Immobilienpreise in Berlin: Bürospitzenmieten steigen auf 35 Euro

Was für den Berliner Wohnungsmarkt gilt, lässt sich inzwischen auch für den Büromarkt sagen: Es gibt zu wenige Angebote, das Mietniveau steigt, der Markt entwickelt sich dynamisch. Das berichten in dieser Woche einhellig Immobilienberatungsunternehmen und Maklerhäuser.

Mit einem Flächenumsatz von 244 000 Quadratmetern startete der Berliner Büromarkt fulminant ins neue Jahr. Nicht nur war die Bilanz der ersten drei Monate noch nie besser, auch insgesamt entspricht der Umsatz der Höhe nach einem sehr guten Jahresendspurt und stellt eines der fünf besten Quartalsergebnisse dar. Dies jedenfalls ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Weil die Nachfrage kaum aus dem Bestand bedient werden kann, zieht der Neubau an. Büroobjekte stehen bei den Investoren weiter ganz oben auf dem Einkaufszettel. Nach Angaben des Maklerhauses Aengevelt sollen 600 000 Quadratmeter im kommenden Jahr fertiggestellt werden. Die Hälfte dieser Büroflächen sind bereits vermietet.

Kaum noch Leerstand

„Je höher die Vorvermarktung, desto gesünder der Markt“, sagt Gesellschafter Wulff Aengevelt. Für das laufende Jahr prognostiziert Aengevelt einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um die 800 000 Quadratmeter in Berlin. Im Spitzensegment – in den besten Lagen – ist mit Quadratmeterpreisen von rund 35 Euro zu rechnen. Berlin belegt damit bei den Spitzenmieten Platz drei hinter Frankfurt (41 Euro) und München (38,50 Euro). Ende des vergangenen Jahres lag der Leerstand in diesem Marktsegment bei rund 360000 Quadratmetern. Damit sank die Leerstandsquote von drei auf 1,9 Prozent. „Das Flächenunterangebot im Markt, die Unterversorgung ist eine echte Bremse in der Marktdynamik“, sagte Wulff Aengevelt zum in dieser Woche vorgelegten „City Report Region Berlin 2019/20“.

Danach sind auf dem Berliner Grundstücksmarkt ausländische Investoren weiterhin sehr aktiv. Den Anteil der durch ausländische Investoren getätigten Transaktionen schätzt Aengevelt für das Jahr 2018 auf rund fünfzig Prozent – auf der Bundesebene lag ihr Anteil bei circa vierzig Prozent. Die Renditen liegen mehr oder weniger stabil bei drei Prozent.

Nicht München oder Hamburg

Das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills nahm ebenfalls in dieser Woche den deutschen Handelsinvestmentmarkt im ersten Quartal dieses Jahres unter die Lupe. Während Geschäftshäuser mit einem Volumen von knapp 1,3 Mrd. Euro bundesweit erneut das stärkste Teilsegment darstellten, wurden mit Fachmarktzentren rund 427 Millionen Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Anteil von 16 Prozent am Einzelhandelstransaktionsvolumen. „Berlin ist der Primus der deutschen Handelsmärkte“, sagt Aengevelt, „ein klassischer Testmarkt“ mit dem bundesweit größten Handelsumsatz. Die Spitzenmieten sind vergleichsweise stabil.

Weil Berlin in der Kaufkraft nicht mit Hamburg oder München vergleichbar ist, liegt die Hauptstadt in diesem Segment auf der Vizemeisterposition hinter München. „Im Trend haben die Topadressen noch einmal um zehn bis zwanzig Euro pro Quadratmeter zugenommen“, sagt Aengevelt. Zwischen 2007 und 2016 erhöhten sich die Einzelhandelsspitzenmieten um 62 Prozent – von 210 Euro auf 340 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieten werden etwa am Tauentzien/Kurfürstendamm bezahlt.

Zum Berliner Wohnungsmarkt prognostizierte Aengevelt-Niederlassungsleiter Peter Starke auch zukünftig eine Zunahme der Privathaushalte. „Wir brauchen jedes Jahr 22000 neue Wohnungen, um die wachsende Stadt auf ein ausreichendes Niveau zu bringen.“