von der Debatte um einen „Uferweg für alle“ hat der Mann im Rentenalter, der eben mit seinem Bello auf dem Rialtoring in Richtung Biberpelzstraße strebt, lange nichts gehört. „Das wäre aber wohl auch das Letzte!“, entfährt es ihm. Dieses Vorhaben „käme ja einer Enteignung gleich“. Damit haben gleichwohl einige Bewohner der Idylle so ihre Erfahrung. Wasserlagen am Müggelsee oder in dessen Nähe wurden schließlich einst zum Privileg derjenigen, die mit ihrem Staat DDR besonders gut konnten.

Die wahren Eigentums- und Besitzverhältnisse spielten da nicht immer eine tragende Rolle. Nach dem Mauerbau nämlich wurden Datschen in Eigentum etwa von West-Berlinern durch den Bezirk Köpenick verwaltet und verpachtet – Nutznießer waren Minister, Betriebsdirektoren, Parteifunktionäre und Künstler auf Linie. Nach der Wende musste mancher von denen das Feld räumen, Alt-Eigentümer beziehungsweise ihre Erben durften sich freuen.

Neu-Venedig gilt offiziell als Überschwemmungsgebiet

© Ilona Studre

Doch es gibt auch hier offenbar „ungeklärte Besitzverhältnisse“, denn anders sind ganz vereinzelt verwahrloste Parzellen mit und ohne Gebäude nicht zu erklären. Dazu muss man wissen, dass nicht jedes Fleckchen hier gleichermaßen attraktiv ist. Zwar gibt es überall Strom, eine zentrale Wasserversorgung fehlt hingegen. Und dauerhaftes Wohnen ist längst nicht in allen Bereichen gestattet.

Zudem gilt Neu-Venedig nach dem Bundes-Wasserhaushaltsgesetz offizell als „Überschwemmungsgebiet“: Ufernahe Areale dürfen oft nur mit Ausnahmegenehmigung bebaut werden. Legal errichtete Gebäude genießen allerdings Bestandsschutz. Wer also an einer Immobilie interessiert ist, sollte sich sorgfältig erkundigen, damit er keine böse Überraschung erlebt.

Am Rialtoring gibt es allem Anschein nach keine Beschränkung in Bezug auf Dauerwohnen. Hohe Hecken, relativ neue und stabile Zäune, einige wenige Datschen mit DDR-Charme, doch überwiegend aufwendig renovierte oder neue Häuser – gern auch mit Türmchen – prägen das Bild. Dabei sind einige Grundstücke zur Müggelspree hin so tief, dass sie bei entsprechend langer Wegzuführung schon mal drei Einfamilienhäusern Platz bieten, die natürlich alle „Wasserlage“ für sich reklamieren.

Wo genau verläuft die Einflugschneise?

Unseren Eindruck, dass nur noch wenig nutzbarer Baugrund vorhanden ist und auch kaum Häuser zum Verkauf stehen, bestätigt eine ortsansässige Maklerin in Wilhelmshagen, die namentlich nicht genannt werden möchte. „Der Markt gibt im Augenblick nicht viel her. Das liegt zum Teil auch daran, dass potenzielle Verkäufer oft Preise aufrufen, die utopisch sind. Bei einem Bodenrichtwert von durchschnittlich 150 Euro pro Quadratmeter wird schon mal glatt das Doppelte verlangt.“

© Jörg Carstensen/dpa

Ein anderer Hemmschuh, insbesondere auch für den hochpreisigeren „Hessenwinkel“, sei die bislang ungelöste Problematik der exakten Flugrouten am künftigen Hauptstadtflughafen. „Das beschäftigt Interessenten schon sehr.“ Denn wer sich da möglicherweise ein Millionenobjekt am Wasser kaufe, wolle nicht demnächst feststellen, dass er in der Flugschneise wohnt.

Ganz brach liegt der Immobilienmarkt trotz allem nicht. Aktuell wird beispielsweise in Neu-Venedig ein in diesem Jahr fertiggestellter Neubau angeboten, der „in seiner inneren wie äußeren Gestaltung sehr an die Architekturprinzipien des Südens erinnert“, so die Makler-Anzeige. Wie das gemeint ist, darf jeder am Rialtoring betrachten, wo das als separater Wohnbereich angepriesene „Türmchengeschoss“ quasi ein Alleinstellungsmerkmal ist.

Kosten soll das nicht übermäßig groß wirkende Haus mit fünf Zimmern 699.000 Euro. „Ob das nun besonders günstig ist, dürfte auch von der Innenausstattung abhängen“, sagt die Ortsmaklerin.

Die Landhausvilla mit Privathafen kostet 1,5 Millionen Euro

Auch Bauträger wittern im wasserreichen Südosten ihr Geschäft. So werden auf einem von Müggelspree und Altem Spreearm umspülten Grundstück von knapp 3000 Quadratmetern zehn Eigentumswohnungen zwischen 100 und 202 Quadratmetern angeboten, wobei die größte 890.000 Euro kosten soll. Zu erreichen ist das Objekt vom „Hessenwinkel“ aus über die Triglawbrücke. Mehr Wasser geht eigentlich nicht, also ideal – wenn nicht das Damoklesschwert Fluglärm wäre.

Wer ein Faible für Historisches hat und nicht auf Wohnraum im Bauhausstil oder mit mediterranem Ambiente steht, hat nur einen Steinwurf westlich von Neu-Venedig die Gelegenheit zum Kauf einer Landhausvilla samt Nutzung eines Privathafens. Das Gebäude mit rund 300 Quadratmetern Wohnfläche auf 2200 Quadratmeter Grund steht für knapp 1,5 Millionen Euro zum Verkauf, zuzüglich einer Provision in Höhe von 7,14 Prozent vom verbrieften Kaufpreis. Allerdings – das sei zum Trost erwähnt – inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer.