Vorkaufsrecht der Berliner Bezirke: „Häuser bewegen“: Initiative kämpft für Milieuschutz

Die Abwendungserklärung wird zum neuen Trend. Beim Verkauf von Miethäusern in Milieuschutzgebieten unterschreiben Käufer immer öfter eine solche Erklärung und umgehen damit das Vorkaufsrecht der Bezirke. Auf diese Entwicklung haben jetzt mehrere Hausgemeinschaften aufmerksam gemacht, die sich gemeinsam mit Bezirksverwaltungen um Vorkaufsrechte bemüht haben mit dem Ziel, gewinnorientierte Investoren abzuwehren.

Mit der Unterschrift unter eine Abwendungsvereinbarung erklären die Käufer sich damit einverstanden, den Milieuschutz – also leistbare Mieten – für die Bewohner zu beachten. Nach dem Baugesetzbuch besteht das Ziel darin „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken“.

Julian Zwicker weiß, wie kompliziert sich Auseinandersetzungen um diese Materie gestalten können. Gemeinsam mit anderen Mietern in 29 Wohnungen in dem Eckgebäude Malplaquetstraße 25/Amsterdamer Straße 14 in Wedding hat er versucht, mit dem Bezirk Mitte ein Vorkaufsrecht auszuüben. Dafür wurde eigens ein „gemeinwohlorientiertes Finanzierungsmodell“ mit Hilfe zweier Stiftungen entwickelt. Ziel war, langfristig günstige Mieten für die Bewohner zu sichern. Mit der Abwendungserklärung hat der neue Eigentümer in letzter Sekunde alle diese Bemühungen zum Jahresanfang 2018 zunächst zunichte gemacht.

„Herz statt Profit“

Die langjährige Hausgemeinschaft hatte im November 2017 gar den eingetragenen Verein AmMa 65 gegründet, um ihre Vorstellung von „Herz statt Profit“ besser umsetzen zu können. Mit der Kiezkneipe „Café Morena“, einem Gebrauchtwarenladen und einer Galerie, ist die Initiative in der Nachbarschaft gut verankert. Im gesamten Gebäude gibt es aber einen großen Sanierungsbedarf. Wie geht es nun weiter?

Die Eigentümerin, die Mähren AG, teilte zu ihren Plänen dem Tagesspiegel mit: „Das Geschäftsmodell der Mähren AG ist die langfristige Bestandshaltung von Wohnimmobilien im bezahlbaren Segment. Einen Verkauf des Eckhauses Malplaquetstraße/Amsterdamer Straße oder einen Rücktritt vom Kauf schließen wir aus. Das Haus ist sanierungsbedürftig und soll behutsam saniert werden. Grundsätzlich betreibt die Mähren AG keine so genannten Luxussanierungen.“

Für ein Stiftungsmodell gibt es somit keine Chance mehr. Festivalorganisator und Stadtaktivist Zwicker wollte dennoch die Erfahrungen, die er mit dem Verein gemacht hat, weitergeben. Mit Gleichgesinnten gründete er die Initiative: „Häuser Bewegen“. Das Ziel formuliert er so: „Es ist unser Interesse, Häuser vom Markt wegzuziehen.“ Die Gruppe hat mittlerweile ein Dutzend Hausgemeinschaften in den Innenstadtbezirken, deren Gebäude zum Verkauf standen, beraten. Zwickers Zwischenfazit: „Wenn die Nachricht kommt, das Haus wurde verkauft, erzeugt das ein Angstgefühl. Andererseits werden Energien freigesetzt. Unter den betroffenen Häusern gab es sofort eine große Solidarität.“

Große Ernüchterung

Bei einem Werkstattgespräch im Haus der Statistik am Alexanderplatz schilderte eine Mieterin aus der Sanderstraße in Neukölln, wie sie die Nachricht über den Verkauf des Hauses aufgenommen hat: „Man fällt in ein tiefes Loch. Das ist eine sehr emotionale Geschichte. Die Wohnung ist ja das Allerwichtigste, was man hat.“ Sie kam in Kontakt mit „Häuser Bewegen“ und stellte fest: „Man ist nicht allein.“

Der Bezirk prüfte auch in diesem Fall das Vorkaufsrecht. Eine städtische Wohnungsbaugesellschaft war schon im Boot. Dann unterschrieb der Käufer in letzter Minute die Abwendungsvereinbarung. Die Enttäuschung bei den Mietern war riesengroß. Es bleibt ein kleiner Hoffnungsschimmer. Inzwischen werde geprüft, ob die unterzeichnete Abwendungserklärung rechtlich zu beanstanden sei.

Große Ernüchterung ist auch bei Mietern in einem Neuköllner Eckhaus am Weigandufer eingetreten. Wie in der Sanderstraße unterschrieb der Käufer kurz vor Toresschluss eine Abwendungsvereinbarung. In der für die Anwendung des Vorkaufsrechts gesetzlich vorgegebenen Frist von zwei Monaten hatte sich die Hausgemeinschaft intensiv um Alternativkäufer bemüht. Eine empörte Mieterin kommentierte den Vorgang so: „Die Abwendungsvereinbarung ist kein Schlupfloch, sie ist ein Scheunentor.“

Schutz auf Zeit

Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, findet, wenn ein nachhaltiger Mieterschutz verankert werde, „kann eine Abwendungsvereinbarung einen guten Schutz für die Mieterinnen und Mieter bedeuten“. Gleichzeitig müssten nicht große Summen für das Vorkaufsrecht aufgebracht werden. Zwar sei „die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einem angespannten Wohnungsmarkt ein wichtiges Signal, um die Spekulation mit Wohnungen und das renditeorientierte Handeln mit Wohnhäusern einzudämmen“. Andererseits werde „viel Geld aufgewendet, ohne dass eine einzige neue Wohnung entsteht und letztlich der Schutz nur einem begrenzten Teil von Mietern zugute kommt“.

Zu beachten ist auch, dass die Regelungen, die Verdrängungsmechanismen eindämmen sollen, befristet sind. Eine Erhaltungsverordnung nach Baugesetzbuch Paragraf 172, der so genannte Milieuschutz für ein Gebiet, muss regelmäßig überprüft werden. Das kann im Abstand von etwa vier Jahren geschehen. Die Abwendungsvereinbarung erlischt nach längstens 20 Jahren. Käufer, die viel Geduld haben, können also auf Wertsteigerungen hoffen.