Immobilien als Altersvorsorge: So wird der Kauf zur guten Kapitalanlage

Die allererste Frage, die sich ein potenzieller Investor stellen sollte, ist die, ob er das Objekt selbst bewohnen will oder ob es zur Kapitalanlage dienen, sprich vermietet werden soll. Die Eigennutzung gilt als eines der besten Argumente für den Kauf. Denn dann, so Sabine Feuersänger, Referentin für Grundsatzfragen beim Bonner Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum, „kann man im Alter mietfrei wohnen“. Man hat außerdem eine höhere Planungssicherheit. Denn während der Finanzierungsplan klar darlegt, welche jährlichen Belastungen der Käufer zu tragen hat, kann niemand im Voraus wissen, in welcher Höhe Mietsteigerungen auf einen zukommen.

Voller Überraschungen

Sollte man sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, in die man selbst einziehen möchte, ist eines ganz wichtig, das ist der große Unterschied zur Kapitalanlage und Tipp 1: Das Haus oder die Wohnung sollte den eigenen Bedürfnissen an die Lage, die Ausstattung etc. entsprechen. Dabei sollte man auch bedenken, dass sich die Ansprüche verändern, je älter man wird. Irgendwann werden Themen wie Barrierefreiheit wichtig. Die Dachgeschosswohnung im fünften Stock ohne Aufzug könnte sich dann als unüberwindbares Problem erweisen.

Letzteres ist ein Argument für den Kauf als Kapitalanlage: Man selbst bleibt flexibel, zieht dahin, wo es gerade adäquat ist. Dafür bekommt man für die vermietete Wohnung regelmäßige Mieteinnahmen. Rein aus Anlagesicht macht es keinen Unterschied, ob man die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Es ist eine persönliche Entscheidung. In beiden Fällen hat der Käufer aber ein Interesse daran, sein eingesetztes Kapital gut anzulegen. Er möchte von einer Wertsteigerung profitieren, er will die Raten bezahlen können, ohne sich dafür krummzulegen. Er will größtmögliche Planungssicherheit.

Das heißt: Eine Immobilie, die nicht einkalkulierte, überraschend auftretende hohe Investitionen erforderlich macht, etwa weil bauliche Mängel behoben werden müssen, das Dach neu gedeckt, der Keller trockengelegt werden muss, ist eine schlechte Immobilie. Sie verhagelt die erhoffte Rendite oder frisst Rücklagen auf. Im schlimmsten Fall treibt sie den Investor in den Ruin.

Frage der Lage

Aus diesem Grunde ist einer der wichtigsten Tipps, Tipp 2, das Objekt sorgfältig auszuwählen. Wer als Käufer selbst nicht genug Sachkenntnis besitzt, sollte sich einen Gutachter nehmen, einen Anwalt über den Vertrag gucken lassen. „An dieser Stelle zu sparen ist angesichts der Höhe der Investition keine gute Idee“, sagt Feuersänger. Aber: Selbst eine Immobilie, die zum Zeit des Erwerbs bestens in Schuss ist (ein Neubau ist diesbezüglich die beste Entscheidung), wird irgendwann Verschleiß aufweisen, sodass Instandhaltungskosten aufgewendet werden müssen.

„Daran muss man schon beim Kauf denken“, sagt Julia Wagner, Referentin für Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund. Daraus resultiert Tipp 3: „Der Erwerber sollte sicherstellen, dass er diese Kosten auch im Alter noch stemmen kann.“ Ein probates Mittel dafür ist, Rücklagen zu bilden.

Bei einer nicht selbst genutzten Immobilie, Tipp 4, ist es außerdem wichtig, auf eine gute Lage zu achten. Denn je besser diese ist, desto besser lässt sich das Objekt vermieten. So lässt sich leichter ein Interessent finden. Außerdem kann man höhere Mietpreise durchsetzen. Hinzu kommt, sofern es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt: Der Investor erwirbt nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Teil am Gemeinschaftseigentum. „Und genau das kann sich als Problem erweisen“, sagt Feuersänger: „Über alle Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums muss man sich mit den Miteigentümern einigen. Haben diese andere Vorstellungen als man selbst, kann das nicht nur Ärger bedeuten, sondern auch hohe Kosten verursachen.“ Der beste Schutz davor: frühzeitig klären, ob die Miteigentümer zu einem passen.

Finanzierung will durchdacht sein

Neben diesen grundsätzlichen Überlegungen muss man natürlich auch die aktuelle Situation im Blick haben. Im Moment sieht diese folgendermaßen aus: Die Preise, vor allem in Städten wie Berlin, sind so hoch wie nie. Im Schnitt kostet ein Neubauquadratmeter in Berlin heute rund 5800 Euro. Nicht nur, dass man solche Summen überhaupt haben beziehungsweise finanziert bekommen muss: Im Falle der Kapitalanlage sollte man sich zudem fragen, ob sich das lohnt, sprich, ob die Mieteinnahmen eine ausreichend hohe Rendite abwerfen. Dies ist dann gegeben, wenn die Kaltmiete mindestens 3,30 Euro pro 1000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter beträgt. Liegt der Kaufpreis beispielsweise bei 6000 Euro pro Quadratmeter, müsste der Mietzins mindestens 19,80 Euro betragen. Das ist in Berlin derzeit so gut wie nicht zu realisieren. Wer rein nach diesem Kriterium abwägt, sollte die Finger vom Immobilienkauf lassen.

Olaf Grumm, Leiter Finanzierungsberatung beim Berliner Immobilienunternehmen Ziegert, macht hingegen eine andere Rechnung auf: Die entscheidende Frage lautet: Was zahle ich pro Quadratmeter an Zinsen.“ Diesen Betrag müsse man mit der Miete vergleichen. Und dann, so Grumm, sei der Kauf immer noch lohnend. „Denn selbst im schlechtesten Fall, also wenn kaum oder gar kein Eigenkapital eingesetzt wird, sind die Zinskosten deutlich niedriger als die vergleichbare Miete.“

Laut dem Baufinanzierungsexperten sind andere Themen entscheidender: „Eine Immobilie ist eine langfristige Anlage“, sagt er. „Sie ist nicht geeignet, sofern man in fünf Jahren Geld braucht.“ Wer eine hohe, jederzeit verfügbare Liquidität vorzieht, sollte allenfalls kleine Beträge in Immobilien investieren – etwa in einen Fonds. Wer das geklärt hat und sich dennoch für den Kauf entschieden hat, sollte dann, Tipp 5, beherzigen und eine schlaue Finanzierung wählen. Diese sollte flexibel gestaltet sein. „Man zahlt mehr, solange man Erwerbseinkommen erzielt und weniger, sobald man in Rente ist“, sagt Grumm. Außerdem gilt es durchzurechnen, ob sich Modelle wie etwa Bausparverträge rechnen.

Sabine Hölper