Mieterhöhungen: Was Wohnen wert sein darf

Der Brief des Vermieters ist zwar nur eine Seite lang, doch er hat es in sich: Die Miete soll steigen. Immer mehr Mieter in Ballungszentren erhalten Mieterhöhungen und wenden sich deshalb an die Mietervereine. Das ergab eine Auswertung des Deutschen Mieterbundes. Doch wann darf die Miete eigentlich erhöht werden und wie stark darf sie steigen? Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

„Eine Erhöhung im preisfreien – also nicht mit öffentlichen Fördermitteln errichteten – Wohnungsbestand ist möglich, wenn die Miete zuvor ein Jahr unverändert gewesen ist“, sagt Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins. „Da der Mieter nach Zugang einer Mieterhöhung aber zwei volle Monate Zeit hat, um diese zu prüfen, bedeutet das: Zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, muss die Miete insgesamt 15 Monate unverändert geblieben sein.“

Wie stark darf die Miete steigen?

Die Miete darf nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden – also dem, was für vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gezahlt wird. In Berlin – wie auch vielen anderen Städten – geht die Vergleichsmiete im Wesentlichen aus dem Mietspiegel hervor. Alle zwei Jahre wird er vom Senat neu herausgegeben; 2017 ist es wieder soweit. Bis dahin gilt die Version von 2015 (zu finden zum Beispiel unter www.berliner- mieterverein.de).

„Darüber hinaus muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten“, sagt Wibke Werner. „Danach darf die Nettokaltmiete in drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. Geht also eine Mieterhöhung zu, nach der die Miete zum Beispiel zum 1. Februar 2017 erhöht werden soll, betrachte ich für die Prüfung der Kappungsgrenze die Höhe der Nettokaltmiete am 1. Februar 2014 – auf die dann 15 Prozent aufgeschlagen werden.“

Wie prüfe ich, ob die Einordnung meiner Wohnung in den Mietspiegel stimmt?

Der Mietspiegel ist als Tabelle aufgebaut. „Das richtige Feld findet man, indem man sich das Baujahr des Gebäudes, die Wohnungsgröße, die Wohnlage und die Ausstattung der Wohnung anschaut“, erklärt Werner.

Ein Beispiel: Eine Altbauwohnung aus dem Jahr 1920 in der Kreuzberger Bergmannstraße 1 mit 85 Quadratmetern, Sammelheizung, Bad und WC. Anhand von Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung kann die Wohnung bereits grob in die Tabelle eingeordnet werden. Bei der Wohnlage hilft ein Blick in das zum Mietspiegel gehörende Straßenverzeichnis, das der Mieterverein ebenfalls im Internet bereithält. Bis auf die Hausnummer genau werden hier Adressen den Wohnlagen „einfach“, „mittel“ und „gut“ zugeordnet. Im Fall der Bergmannstraße 1 wäre das eine mittlere Wohnlage: Die Gebäude im Wohnumfeld sind gut in Schuss, die Bebauung ist dicht mit eher wenigen Grün- und Freiflächen. Es gibt ein durchschnittliches Angebot an Geschäften und die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist gut. Am Ende kommt für unsere Beispielwohnung das Tabellenfeld „H2“ heraus.

„Jedes Feld weist wiederum drei Werte aus“, erläutert Wibke Werner weiter, „den Mittelwert, den Unterwert und den Oberwert.“ Für Feld „H2“ bedeutet das: Die Nettokaltmiete darf zwischen 4,88 und 6,51 Euro pro Quadratmeter betragen, im Mittel also 5,66 Euro.

Nun kommen weitere Merkmale der Wohnung ins Spiel. Verfügt sie zum Beispiel über hochwertiges Parkett, eine vom Vermieter eingebaute moderne Küche oder Schallschutzfenster (sogenannte Sondermerkmale), darf mehr als der Mittelwert gefordert werden. Auch sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale wie zum Beispiel ein zweites Bad, eine Fußbodenheizung, Barrierefreiheit oder ein zur Wohnung gehörender Garten können dazu führen, dass die Mitte überschritten werden darf. Auf der anderen Seite haben sogenannte wohnwertmindernde Merkmale zur Folge, dass die Vergleichsmiete sich im unteren Bereich des Feldes bewegen muss: Das können etwa fehlende Fliesen im Bad sein, eine Küche ohne Fenster, schlecht geschnittene Räume, ein marodes Treppenhaus oder ein lautes Lokal im Erdgeschoss.

„Vermieter machen sich meist nicht die Mühe, die Mieterhöhung anhand dieser Wohnwertmerkmale zu ermitteln, sondern ,greifen’ den Oberwert des Feldes“, sagt Wibke Werner. „Daher lohnt aus Sicht der Mieter in jedem Fall eine Prüfung des Mieterhöhungsverlangens.“ Da die korrekte Berechnung der Vergleichsmiete anhand all dieser und vieler weiterer Merkmale kompliziert ist, bietet der Berliner Mieterverein auch Nichtmitgliedern im Rahmen der „Aktion Mietpreisüberprüfung“ Unterstützung an.

Welche Formalien muss der Vermieter beachten?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. „Er muss dem Mieter erläutern, dass die bisher von ihm gezahlte Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete und ihm plausibel darlegen, dass die künftig verlangte die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt“, sagt Werner. Eine Mieterhöhung wird außerdem nur wirksam, wenn der Mieter ihr ausdrücklich zustimmt. Allerdings: Ist die Erhöhung ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie verweigert, kann er sie einklagen.

Was gilt bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert und verlangt deshalb mehr Miete, folgt die Mieterhöhung anderen Regeln. Gemäß Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter dann berechtigt, elf Prozent der für die Modernisierung angefallenen Investitionskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

„Das bedeutet, je teurer die Modernisierung, desto teurer die Mieterhöhung, was für viele Mieter in Berlin ein Problem werden kann“, sagt Werner. Denn die Modernisierungsumlage unterliege im Gegensatz zu einer Erhöhung nach dem Mietspiegel keinen weiteren Auflagen. „Die Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete greift nicht, so dass nach einer Modernisierung die Miete oft deutlich über dieser liegt.“