Kapitalanlage: Wer Geld mit Pflegeimmobilien verdienen will, hat derzeit gute Karten

Die Situation in der Altenpflege ist dramatisch. Es fehlten Zigtausende Pflegekräfte. Der Präsident des Bundesverbandes der Diakonie, Ulrich Lilie, sieht den „gravierenden Personalmangel“ in der Kranken- und Altenpflege als Gefahr für die Fachkräfte und die Pflegebedürftigen. Das ist – nebst schlechter Bezahlung – nicht das einzige Defizit. Es gibt auch viel zu wenige seniorengerechte Einrichtungen für die ins Rentenalter kommenden „Babyboomer“.

Die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der in den kommenden Jahren signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen dürfte für eine hohe Auslastung der Bestandsimmobilien sorgen. Damit rollt der Rubel in dieser Nische des Immobilienmarktes: Wo es zu wenige Angebote gibt, steigen die Preise.

Jens Nagel, Geschäftsführer der schwedischen Hemsö GmbH, ist bundesweit aktiv und besitzt auch in Berlin mehrere Objekte. Er ist bekannt für seinen Ansatz, alte Heime zu sanieren. „Zirka 25 Prozent der 13 000 Pflegeheime in Deutschland müssen in zehn Jahren geschlossen werden oder vom Netz gehen“, schätzt Nagel, „wenn sie nicht auf Vordermann gebracht werden und den aktuellen Gesetzgebungen und Standards entsprechen.“ Hemsö gehört nach eigenen Angaben zu den wenigen großen Investoren in Deutschland, die sanierungsbedürftige Objekte kaufen und sanieren. Das Unternehmen investiert gerne in Wachstumsregionen wie z.B. in Berlin, Dresden, Leipzig, Hamburg, Rhein-Main und in den Großstädten Nordrhein-Westfalens.

Alternative zu Rentenversicherungen, Fonds oder Lebensversicherungen

Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Analysten am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien im zurückliegenden Jahr mit einem Transaktionsvolumen von gut einer Milliarde Euro das drittbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registrieren konnten. „Auch ohne große Immobilientransaktionen bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt“, sagt Jan Linsin, Head of Research beim internationalen Immobilienberater CBRE in Deutschland. „Seit 2008 konnte das Transaktionsvolumen jährlich um durchschnittlich 20 Prozent zulegen.“ Investitionen in Pflegeimmobilien lohnen sich, sagen nicht nur die CBRE-Berater: „Zum Jahresende 2017 betrug die Nettoanfangsrendite für erstklassige Pflegeheime 5 Prozent. Ein Jahr zuvor lag diese bei 5,5 Prozent. Ende 2015 wurden dagegen 6,25 Prozent aufgerufen.“ Insgesamt registrierte Linsins Unternehmen knapp 80 Immobilientransaktionen, wovon gut zwei Drittel als Einzeldeals veräußert wurden. Davon entfielen 42 Prozent auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen, weitere 43 Prozent entfielen auf die Kategorie bis 20 Millionen Euro.

Ausländische Immobiliengesellschaften dominieren derzeit das Kauf- und Verkaufsgeschehen. Besonders aktiv auf dem hiesigen Markt waren 2017 Akteure aus Belgien (anteilig 31,5 Prozent am Transaktionsvolumen), Luxemburg (zwölf Prozent) und Schweden (elf Prozent).

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gewinnen immer mehr an Bedeutung. Als Alternative zu Rentenversicherungen, Fonds oder Lebensversicherungen ermöglichen Wohneinheiten in Pflegeimmobilien Anlegern höhere Erträge in einem konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt der Zukunft: Weil die umfassende medizinische Versorgung die durchschnittliche Lebenserwartung erhöht – bei gleichzeitig rückläufiger Geburtenrate – steigt der Bedarf an Pflegeeinrichtungen und -immobilien. Die Wirtschaftshaus AG, ein bankenunabhängiger Vollanbieter im Segment der Pflegeimmobilien, verspricht Investoren sichere Mietrenditen mit vier bis fünf Prozent.

„Alte Menschen sind keine homogene Gruppe“

Aus der hohen Nachfrage folgen oft lange Wartelisten für einen Platz in einer Einrichtung. Deshalb werben Experten wie Björn Peickert, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG, für Belegungsrechte: „Ob für die langfristige Vorsorge oder den sofortigen Bezug – das bevorzugte Belegungsrecht macht es möglich, sich schon frühzeitig einen Platz in einer ausgewählten Pflegeeinrichtung zu sichern. Im Bedarfsfall rückt der Immobilieneigentümer bei der Vergabe eines freien Platzes automatisch auf der Warteliste nach vorne.“

Felix von Braun, Vorstandsvorsitzender der DPF AG – einer nicht börsennotierten Aktiengesellschaft mit Hauptsitz in Berlin, die alle Themen des Wohnens im Alter abdeckt – geht von einer deutlichen Ausdifferenzierung auf dem deutschen Senioren- und Pflegeimmobilienmarkt aus. Das Angebot für Wohnformen im Alter müsse breiter aufgestellt werden, „Alte Menschen sind keine homogene Gruppe“, sagt er, „sondern haben jahrzehntelang einen Lifestyle gepflegt und sind Hobbys nachgegangen. Neue Produkte werden gefordert, die genau darauf eingehen.“

In Berlin in diesem Sinne aktiv ist die die Terragon Investment GmbH, die sich als führende Spezialistin für die Entwicklung barrierefreier Wohnungen und qualitativ hochwertiger Senioren- und Pflegeimmobilien in Deutschland bezeichnet. Sie entwickelt im Auftrag der Stadtwohl Berlin GmbH als Generalübernehmerin derzeit 53 weitestgehend barrierefreie und damit auch altersgerechte Wohneinheiten in Berlin-Biesdorf.