Stralau: Mehr als nur Kosmetik

Wohnraum in deutschen Großstädten ist knapp und begehrt. Um das Angebot trotz begrenzter Grundstücksflächen zu erweitern, sind immer wieder zwei Vorgehensweisen im Gespräch: die Umwandlung von leer stehenden Bürogebäuden und der Bau von Hochhäusern. In Berlin soll bekanntlich beispielsweise der Steglitzer Kreisel, das ehemalige Rathaus des Bezirks Steglitz, in ein Wohnhochhaus verwandelt werden, während am Alexanderplatz das Immobilienunternehmen Hines den Bau eines Wohnturms vorbereitet.

Doch während diese Projekte noch in Planung sind, ist ein anderes Vorhaben Ende 2013 abgeschlossen worden: Auf der idyllischen Halbinsel Stralau hat sich das 1982 errichtete ehemalige Verwaltungs- und Produktionsgebäude des VEB Kosmetik-Kombinats Berlin in ein Wohnhochhaus verwandelt. Nun gut, ein Wolkenkratzer ist es mit seinen elf Geschossen nicht gerade geworden, aber trotzdem gehört es bautypologisch unstreitig in die Kategorie der Hochhäuser.

Entsprechend beeindruckend ist die Aussicht von den Penthouse-Wohnungen ganz oben. Richtung Westen schweift der Blick über die Innenstadt, während man Richtung Osten das Riesenrad im längst stillgelegten Spreepark im Plänterwald erkennt. Ganz besonders imposant ist die 200 Quadratmeter riesige Terrasse in der Einheit, in die in einigen Monaten Julian Streletzki einziehen wird. Er ist Juniorchef der Streletzki-Gruppe, die nicht nur die Hotels Estrel und Ellington betreibt, sondern zunehmend auch als Entwickler von Wohnbauten agiert. 40 Millionen Euro hat die Streletzki-Gruppe in die Umwandlung des Gebäudes investiert, das nach der Wende viele Jahre leer gestanden hatte.

94 Wohnungen wurden errichtet

Einfach war die Aufgabe nicht, wie Streletzkis Projektleiter Carsten Leckebusch erläutert. Allein die Entkernung dauerte sieben Monate. Zudem wurden die Fassade komplett ersetzt, Balkone angebaut und das Foyer neu gestaltet. Die sieben Meter hohe Lobby erstrahlt jetzt in einem etwas gewöhnungsbedürftigen Farbton, da sie mit goldfarbenen Fliesen verkleidet ist – in Anlehnung an den Namen Spreegold, auf den das Gebäude getauft wurde. Trotz des hohen Umbauaufwands kam ein Abriss für den Investor nicht infrage.

„Bei einem Neubau hätten wir nur fünf Geschosse hoch bauen dürfen“, erläutert Streletzki. Durch die Sanierung hingegen wurde nicht nur die bestehende Höhe von acht Geschossen gesichert, sondern es kamen sogar noch drei Stockwerke hinzu. Erlaubt habe dies der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, weil er den Hochhauscharakter des Gebäudes habe betonen wollen, sagt Streletzki. Hinzu kam ein weiterer Vorteil: Weil die Halbinsel Stralau bis 2007 ein städtebaulicher Entwicklungsbereich nach dem besonderen Städtebaurecht war, profitierten die Käufer der Wohnungen von Steuervorteilen, wie sie auch bei denkmalgeschützten Immobilien gelten.

Insgesamt wurden im Bestandsgebäude 94 Wohnungen errichtet, die für Preise zwischen 2800 und 4400 Euro pro Quadratmeter Käufer fanden. Etwa zwei Drittel der Erwerber sind Kapitalanleger, die die Wohnungen für meist etwa elf bis 12,50 Euro pro Quadratmeter vermieten. Anders ist dies in den drei neu hinzugekommenen Etagen, wo von 22 Wohnungen noch neun zu haben sind: Weil hier keine Steuervorteile locken, greifen nach den bisherigen Erfahrungen hauptsächlich Eigennutzer zu. Die müssen allerdings ein prall gefülltes Portemonnaie haben: Den Quadratmeterpreis beziffert Streletzki auf „4500 bis Richtung 7000 Euro“. 2012 hatte das damals für die Vermarktung zuständige Maklerunternehmen sogar einen Spitzenpreis von 8500 Euro pro Quadratmeter genannt.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß

Spreegold steht mit diesem Preisniveau nicht alleine da. Denn auf der Halbinsel Stralau nehmen derzeit mehrere weitere Projekte im gehobenen Segment Gestalt an. Riverside heißen zum Beispiel die Neubauten an der Spitze der Halbinsel, wo ein 153 Quadratmeter großes Penthouse schon mal 1,1 Millionen Euro kostet. Ähnlich teuer ist es im Projekt Heritage Garden am Eingang der Halbinsel, wo eine Drei-Zimmer-Wohnung von 106 Quadratmeter Wohnfläche für 705 000 Euro zu haben ist. „Wir glauben, dass der Bedarf an Luxuswohnungen auf der Halbinsel Stralau damit gedeckt ist“, sagt Julian Streletzki. Eine Nachfrage nach nicht ganz so teurem Wohnraum sieht er aber durchaus.

Deshalb sicherte sich die Streletzki-Gruppe ein weiteres Grundstück zwischen der Straße Alt-Stralau und dem Rummelsburger See, auf dem sie bis Ende 2016 etwa hundert Wohnungen errichten will. Diese sollen zwischen 70 und 120 Quadratmeter groß sein und zwischen 3600 und 4800 Euro pro Quadratmeter kosten. Noch einmal günstiger sind die Wohnungen im Projekt Am Fischzug, das nach Plänen von Architekt Eike Becker an der Glasbläserallee – und damit nicht direkt am Wasser– entsteht.

Und auch die Umwandlung leer stehender Gewerbegebäude auf der Halbinsel ist noch nicht abgeschlossen: Für dieses Jahr kündigt die Leipziger F&B-Gruppe den Baubeginn an der ehemaligen Teppichfabrik M. Protzen & Sohn an. Im Denkmal und einem angrenzenden Neubau sollen 8300 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche entstehen.