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Bündnis für den Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen. Der rot-grün-rote Berliner Senat will, dass sich alle Beteiligten bis Ende Juni auf eine verbindliche Vereinbarung verständigen, wie neue Wohnungen schneller gebaut und Mieter vor deutlichen Mieterhöhungen geschützt werden können. Die Beteiligen des Bündnisses, darunter Senat, Bezirke, Verbände, kommunale und private Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, kam Ende Januar zu ihrer ersten Sitzung zusammen. Foto: Andreas Klaer
© Andreas Klaer

Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen Eine Schippe drauf

Reinhart Bünger

Die Struktur der Governance-Einheit steht den Zielvorstellungen im Wege

Berlin hat den Hebel umgelegt, schaltet in der Wohnungsbaupolitik von Konfrontation auf Kooperation. Im Zweifel für den Wohnungsbau, nicht dagegen – so lautet nun die Devise in Berlin. Doch ob es der Sache dient, ob das reicht? Das neu geschaffene Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen soll das im Koalitionsvertrag der neuen rot- grün-roten Landesregierung festgelegte Ziel von rund 200000 Wohnungen bis 2030 vorantreiben und umsetzen. Im Mittel bedeutet das rund 20000 Wohnungen pro Jahr. Daran sollen sich die landeseigenen Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und privaten Immobilienunternehmen beteiligen. Dies könnte sich jedoch insbesondere vor dem Hintergrund der sich aktuell noch verschärfenden Rahmenbedingungen problematisch gestalten. Die Zahlen der Baugenehmigungen waren in Berlin bereits ohne Ukrainekrieg rückläufig.
Verbände können keine verbindlichen Bauzusagen machen

„Die Bauwirtschaft ist zu 120 Prozent ausgelastet; das war schon vor dem Krieg in der Ukraine und dem Rohstoffmangel so“, sagte Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School (Regensburg) kürzlich der Immobilien-Zeitung. „Wie soll man in einem Markt, der schon vor dem Krieg die Nachfrage nach Bauleistung nicht befriedigen konnte und jetzt noch zusätzliche Probleme hat, kurzfristig die Kapazität erhöhen?“ In der Baubranche liegen diese Themen wie Backsteine im Weg: Personal- und Fachkräftemangel, Lieferengpässe, steigende Lohn-, Energie- und Materialkosten.

Verbände können keine verbindlichen Bauzusagen machen

Hinzu kommen das anziehende Zinsniveau für Baugeld und der zusätzliche Wohnraumbedarf für Flüchtlinge, den die Landesregierung bei der Ausrufung des Bündnisses noch nicht auf dem Zettel haben konnte. Dies alles gefährdet zusätzlich wohnwirtschaftliche Sanierungen, Nachrüstungen, Bauvorhaben und Projektentwicklungen.
„Die Herausforderungen des Bauens und Wohnens in einem Bündnis zu thematisieren, ist der richtige Weg“, sagt Manja Schreiner, als Hauptgeschäftsführerin der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg Mitglied des Bündnisses: „Wenn wir Zielkonflikte auflösen wollen, dann müssen sie benannt und lösungsorientiert diskutiert werden. Wir haben nicht mehr viele Sitzungen, bis im Juni die Erklärung verabschiedet werden soll, und bei den konkreten Maßnahmen zum schnellen und kostengünstigen Bauen sehe ich noch Luft nach oben.“ Bis zum Ende des ersten Halbjahres will das neue Wohnungsbaubündnis der Stadt gemeinsame Ziele formulieren.
Die Partner wollen dann auch festlegen, wer welchen Beitrag leistet. Während Bauträger und Projektentwickler hier verbindliche Zusagen machen könnten, wenn sie denn wollten, haben die am im Bündnis vertretenen Interessenverbände wie der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. oder der Landesverband Berlin-Brandenburg des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) keine Mandate ihrer Mitglieder, der Regierenden Bürgermeisterin Zahlen für neue Wohnungsbauaktivitäten in die Hand zu versprechen. Zumal es dem Bündnis darum gehen soll, den Anteil der bezahlbaren und gemeinwohlorientierten Wohnungen im Neubau zu erhöhen.
Beim ersten Treffen im Januar war noch keine gemeinsame Erklärung zustande gekommen.

Vertreter der Berliner Verwaltung sind nicht Teil des Bündnisses

Am 21. Februar trafen sich erneut Vertreter des Senats sowie Verantwortliche der Bezirke, Akteure der Wohnungs- und Bauwirtschaft, des Mietervereins, der Sozialverbände sowie der Gewerkschaften, um sich zu beraten. Bereits im Januar hatten sich drei Arbeitsgruppen zu den Themen Neubau und Modernisierung, Mietenentwicklung und Mieterschutz sowie Städtebau und -Gestaltung konstituiert. In einer gemeinsamen Erklärung hieß es nun, unter anderem, man wolle einen deutlich größeren Anteil an bezahlbaren und gemeinwohlorientierten Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment errichten. „Hierzu sind die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, gemeinsam mit bauwilligen Vorhabenträgern, attraktive Förderinstrumente sowie ein effizienter Umgang mit Bauflächen notwendig.“ Weiter hieß es: „Bereits genehmigte Bauvorhaben müssen zügig umgesetzt werden.“ Diese hehren Ziele konnte jeder der im Bündnis vertretenen Interessenträger unterschreiben. Indes: Vertreter der Berliner Verwaltung, die dies umsetzen sollen, sitzen nicht mit am Tisch.


BBU und Fachgemeinschaft Bau hätten es gerne etwas konkreter

„Was ich näher kenne, ist das Bündnis für Wohnungsbau in Brandenburg, in dem wir auch Mitglied sind“, sagt Baulobbyistin Schreiner: „Das Bündnis ist wesentlich kleiner. Auch dort gibt es neben der Leitungsrunde Werkstattgespräche und kleinere Arbeitsgruppen. Diese nehmen sich dann pro Sitzung genau ein Thema vor, welches ausdiskutiert wird. Das ist eine zielorientierte Arbeitsweise: konkrete Fragen stellen und sich im Workshopcharakter so lange an dieser abzuarbeiten, bis am Ende ein Ergebnis steht. Der externe Moderator achtet dann darauf, dass das Ergebnis auch formuliert und in die politische Runde getragen wird. Anwesend sind immer Mitarbeiter der entsprechenden Fachabteilung im Ministerium. So hören sie direkt aus der Praxis, wo die Schwierigkeiten liegen, und können das in einem Referentenentwurf gleich berücksichtigen.“
Auch Maren Kern, Vorständin im BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., hätte es gerne etwas greifbarer. Ihr Verband steht für 350 Unternehmen in Berlin und Brandenburg mit 1,1 Millionen Wohnungen. „Für das Land heißt das vor allem: konkret zu werden, wie und in welchem Zeitrahmen Planungsverfahren beschleunigt, die Wohnungsbauförderung zielgerichtet weiterentwickelt oder die Baulandversorgung verbessert werden sollen. Wir müssen uns in Berlin endlich von der Problembeschreibung zur Problemlösung aufmachen.“

Hamburg lieferte die Blaupause für das Berliner Bündnis

Vorbild des Berliner Bündnisses ist Hamburg. Im vergangenen Jahr wurde das dortige „Bündnis für das Wohnen“ nach 2011 und 2016 zum dritten Mal verlängert. Als Olaf Scholz 2011 als Bürgermeister ins Rathaus einzog, galten 6000 neue Wohneinheiten pro Jahr als Soll, ein Drittel davon öffentlich gefördert. Der Vertrag schreibt heute den Bau von jährlich 10000 Wohnungen bis zum Ende der Legislaturperiode in 2025 vor, die Vergabe von mehr städtischen Grundstücken als bisher im Erbbaurecht und eine höhere Sozialwohnungsquote: 35 statt 30 Prozent.

Franziska Giffey (SPD), Regierende Bürgermeisterin von Berlin, bei einem Gespräch während des Baustellenrundgangs auf dem Gelände der Buckower Höfe - ein Gewobag-Bauvorhaben. Der rot-grün-rote Senat hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 durchschnittlich 20000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Daran sollen sich die landeseigenen Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und private Immobilienunternehmen beteiligen. Zum Auftakttreffen Ende Januar hatte die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) ins Rote Rathaus eingeladen Foto: picture alliance/dpa Vergrößern
Franziska Giffey (SPD), Regierende Bürgermeisterin von Berlin, bei einem Gespräch während des Baustellenrundgangs auf dem Gelände der Buckower Höfe - ein Gewobag-Bauvorhaben. Der rot-grün-rote Senat hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 durchschnittlich 20000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Daran sollen sich die landeseigenen Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und private Immobilienunternehmen beteiligen. Zum Auftakttreffen Ende Januar hatte die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) ins Rote Rathaus eingeladen © picture alliance/dpa

Wie in Berlin sind auch in Hamburg Bebauungspläne und Baugenehmigungen grundsätzlich Angelegenheiten der Bezirke und ihrer Bezirksversammlungen. Bei Projekten von gesamtstädtischem Interesse kann der Senat aber im Einzelfall intervenieren, bzw. Verfahren an sich ziehen. Ob Berlin von dieser Möglichkeit, die auch der Hauptstadt das Baurecht bietet, in Zukunft mehr Gebrauch machen wird?
Im Hintergrund schwelt in Hamburg wie in Berlin die nächste Belastungsprobe. Beide Senate wollen Grundstücke künftig vorrangig über Erbpacht vergeben und nicht mehr veräußern. Dies stößt insbesondere bei Berlins Genossenschaften auf deutliche Ablehnung. „Mehr als hilfreich wäre es, landeseigene Flächen den Genossenschaften zu vernünftigen Preisen anzubieten“, sagt Andrej Eckhardt, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ in Hellersdorf: „Bedeutet Erbpacht doch, dass man nach spätestens 99 Jahren alles verlieren kann, wenn der Verpächter das so fordert. Von Eigenbedarf, Verkauf der Immobilie und anderen Gründen ganz zu schweigen.“
In welche Richtung das Berliner Wohnungsbaubündnis auch auch steuert: „Wenn der Krieg nicht schnell beendet werden kann, dann werden wir schlicht nicht mehr in diesem Maße bauen können, weil zum Beispiel die Lieferketten für Stahlbeton unterbrochen sind“, sagt Manja Schreiner. „Das Worst-Case-Szenario ist, dass in acht Wochen Baustellen stillstehen, weil es an irgendeinem Produkt in der Lieferkette fehlt. Improvisieren geht nur bedingt.“

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