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Planvoll. Das Baufeld für neue Einfamilienhäuser in Schönow ist abgesteckt, den Weg von Bernau nach Berlin nehmen künftige Eigentümer gern in Kauf. Reinhart Bünger
© Reinhart Bünger

Immobilienpreise Speckgürtel der Metropolen immer teurer

In Zeiten von Pandemie und Homeoffice wächst der Wunsch nach einem neuen Zuhause – sagt eine Studie.

Rund ein Jahr nach Beginn der Pandemie verfestigt sich die Entwicklung: Der Immobilienmarkt ist stabil wie Beton, Anzeichen für eine Preisblase gibt es nicht. Die veränderten Wohnpräferenzen beschleunigen diese Entwicklung. Und mit Blick auf Berlin suchen Projektentwickler und Bauträger die Weite Brandenburgs: Bonava schlägt ein zweites Baufeld in Schulzendorf auf, Vonovia will bis 2025 nach jetziger Planung 1414 Neubauwohnungen an verschiedenen Standorten im Umland errichten, ein weiteres Projekt bereitet die Bauwert AG gerade in Storkow vor. The Grounds Real Estate Development AG engagiert sich an mehreren Standorte im Umland, so auch in Erkner. Nur wenige Minuten vom neuen Tesla-Werk entfernt entstehen 34 Einfamilien- und 17 Doppelhäuser.

Von einem guten Abverkauf darf man ausgehen. Immer mehr Mieter – beinahe jeder fünfte – hat noch während der Pandemie über einen Umzug nachgedacht, fast jeder zehnte sah sich sogar konkret nach einem neuen Zuhause um. Das ermittelten die Sparda-Banken, deren Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ Ende Mai vorgestellt wurde. In Zeiten von Homeoffice überwiegt der Wunsch nach einem Zuhause mit mehr Raum und einer besseren technischen Infrastruktur. Die genannten Gründe sind der Wunsch nach mehr Platz (42 Prozent), einer schöneren Wohnumgebung (55 Prozent), einem (größeren) Garten oder Balkon oder schnellerem Internet (44 Prozent). Die Wegstrecke zum Arbeitsplatz verliert – trotz steigender Spritpreise – immer mehr an Bedeutung.

In der Hauptstadt und in Hamburg lassen sich 50 Prozent sparen - durch einen Kauf im Umland

Die Sparda-Banken-Studie wurde erneut in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt. Um Berlin und Hamburg spart man im Umland im Vergleich zur jeweiligen Metropole mit durchschnittlich fast 50 Prozent deutschlandweit am meisten. Nach Berlin pendeln inzwischen 340000 Beschäftigte. 63 Prozent der Einpendler kommen aus dem direkten Umland, so die Sparda-Banken in ihrer Untersuchung. Die Stadt Brandenburg an der Havel verzeichnete mit Blick auf die Werte von 2005 auf eine Preissteigerung von 126,0 Prozent. Mit 706 Euro pro Quadratmeter war die Stadt allerdings auch 2005 die günstigste Region Deutschlands. Jetzt kostet der Quadratmeter dort 1596 Euro.

Mit Ausnahme von Düsseldorf ziehen die Preise im Umland der Metropolen durchschnittlich stärker an als in den Metropolen selbst. Im Umland von Frankfurt am Main sind die Preise seit 2017 um 26,2 Prozent gestiegen. Rund um Düsseldorf beträgt die Preissteigerung 16,1 Prozent.

Erstaunlich: Berlin ist im Hinblick auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise die zweitgünstigste Metropole Deutschlands. Der Preisanstieg ist unter den Metropolen allerdings mit Abstand der stärkste. In Berlin liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter noch unter 4000 Euro. Einzelne Premiumlagen in München, Hamburg oder Frankfurt haben in den vergangenen Jahren zwar starke Wertzuwächse erfahren, liegen aber noch immer unter internationalen Vergleichsmärkten wie Zürich, Paris oder London. Die durchschnittliche Investitionssumme für den Kauf einer Immobilie in Deutschland ist von 264000 Euro im Jahr 2019 auf rund 354000 Euro im vergangenen Jahr gestiegen.

Jeder vierte Mieter würde gerne kaufen

Trotz aller finanzieller Unsicherheit, die mit der Corona-Pandemie einhergeht, bleibt der Wunsch nach Wohneigentum groß. Jeder vierte Mieter bis 50 Jahre plant laut Studie der Sparda-Banken in den nächsten zwei bis drei Jahren oder auch später einen Immobilienkauf. Dies zeigt sich auch in der Bereitschaft von 49 Prozent der Befragten, sich für den Erwerb stark oder sogar sehr stark einschränken zu wollen (2019: 40 Prozent). Offenbar nicht ohne Grund: Der Anteil der Befragten, die mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sind, ist unter Wohneigentümern mit 62 Prozent mehr als dreimal so hoch wie unter Mietern und gegenüber 2019 nochmal gestiegen.

Das Portal Immowelt sieht die halbe Million in Berlin für ein Eigenheim überschritten: In der Hauptstadt stiegen seit 2019 die Angebotspreise für Häuser um 10 Prozent. Preislich befindet sich Berlin damit im Mittelfeld der untersuchten Städte. Der Hype um Berlin bleibt, und Anwohner wollen die Stadt nicht verlassen, glauben die Immoweltler. Die Nachfrage nach Häusern in Berlin wächst – die Preise ziehen an. Der mittlere Hauspreis wird auf 549000 Euro taxiert.

Wohnungsmarkt in Berlin mit hoher Dynamik

Berlin erzielt dank seiner Strahlkraft seit Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum; die Einwohnerzahl stieg gegenüber 2014 um sieben Prozent. Übersetzt in absolute Zahlen ist dies ein Zuwachs um eine Viertelmillion Menschen, wodurch erst die wahre Dimension der Wohnraumnachfrage deutlich wird. Demgegenüber ist der Wohnungsbestand seit 2014 „nur“ um fünf Prozent oder 85000 Einheiten gestiegen.

Die hohe Dynamik auf dem Berliner Wohnungsmarkt spiegelt sich nicht nur bei den Mieten wider. Auch die Kaufpreise für Wohnungen, egal ob als selbstgenutzter Wohnraum oder als Kapitalanlage, haben deutlich angezogen und übertreffen die Mietentwicklung sogar noch bei Weitem. Der mittlere Angebotspreis des Gesamtmarkts hat sich seit 2014 etwas mehr als verdoppelt und liegt aktuell bei rund 4575 Euro pro Quadratmeter, schreibt BNP Paribas Real Estate, ein Immobilienberatungsunternehmen, in seinem zweiten detaillierten Wohnmarktreport für Berlin. Zwar habe sich der Anstieg 2020 im Vergleich zu den Vorjahren etwas verlangsamt, zeige mit plus neun Prozent aber nichtsdestotrotz immer noch eine spürbare Dynamik.

Wie sich der Markt entwickelt, nachdem das Gesetz zum Mietendeckel gekippt wurde, bleibe abzuwarten, schreiben die Verfasser des Reports. Einen Hinweis könnte die Preisentwicklung für Neubauten liefern, da diese nur mittelbar von den Regelungen betroffen waren. So haben die Kaufpreisfaktoren in der Spitze 2020 noch einmal deutlich zugelegt und sind mittlerweile beim 33-fachen angelangt. Tendenz steigend. Es dauert also aktuell 33 Jahre, bis sich die Investition in ein neues Mehrfamilienhaus in Berlin durch Mieteinnahmen amortisiert hat.

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