Hamburgs „Bündnis für das Wohnen“: Was Berlin von der Hansestadt lernen könnte

Solche Besucher dürfen gerne wiederkommen: Als im Januar die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) nach Hamburg reiste, um sich über Details der Wohnungspolitik des Stadtstaates zu informieren, hatte sie so viel Lob im Gepäck, dass es ihrer Parteifreundin Dorothee Stapelfeldt, der Stadtentwicklungssenatorin der Elb-Metropole, fast unangenehm war. 

Die nach Berlin zweitgrößte deutsche Metropole hat in den letzten elf Jahren 116 441 neue Wohnungen genehmigt. Von 2011 und 2015 war das Ziel, jeweils mehr als 6000, ab 2016 mehr als 10 000 Einheiten pro Jahr durchzuwinken. Das hat Hamburg geschafft. Entscheidend für diesen Erfolg war das „Bündnis für das Wohnen“, das 2011 zwischen dem Senat, den Bezirken und Verbänden aus der Wohnungswirtschaft gebildet wurde. 

Für Geywitz ist diese konzertierte Aktion von denen, die bauen, und denen, die Bauflächen haben, ein Vorbild: „Das ist genau das, was wir auch auf Bundesebene vorhaben.“ Und auch Stapelfeldts Kollegen wie Berlins Bausenator Andreas Geisel schauen nach Hamburg, um zu sehen, was man von den Wohnungsbaumeistern an der Elbe lernen kann.

„Bauen, Bauen, Bauen“, forderte Olaf Scholz in Hamburg

„Mit Olaf Scholz als Erstem Bürgermeister haben wir in Hamburg damit bereits in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht. Eine nachhaltige Bau- und Wohnungspolitik gelingt nur, wenn wir miteinander statt übereinander reden“, sagt etwa Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. 

„Bauen, bauen, bauen“, forderte Olaf Scholz vor mehr als einem Jahrzehnt als Erster Bürgermeister Hamburgs, um den Bedarf an Wohnraum zu befriedigen und durch das größere Angebot die Mieten in erträglichem Rahmen zu halten. Vor einem halben Jahr, im Bundestagswahlkampf, wiederholte er sein politisches Mantra und ergänzte mit Blick auf ganz Deutschland „400 000 Wohnungen pro Jahr - 100 000 davon gefördert.“ Inzwischen stehen die 400 000 Wohnungen als Ziel im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung. 

Um das zu erreichen, will Ministerin Geywitz die Planungsverfahren beschleunigen und serielles Bauen fördern, bei dem Teile des Gebäudes nicht mehr auf der Baustelle hergestellt, sondern in Fabriken vorproduziert werden. Das könne der Einstieg in eine Kreislaufwirtschaft im Wohnungsbau sein, weil sich Module am Ende der Nutzungsdauer leichter demontieren und recyceln lassen.

Scholz und Geywitz schwebt ein „Runder Tisch“ wie in Hamburg vor. Dem hatte auch die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) Modellcharakter bescheinigt: „Wir müssen, wie schon seit Jahren in Hamburg, dazu kommen, dass wir auch beim Bund zu einer echten Zusammenarbeit aller am Wohnungsbau beteiligten Akteure kommen. Dieser Hamburger Weg hat im Gegensatz zu Berlin für eine bessere Wohnraumförderung gesorgt. Hamburg hat gebaut. Berlin reguliert und blockiert“, sagte der BID-Vorsitzende Andreas Mattner.

Reibereien zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft

An dem „Runden Tisch“ in Hamburg herrschte in den vergangenen Jahren aber nicht immer nur Jubelstimmung. Vor allem der „Vertrag für Hamburg“, der verbindliche Neubauzahlen für die sieben Bezirke mit diesen festlegt, sorgte oft für Streit. Zuletzt 2021. Erst nach langen Diskussionen und erheblichem Murren wurde der Vertrag erneuert. 

Auch die am 4. Januar 2022 vom rot-grünen Senat beschlossene Grunderwerbsteuererhöhung von 4,5 auf 5,5 Prozent, mit der ab 2023 zusätzliche Einnahmen von rund 130 Millionen Euro pro Jahr erzielt werden sollen und von der nur der geförderte Wohnungsbau ausgenommen ist, hat viel Knatsch bei den privaten Bündnispartnern ausgelöst: Der BFW Landesverband Nord etwa beklagt die zusätzlich entstehenden Kosten für Käufer. Und Andreas Breiter, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, spricht von einem „falschen Signal zur falschen Zeit“. Die Erhöhung passe nicht in ein Umfeld, „in dem die Baukosten nicht mehr nur durch die Decke gehen, sondern bis zum Himmel“.

Reibereien in der Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und der Privatwirtschaft gab es auch immer wieder, wenn es um die Einhaltung des angestrebten Drittelmix aus Eigentums-, Miet- und Sozialwohnungen ging. Die private Wohnungswirtschaft möchte mehr teure Objekte hochziehen, bei denen die Margen besonders attraktiv sind, die Stadt mehr geförderte Einheiten für Normalverdiener anbieten. Die oppositionelle Hamburger Linke kritisiert Jahr für Jahr, dass der Anteil der Sozialwohnungen nicht ausreichend sei. Von den 2020 in Hamburg fertiggestellten 11 269 Einheiten sind 3472 öffentlich geförderte Wohnungen, 2623 Eigentumswohnungen. Es ist der höchste Wert seit Mitte der 1970er Jahre. Für Heike Sudmann, wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion der Linken, Grund genug, von einem „Bündnis für teures Wohnen“ zu sprechen.

Es gibt allerdings Zahlen, die dagegen sprechen. Nach Angaben des Immobilienverbandes Deuschland (IVD) verzeichnen die Neuvertragsmieten bei Bestandswohnungen in Hamburg für das Jahr 2020 einen Anstieg zwischen ein und zwei Prozent, je nach Lage und Ausstattung der Wohnung. In 2019 betrug die Steigerung noch 1,5 bis 3 Prozent, 2018 lag sie bei 1,5 bis 2 Prozent. 

„Grund für die geminderte Dynamik des Mietpreisanstiegs sind die gestiegenen Baufertigstellungen“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des regionalen Verbandes des Immobilienverbandes Deutschland (IVD Nord). Diese lagen laut Statistischem Bundesamt in Hamburg 2020 bei 11 269, 2019 bei 9805, 2018 bei 10 674 und 2017 bei 7920 Wohnungen. „Die Zahlen zeigen, dass gegen steigende Mieten nur eines hilft: Bauen, Bauen und nochmals Bauen, damit mehr Angebot auf dem Markt ist. Hier sind wir in der Hansestadt mit dem Bündnis für Wohnen ein Vorzeigebeispiel für eine erfolgreiche Wohnungspolitik“, sagt Schönfeldt- Schulz.

© Paul Zinken/dpa

Gleichwohl wächst das Premiumsegment in Hamburg. So wechselten in Hamburg in den vom Makler Dahler & Company untersuchten Teilmärkten 2021 rund 780 Eigentumswohnungen den Besitzer - ein Plus von über 100 Prozent (gegenüber dem ersten Halbjahr 2020). Ein ähnliches Bild zeigt sich auf dem Häusermarkt: Die Hansestadt verzeichnete 330 Veräußerungen und damit ein Plus von 33 Prozess im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Hamburger Premiumimmobilienmakler betrachtete Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis ab 7000 Euro sowie Häuser mit einem Gesamtkaufpreis ab 750 000 Euro. Grundlage der Auswertung bilden die Datenerhebungen des Gutachterausschusses. Diese zeigen die während des Untersuchungszeitraums tatsächlich erfolgten Verkäufe und Kaufpreise an den jeweiligen Standorten.

Dorothee Stapelfeldt macht kein Hehl daraus, dass es im Bündnis auch Differenzen gibt. Nicht jedes Mitglied der wohnungswirtschaftlichen Verbände freue sich etwa über die Sozialen Erhaltungsverordnungen, die Bewohner vor Verdrängung schützen sollen: „Auch unsere intensiven bundespolitischen Bestrebungen für eine niedrigere Kappungsgrenze zur Begrenzung von Mietsteigerungen und die verstärkte Vergabe von Grundstücken nach Erbbaurecht sorgten für Diskussionen.“

Umsetzung der Klimaziele im Wohnungsneubau

Querelen hin, Querelen her - ein Baustein des Erfolgs des Bündnisses der ungleichen Partner ist laut der Senatorin „ein permanenter, enger und vertrauensvoller Austausch miteinander“. Man trifft sich regelmäßig, nutzt ein laufendes Monitoring über die Fortschritte, hat Genehmigungsverfahren vereinfacht, Planungshindernisse abgebaut: „Unterm Strich pflegen wir eine betont kooperative Wohnungspolitik, in der wir uns auch nicht scheuen, gemeinsam über unbequeme Themen zu sprechen und zu tragfähigen Kompromissen zu kommen.“

Dazu gehören auch die Klima- und Energieziele, die sich die Bündnispartner gesetzt haben. Kein Bauvorhaben, das nicht auch durch diese Brille bewertet wird. Ein Beispiel: Zum Projekt „Barmbek Family“, das der Bauverein der Elbgemeinden auf dem Gelände der ehemaligen Schiffsbauversuchsanstalt realisiert hat, gehört eine auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage, die einen großen Teil des Strombedarfs der 156 öffentlich geförderten Wohnungen deckt. Zudem ist ein grüner Innenhof entstanden. 

Solche Schritte werden gewürdigt: Im vergangenen Jahr zeichnete das Urban Land Institute das Hamburger Bündnis für seine klimafreundlichen Maßnahmen und die Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft im Wohnungsbau mit dem ULI Germany Leadership Award im Bereich Stadtplanung und Administration aus.

Hamburg als Vorbild für andere Bundesländer

Was können andere Bundesländer den Hamburgern abgucken? Miteinander im Austausch ist man, konzertiert Dorothee Stapelfeldt. Zu einzelnen Gesprächen und fachlichen Kontakten aber möchte die Senatorin sich nicht äußern. Grundsätzlich vereine ein Stadtstaat die kommunale Charakteristik mit der eines Bundeslands: „Das macht einerseits Verwaltungsvorgänge einfacher, andererseits erschweren die feststehenden Grenzen der Stadt eine Erweiterung ins Umland. Somit sind wir beim Ausweisen neuer Stadtentwicklungsgebiete auf die vorhandenen Flächen angewiesen.“

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Das geht Berlin ähnlich. Der neue Senat will Hamburg ohnehin als Blaupause nutzen: Laut Koalitionsvertrag wird ein Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen angestrebt, in dem landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, private Bauherren und die Genehmigungsbehörden der Bezirke gemeinsam mit dem Senat dafür antreten, 20 000 neue Wohnungen im Jahr zu errichten. 7000 bis 7500 Einheiten davon sollen von den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, rund 1500 von Genossenschaften und der Rest von den Privaten gebaut werden. Das Versprechen von Andreas Geisel: „Wir werden Mieterschutz und bezahlbaren Wohnungsneubau konsequent, kooperativ und koordiniert vorantreiben.“ 

Kritik an der Neubau-Lösung übt der Berliner Mieterverein 

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, warnt dagegen vor Schnellschüssen. Anlässlich der Ende Januar veröffentlichten Kurzstudie des Berliner Mietervereins zum Vergleich der Wohnungsmarktsituation von Berlin und Hamburg äußerte er: „Der angeblich politisch verursachte Rückstand der Berliner Wohnungssituation gegenüber Hamburg trifft nur in sehr begrenztem Maße zu und ist in Teilen schon durch frühere Landesregierungen verursacht.“ Der einseitig neubaufixierte Blick auf die Hamburger Wohnungspolitik helfe in Berlin schon wegen der schwierigeren sozialen Situation nicht weiter, erklärte er.

Die Studie stellte heraus, dass bisher weder in Berlin noch in Hamburg der Wohnungsneubau für einen Ausgleich zwischen Nachfrage und Angebot gesorgt habe. Die geplante Neubautätigkeit senke kaum die Angebotsmieten oder Miethöhen in den Bestandsmietverhältnissen, heißt es. Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen könnten von der bisherigen Neubautätigkeit nicht profitieren. Laut dieser Erhebungen löst allein der Neubau von Wohnungen das Problem der hohen Mieten also nicht.