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Wer sich eine Wohnung gekauft hat, wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist die Herrin im Hause, nicht der Einzelne. Konflikte sind damit vorprogrammiert. Auch deshalb gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz. Foto: Foto: imago/Ralph Peters
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Eigentümergemeinschaften „Eigenartige Form des Siedlungsrechts“

Seit siebzig Jahren regelt in Deutschland ein Gesetz das Wohnungseigentum.

1945 waren die deutschen Städte zu zwei Dritteln zerstört und 2,5 Millionen Wohnungen infolge des Zweiten Weltkriegs vernichtet. Die Städte wurden zwar von den Eltern und Großeltern der heutigen „Babyboomer“-Generation wieder aufgebaut, aber jahrzehntelang vorwiegend mit öffentlichen Mitteln.

Nachgeborene glauben heute oft, dass es nach 1945 einfach gewesen sei, Wohnungseigentum zu bilden, einfacher vielleicht sogar als heute. Aber das ist eine irrige Annahme. „An ein Wohnungseigentum, wie es in London, Paris, Brüssel oder Amsterdam existierte, war nicht zu denken“, schreibt die BGH-Richterin Christina Stresemann in ihrer kurzen Geschichte des Wohnungseigentums, die 2014 in einer Festschrift für Klaus Tolksdorf im Carl Heymanns Verlag erschien: „Vertriebene, Flüchtlinge und Ausgebombte hatten ihr Vermögen verloren, die Ersparnisse der übrigen Deutschen wurden von der Währungsreform auf ein Zehntel reduziert.“ Wer es sich leisten konnte, baute – nach dem schon im „Dritten Reich“ propagierten Wohnideal – ein Einzel- oder Reihenhaus im Grünen. Wer es sich nicht leisten konnte, landete womöglich in einem sozialen Wohnungsbau, der bis in die siebziger Jahre einen Anteil von 55 Prozent aller Neubauten ausmachte.

Eigentum und Miete reichten nach Einschätzung der Bundesregierung 1951 nicht aus, um allen Anforderungen gerecht zu werden, die sich bei Bauvorhaben „unter den gegenwärtigen Verhältnissen“ ergäben, um insbesondere Finanzierungsbeiträge für den Auf- oder Ausbau von Gebäuden zu sichern. So wurde ein Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) entworfen und beschlossen – am 15. März vor siebzig Jahren trat es in Kraft. Im Bundesgesetzblatt (Teil I 1951 Nr. 13) wurde es am 19. März 1951 veröffentlicht.

Es bestehe der Wunsch, so die Politiker damals, eigenheimähnliche Teile eines größeren Hauses zu erwerben, wenn Mittel zum Bau eines Eigenheims nicht ausreichten. Bei der Verabschiedung des WEGesetzes stellte sich der Gesetzgeber überschaubare, also eher kleine WEGs vor, Neubau-Eigentumswohnungen, die mehrheitlich von engagierten Selbstnutzern bewohnt werden. Neben einem Beitrag zum Wiederaufbau der zerstörten Städte sollte breiten Bevölkerungsschichten der Erwerb von Wohneigentum ermöglicht werden. Das war Konsens. Seither haben sich die Strukturen der Wohnungseigentümergemeinschaften und der Wohnungseigentumsmarkt allerdings stark verändert und ausdifferenziert. Heute ist das Wohnungseigentum mit seinen fast zehn Millionen Eigentumswohnungen und damit hochgerechnet fast 25 Prozent aller Wohnungen in Deutschland eine tragende Säule des Immobilieneigentums.

Die letzte Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft

Das WEGesetz wurde in siebzig Jahren ganze drei Mal reformiert, die wichtigste Reform erfolgte erst 2020, das neue Gesetz ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Ob Top oder Flop, lässt sich noch nicht sagen – Erfahrungen liegen noch nicht vor, so der Verband „Wohnen im Eigentum (WiE)“, der sich in der letzten Reform des WEGesetzes massiv und vehementer als andere Interessenvertretungen für die Rechte von Eigentümern eingesetzt hat. Das neue WEG wird – wohl schneller als gedacht – auch für Gerichte interessant und relevant: Es hat relativ wenige Übergangsvorschriften; das meiste soll sogleich gelten. Vieles aber ist umstritten

Das WEGesetz wurde als Wiederaufbaugesetz verabschiedet. Grob geschätzt soll es etwa 500000 WEGs in Deutschland geben mit über einer Million Gebäuden – konkrete Zahlen gibt es dazu nicht. Die kleinste WEG beginnt bei zwei Wohnungen und die größte bekannte WEG hat 1920 Wohnungen. Sie entstand in München, nach Auflösung der Wohnungsgesellschaft „Neue Heimat“ in den achtziger Jahren.

Unter den Wohnungseigentumsanlagen ist alles vertreten, hat der Verband „Wohnen im Eigentum“ anlässlich des Jubiläums recherchiert: Hochwertige Neubauten, solide Bestandsbauten, soziale Brennpunkte bis zu leer stehenden Abbruchgebäuden. Die soliden Bestandsbauten nehmen dabei den größten Anteil ein. Wohnungseigentümergemeinschaften treten auf als Wohnanlagen mit und ohne Gewerbeeinheiten, als Ferienwohnanlagen und als betreute Wohnanlagen oder entstehen aus Baugemeinschaften oder Wohnprojekten. Ein relativ junger Trend sind Untergemeinschaften, gestaltet von den Bauträgern, um große Anlagen bauen zu können, aber gleichzeitig die Abstandsflächen klein zu halten und dem Image anonymer Großwohnanlagen entgegenzuwirken. Die Käufer und Eigentümer orientieren sich an ihrer Untergemeinschaft.

Die Angaben des Zensus zeigten, dass 2011 rund 390000 Gebäude vor 1950, 450 000 zwischen 1950 und 1969, 480000 zwischen 1970 und 1989, 450000 ab 1990 errichtet wurden. Etwa fünfzig Prozent der Eigentümer wohnen in ihrer eigenen Wohnung, etwa fünfzig Prozent der Wohnungen sind heute vermietet.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen entwickelte sich erst in den 90er Jahren

Viele der heutigen WEGs wurden noch nicht als WEGs errichtet, sondern als Miethäuser im Privatbesitz oder als Betriebswohnungen größerer Unternehmen. Erst seit den neunziger Jahren entwickelte sich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ein eigenes Immobilienmarktsegment. Es ist in Berlin politisch umstritten und aktuell umkämpft: Gründerzeithäuser werden dazu auch manchmal erst entmietet, umfassend saniert und dann die Wohnungen verkauft, Wohnungen in Fünfziger-Jahre-Gebäuden auch in unsaniertem Zustand den Mietern angeboten. Viele Wohnanlagen sind in die Jahre gekommen. Der Werterhalt, die Sanierung und Modernisierung dieser Anlagen ist mithin unter den Vorzeichen des Klimawandels die wichtigste Zukunftsaufgabe der WEGs.

„Wohnen im Eigentum“ schätzt – ohne Gewähr – dass sich etwa zehn Prozent der WEGs selbst verwalten, in der Regel WEGs mit weniger als 15 Wohnungen, und 90 Prozent von externen gewerblich tätigen Dienstleistern verwaltet werden. Sie sind meist im Verband der Immobilienverwalter Deutschlands (VDIV Deutschland) organisiert. Noch gibt es keine zwingende Berufsausbildung für Verwalter, es existiert lediglich eine Fortbildungspflicht.

„Wohnungseigentum wird in der Politik und Forschung immer noch schwerpunktmäßig als alleiniges Rechtsthema verortet. Eine Bau-, Wohnungs- und Sozialforschung zum Wohnungseigentum hat sich weder an den deutschen Universitäten noch bei den einschlägigen Forschungsinstituten etabliert“, sagt Gabriele Heinrich, Vorstand von "Wohnen im Eigentum": „Demnach liegt die Deutungshoheit und Meinungsführerschaft (noch) bei den Juristen.“

Folglich hat BGH-Richterin Christina Stresemann das letzte Wort, wenn sie sich mit Blick auf die Genese des WEGesetzes kritisch über die Rolle des eigenen Berufsstandes nach der Verabschiedung des Gesetzes vor siebzig Jahren äußert: „Die etablierte Rechtswissenschaft bekämpfte jedoch weiter das Wohnungseigentum.“ Dem einen Vertreter erschien es als „sehr eigenartige Form des Siedlungsrechts“, ein anderer sah sogar „durch das Millionenheer der Mieter“ – und potentiellen Wohnungseigentümer – den „sittlichen Ernst des Bodeneigentums“ gefährdet. So ist und bleibt das WEGesetz – Reformen hin oder her – mit seinen Kernbegriffen stets aktuell und in der Diskussion.

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