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2020 wurden in Berlin nach früheren Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rund 18800 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Das waren gut 6000 Wohnungen mehr als im Jahr davor. Seit 1991 wurden laut Mieterverein etwa 290000 Wohnungen in Einzeleigentum umgewandelt. Foto: imago images/Beautiful Sports
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Immobilienfinanzierung Pandemie beschleunigt Preisentwicklung

Reinhart Bünger

Bundesbank warnt vor steigenden Risiken. Angebotspreise in Großstädten leicht abgebremst

Die Bundesbank sieht die auf breiter Front gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland mit wachsender Sorge. „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume“, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch bei der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Deutschen Bundesbank am 25. November in Frankfurt.

Der starke Anstieg der Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland dürfte sich nach Einschätzung der DZ Bank im kommenden Jahr fortsetzen. Es sei aber mit einer Abschwächung der Wachstumsraten zu rechnen, hieß es in einer Studie, die Mitte November veröffentlicht wurde.

Je länger die Pandemie dauert, desto kostbarer werden Eigentum und viel Platz

Welche Regionen profitieren vorrangig und welche besonders wenig von den aktuellen Verschiebungen? Werden die Pandemie-Folgen nachlassen und welche Effekte wären von einer möglichen vierten oder fünften Welle zu erwarten? Nach Einschätzung von Tobias Just, Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, profitieren weiterhin die Umlandgemeinden, viele Kernstädte verzeichneten erstmals seit Jahren Bevölkerungsverluste. „Je länger die Pandemie unser Leben beeinträchtigt, umso persistenter dürften die Präferenzverschiebungen in mehr Fläche, mehr Eigentum, mehr Wohnfläche sein. Bei begrenzten Budgets ist dies eher im Umland realisierbar“, sagte Just, der die Auswirkungen der Covid-Pandemie auf die deutschen Wohnungsmärkte im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung untersucht hat.

Der Studie zufolge bremste die Pandemie das Wachstum der Angebotspreise bei Eigentumswohnungen in Großstädten und etwas dichter besiedelten ländlichen Gebieten um 0,8 bzw. 0,2 Prozentpunkte ab. In von Mittelstädten geprägten „städtischen Kreisen“, wie sie sich oft im Umland von Großstädten finden, und vor allem in dünn besiedelten ländlichen Gegenden legten die Angebotspreise hingegen um 1,4 bzw. sogar 5,6 Prozentpunkte stärker zu, als das ohne Pandemie zu erwarten war. Bei den Hauspreisen kam es lediglich in den Großstädten zu einer Dämpfung (um 1,7 Prozentpunkte weniger als im Szenario ohne Pandemie), während infolge der Pandemie in den drei anderen regionalen Typen die Preise stärker zulegten – am kräftigsten in den „städtischen Kreisen“ um zusätzliche 3,9 Prozentpunkte.

Wohneigentum könnte sich laut DZ Bank 2021 um 11 Prozent verteuern

Bei wohl weiter vergleichsweise niedrigen Zinsen erwartet die DZ Bank, dass die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen 2022 um 7,5 bis 9,5 Prozent steigen. Das verlangsamte Bevölkerungswachstum sowie ein stärkerer Neubau dürften das Verhältnis von Angebot und Nachfrage entspannen und damit den Preis- und Mietenanstieg dämpfen. Zum Vergleich: Für dieses Jahr erwartet die DZ Bank, dass sich Wohneigentum um 11 Prozent verteuert.

Die Studie der DZ Bank deckt sich mit Einschätzungen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der ebenfalls damit rechnet, dass sich der jüngste Anstieg der Wohnimmobilienpreise abschwächt. Einen Einbruch erwartet aber auch er selbst bei steigenden Zinsen nicht.

Der unabhängige Vermittler für Immobilienfinanzierungen, Baufi24, hatte ebenfalls die Immobilienpreise in Deutschland untersucht – auf Basis von 240 000 Immobilientransaktionen des vergangenen Jahres. Demnach verzeichnet der Markt im Bundesdurchschnitt 7,01 Prozent Preissteigerung. Ausgewertet wurden Daten im Zeitraum Mai bis Oktober 2021 gegenüber dem Vergleichszeitraum November 2020 bis April 2021.

Rund die Hälfte der Bankkredite läuft zehn Jahre - die Bundesbank sieht das kritisch

„Kritisch für die Finanzstabilität können steigende Immobilienpreise dann sein, wenn vermehrt Kredite mit stark gelockerten Vergabestandards vergeben und steigende Preise erwartet werden“, sagte Claudia Buch am 25. November. Rund die Hälfte der Bankkredite für Wohnimmobilien habe eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren. „Ein hoher Anteil von lang laufenden Krediten und Kapitalanlagen macht das deutsche Finanzsystem verwundbar gegenüber Zinsänderungsrisiken“, erläuterte die Bundesbank. Buch mahnte: „Risiken aus der Immobilienfinanzierung müssen begrenzt werden.“ Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hatte jüngst in ihrem Finanzstabilitätsbericht vor zunehmenden Risiken auf Immobilienmärkten gewarnt.

Das Land Brandenburg wird als Region zum Wohnen immer attraktiver. Das belegen statistische Auswertungen des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) in Wiesbaden. Den Daten zufolge hat sich das Land in den vergangenen Jahren zur beliebtesten Zuzugsregion innerhalb Deutschlands entwickelt. Allein im Jahr 2020 zogen demnach rund 19 400 Personen mehr nach Brandenburg als von dort in andere Bundesländer abwanderten. Damit lässt das Land Schleswig-Holstein mit einem Wanderungs-Plus von 11 500 Menschen, Mecklenburg-Vorpommern (+8600) und Niedersachsen (+7100) in der Rangliste deutlich hinter sich. Grafik: Tagesspiegel Vergrößern
Das Land Brandenburg wird als Region zum Wohnen immer attraktiver. Das belegen statistische Auswertungen des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) in Wiesbaden. Den Daten zufolge hat sich das Land in den vergangenen Jahren zur beliebtesten Zuzugsregion innerhalb Deutschlands entwickelt. Allein im Jahr 2020 zogen demnach rund 19 400 Personen mehr nach Brandenburg als von dort in andere Bundesländer abwanderten. Damit lässt das Land Schleswig-Holstein mit einem Wanderungs-Plus von 11 500 Menschen, Mecklenburg-Vorpommern (+8600) und Niedersachsen (+7100) in der Rangliste deutlich hinter sich. © Grafik: Tagesspiegel

In diesem Jahr hat sich der 2010 laufende Immobilienboom noch einmal beschleunigt: Für das zweite Quartal verzeichnete das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Immobilienpreise um 10,9 Prozent zum Vorjahreszeitraum – das größte Plus seit dem Jahr 2000. In der Pandemie mit Lockdowns und mehr Homeoffice ist die Nachfrage nach Wohneigentum und auch mehr Platz zu Hause gestiegen.

Wohlhabende Haushalte konnte ihre Sparquote erhöhen

Nach Einschätzung von Just fehlte den Kernstädten an Zuwanderung und die Fortwanderung ins Umland wurde eher verstärkt. „Gleichzeitig konnten insbesondere wohlhabende Haushalte ihre Sparquote erhöhen“, so der an der Universität Regensburg tätige Professor: „Dies hat insgesamt die Nachfrage nach Wohneigentum eher in den Umlandgemeinden erhöht und in den Großstädten gedrosselt.“ Die Preise hätten sich auch deshalb so erhöht, weil sich die pandemiebedingte Verknappung von Arbeitskräften am Bau verstärkt habe, und steigende Materialkosten Neubauwohnungen verteuerten.

Auch Baufi24-Geschäftsführer Tomas Peeters stellt die anziehenden Preise in einen Zusammenhang mit der Pandemie: „Regionen mit niedrigeren Kaufpreisen ziehen preislich stark an. Das sind klare Folgen der Pandemie: Die Menschen arbeiten nun flexibler und unabhängig vom Arbeitgeberstandort und haben den Wunsch nach mehr Freiraum.“ Diesen Trend bestätigt die im Hause Baufi24 durchgeführte Studie zum Thema „Urbanes Dorf“, sagte Peeters: 88 Prozent der Städter sind laut der repräsentativen Umfrage bereit, unter bestimmten Bedingungen auf das Land zu ziehen.

Brandenburg freut sich über die positive Wanderungsbilanz

Kathrin Schneider, Ministerin und Chefin der Staatskanzlei, zeigte sich erfreut über diese Entwicklung: „Die positive Wanderungsbilanz ist eine Bestätigung dafür, dass Brandenburg ein demografisch stabiles Bundesland ist. Das müssen wir sichern“, erklärte sie. Dazu stelle Brandenburg seine Regionalentwicklungspolitik momentan neu auf. Das geschehe auch vor dem Hintergrund, dass nicht alle Landesteile in gleichem Maß vom Anstieg der Binnenwanderung profitierten. Meist seien es die ballungsraumnahen Gemeinden rund um Berlin, die sich zu beliebten Wohnorten entwickelt und auch eine gute wirtschaftliche Entwicklung hätten.

Ein Anziehen der Zinsen, was Kredite verteuern würde, würde die Dynamik auf dem Immobilienmarkt zwar stärker bremsen, meint die DZ-Bank. Doch auch dann sei die Wahrscheinlichkeit für eine Korrektur moderat – trotz hoher Preise und wachsender privater Verschuldung. Denn die Arbeitslosigkeit in Deutschland sei niedrig, und Festzinskredite, die Darlehen vor steigenden Zinsen schützen, seien weit verbreitet. Zudem treibe die zuletzt gestiegene Inflation die Nachfrage nach Sachwerten, da sie Sparguthaben auf Bankkonten entwerte.

Haushalte mit geringem Einkommen können sich kein Wohneigentum leisten

Insgesamt habe das deutsche Finanzsystem während der Corona-Pandemie gut funktioniert, bilanzierte die Bundesbank. Die befürchtete Pleitewelle im Unternehmenssektor blieb aus. Anzeichen, dass eigentlich nicht überlebensfähige Firmen mit staatlichen Hilfsgeldern künstlich am Leben gehalten werden, sieht die Notenbank aktuell nicht. „Wir sehen im Moment keine Hinweise darauf, dass wir eine Zombifizierung bekommen“, sagte Buch. Aber man müsse die Lage im Unternehmenssektor sehr genau beobachten. „Wir wollen sicherlich nicht in eine Situation kommen, dass wir Insolvenzen verschleppen.“

Die steigenden Preise treffen vor allem einkommensschwächere Gruppen

Stadt oder Land? Das ist für Haushalte mit geringen Einkommen keine Frage. Sie können sich Wohneigentum in der Regel nicht leisten. „Letztlich wirken zwei Entwicklungen für viele Haushalte mit geringem Einkommen erschwerend“, sagt Just: „Für viele sind in der Pandemie die Arbeitsmarktrisiken gestiegen, die Ersparnis konnte aufgrund ausgefallenen Konsums nicht so stark ansteigen wie bei wohlhabenden Haushalten, weil der Anteil der Güter für den Grundbedarf für einkommensschwache Haushalte eben größer ist. Die steigenden Preise haben den Zugang zu Wohneigentum also asymmetrisch erschwert – stärker in den einkommensschwächeren Gruppen, weniger stark in oberen Einkommensgruppen.“ Für Mieterhaushalte hat sich die Erschwinglichkeit immerhin nicht wesentlich verschlechtert, allerdings auch nicht verbessert. (mit dpa und reuters)

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