Berliner Wohnungsmarkt: Enteignungen wären haushaltspolitisch untragbar

Ironischerweise drehen sich alle geltenden Gesetze sowie die gesamte Rechtsprechung zum Thema Enteignung genau besehen um das Bauen. Eigentumsrechte werden lediglich im äußersten Notfall aufgehoben, um wichtige Bauprojekte zu realisieren. Grund- sowie landesgesetzliche Regelungen zu Enteignungen und notwendigen Entschädigungen kommen ausschließlich als letztes Mittel zur Durchsetzung zentraler Verkehrs-, Energie- und Infrastrukturvorhaben zur Anwendung – jedenfalls bisher.

Es geht bei diesem schärfsten aller Eingriffe in das fremde Eigentum um die Errichtung von Fern- und Hauptverkehrsstraßen, Eisenbahn-, Energietrassen oder Flughäfen im Interesse der Landesentwicklung – nicht aber darum, Häuser zu verstaatlichen, weil Mieten steigen. Wenigstens zwei von drei Berliner Koalitionspartnern wollen dies nun radikal ändern.

Früher, spottete Lenin, löste der deutsche Revolutionär eine Fahrkarte, bevor er den Bahnsteig betrat. Heute betritt er ein Gericht. Und wenn schon keine Wohnungen, so baut er auf die politische Sprengkraft einer unabhängigen Justiz. Tatsächlich ist unabsehbar, ob sich nicht doch ein Richter findet, der dialektisch die Gesetze bzw. deren Auslegung von den Füssen auf den Kopf zu stellen hilft. Aber selbst in diesem Fall wird die Regierung Berlins nicht umhin kommen, an Verkehrsentwicklung und Wohnungsbau in einer stark wachsenden Stadt und Metropolregion gemessen zu werden.

Der Sozialismus in seinem Lauf

Das Sozialisierungsgespenst vor Augen, sei kurz an die desaströsen Großprogramme aus jüngster Vergangenheit erinnert: den DDR-Wohnungsbau und den Sozialwohnungsbau in West-Berlin. Beide waren ziemlich erfolglos und obendrein unsagbar ruinös.

Als auf der 10. Tagung des Zentralkomitees der SED 1973 das Wohnungsbauprogramm der DDR förmlich beschlossen wurde, ging es um nicht weniger als die Beseitigung der Wohnungsnot bis zum Jahr 1990. Drei Millionen neue und modernisierte Wohnungen waren das Ziel, 200 Milliarden DDR-Mark das Budget. Am Ende waren kaum mehr als 1,9 Millionen entstanden. Weil überdies der Verfall alter Gebäude pausenlos voran schritt, standen per Saldo gerade einmal 700 000 zusätzliche Wohnungen in der Schlussbilanz.

Die Bauwirtschaft war verschlissen und das Defizit aus dem staatlich organisierten Wohnungsbau turmhoch. Es stellte den beträchtlichen Teil der Binnenschulden dar. Eigentliche Ursache waren die verordneten Niedrigmieten, die es den volkseigenen Wohnungsbetrieben unmöglich machte Baukredite zurückzuführen. Die Gesamthöhe der staatlichen Wohnungsbaudarlehen vor Auflösung der DDR lag bei 108 Milliarden Mark. Allein die Staatsbank hielt 72 Milliarden in ihren Büchern. Sie wurden zum Zeitpunkt der Wirtschafts- und Währungsunion in 37 Milliarden D-Mark Schulden ostdeutscher Wohnungsunternehmen umgewandelt. Einige von ihnen tragen noch heute an den Altlasten. Der größte Teil wurde indes sozialisiert. 31 Milliarden D-Mark gingen in den Erblastentilgungsfonds, also auf den Steuerzahler über.

Selbstbedienung im Westen

Der völlig anders gelagerte öffentlich finanzierte West-Berliner Wohnungsbau führte in eine ganz ähnliche Schuldenfalle. In der Ära Rolf Schwedler, benannt nach dem Senatsbaudirektor (1950-55) und Dauerbausenator (1955-72) von West-Berlin, lief der Wiederaufbau der zerbombten Stadt zunächst effizient an. Während seiner langen Amtsperiode wurden über 400 000 (davon rund 75 Prozent geförderte) Wohnungen zu anfangs akzeptablen Kosten errichtet. Sparsamkeit war eine ernste Tugend.

Doch das immer komplexere Fördersystem aus Darlehen, Zuschüssen, Verlustzuweisungen und Abschreibungen kippte und verkam zum Selbstbedienungsladen. Vollends aus den Fugen geriet das System in den 1980er und 90er Jahren. Es war die Hochzeit der Abschreibungsritter, die mit Investitionen im sozialen Wohnungsbau maximale Steuerminderung suchten. Mieten waren egal, da das Land großzügig die Differenz von Sozial- und Kostenmiete trug.

Die Subventionssysteme für Mieten, die in Ost- und West- und am Ende in Gesamt-Berlin weit unter den Kosten blieben, kollabierten letztlich. 1997 stellte die finanziell ausblutende Stadt die Neubauförderung ein und stieg 2003 aus der Anschlussförderung aus. Die Versorgungskette, in der Investoren hohe Steuergeschenke, Banken ausfallsichere Kreditnehmer, Baufirmen und Dienstleister satte Gewinne, Mieter billige Wohnungen und das Land neue Quartiere bekamen und mit dem Bund die Rechnungen beglich, war gerissen. Behoben war der Wohnungsmangel nicht. Der Sozialwohnungsbau hatte daran nichts geändert. Er war kostspielig, lieferte bescheidene Bauqualität und hinterließ ein gigantisches Defizit. Mindestens ein Drittel der Berliner Schulden von knapp 60 Milliarden Euro geht auf sein Konto, trotz zwischenzeitlich großer Notverkäufe landeseigener Wohnungen, um den Haushalt zu stabilisieren.

Letzteres wird ständig als Sündenfall gegeißelt. Dass Berlin finanziell am Ende war – Schnurz. Das es bis heute unter einer jahrzehntelang völlig verfehlten Wohnungsbaupolitik in beiden Stadthälften leidet – Piepe. Dass es noch immer einen riesigen Schuldenberg buchstäblich aus Bauschutt vor sich herschiebt – Wurscht.

Wunsch und Wirklichkeit

Die Enteignungsinitiative hat für drei Varianten die Höhe der Kosten kalkuliert, die dem Land Berlin entstehen, sollten großen privaten Wohnungsunternehmen mit über 3000 Einheiten ihre Bestände genommen werden. Dass dafür mindestens 7,2 bis knapp 14 Milliarden Euro errechnet werden, macht die Größenordnung einer Zwangsverstaatlichung ansatzweise deutlich.

Wie nicht anders zu erwarten, stimmen selbst diese horrenden Zahlen jedoch bei weitem nicht. Ihnen liegt die Annahme zugrunde, dass die Regierung nicht nur enteignet, sondern zugleich auch die Höhe der Entschädigung festlegt. Das kann sie aber nicht. Sie richtet sich nach dem Verkehrs- oder Marktwert der Objekte, die sich in ganz anderen Höhen bewegen als aktivistische Kalkulationen vorgaukeln.

Das alles wissen natürlich auch die Enteigner, wären sie aber ehrlich, überstiegen die tatsächlichen Kosten ihres Vorhabens den gesamten Berliner Etat des Jahres 2019 von 30 Milliarden Euro. Vor wenigen Tagen legte der Gutachterausschuss für Berlin die neuesten Daten vor. Danach werden die Mietshäuser der Stadt im Durchschnitt zum 35-fachen der Jahresmiete bewertet und gehandelt. Wohlgemerkt: Im Durchschnitt. Akelius, Deutsche Wohnen und Vonovia bilanzieren mit dem rund 25-fachen kaufmännisch konservativ. Die Enteignungsinitiative spricht indes von Entschädigungen zum 12-14-fachen. Ihr Verhalten erinnert an Jean-Claude Junkers legendären Satz während der Finanzkrise in Griechenland: „Wenn es ernst wird, muss man lügen.“

In der Karl-Marx-Allee, Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg, liegt der Verkehrswert derzeit beim 40-fachen der Jahresmiete. Die Nettokaltmieten bewegen sich bei ca. 10 Euro pro Quadratmeter. Folglich müsste der Grundstückseigentümer für den Verlust mit 4800 Euro/Quadratmeter entschädigt werden. Anschließend ist geplant, die Nettokaltmiete auf 6,50 Euro zu reduzieren. Unter Berücksichtigung gewöhnlicher Betriebs- und Instandhaltungskosten müsste der Senat bei diesen Rahmenbedingungen 70 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen, um ein dauerhaftes Zuschussgeschäft zu vermeiden. Eine so hohe Summe ließe sich allenfalls für ein paar Wohnungen zusammentragen.

Sozialpolitisch fragwürdig

Die öffentlichen Finanzierungskosten wären galaktisch und kämen einer jahrzehntelangen Dauersubventionierung von Mieten gleich, ganz ähnlich wie im dereinst geteilten und frisch vereinten Berlin. Bei dem von der Enteignungsinitiative empfohlenen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent weist die Karl-Marx-Allee (zu Konditionen von 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung für das Fremdkapital) eine jährliche Unterdeckung von 87,36 EUR pro Quadratmeter aus. Es wäre mehr als das doppelte dessen, was die Mieter im Jahr entrichten (78 Euro pro Quadratmeter) und somit sozialpolitisch fragwürdig und haushaltspolitisch untragbar.

Selbst wenn es völlig gleichgültig wäre, ob und wie dieses viele Geld aufzutreiben und zurück zu führen ist, lässt sich eine andere Rechnung aufmachen. Was kostet ein Neubau vergleichbarer Qualität, wenn das Land Berlin ein Baugrundstück kostenlos etwa an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft oder auch genossenschaftliche und freie Unternehmen vergibt? Die Lebensdauer des Gebäudes liegt bei 80 Jahren (statt 40 beim Altbau), die Baukosten bei 2600 Euro pro Quadratmeter und die Miete entspricht den geforderten 6,50 Euro. Der Bau wird vollständig fremdfinanziert. Sowohl die Finanzierungskonditionen als auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten werden in gleicher Weise angesetzt wie für die Karl-Marx-Allee. Im Ergebnis beträgt die jährliche Unterdeckung 26,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Entschädigungen für Enteignungen bzw. die Zahlungen der Stadt bei einer Inanspruchnahme des Vorkaufrechts an den Eigentümer liegen in diesem konkreten und übrigens repräsentativen Fall, um das fast 3-fache höher als beim Wohnungsneubau auf landeseigenen Grundstücken. Der Boden macht den Unterschied. Damit sind wir ganz dicht beim viel beschworenen Wiener Modell oder Mietenwunder – das es bei näherer Betrachtung gar nicht gibt. Es beruht vor allem auf einer hohen Baulandreserve von zur Zeit 2,8 km², welche über Jahrzehnte angesammelt und bedarfsgerecht auf den Markt gebracht wird. Richtig gelesen – auf den Markt. Der Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken wird in Wien seit 2004 ausschließlich von gemeinnützigen und freien Unternehmen erbracht. Der Bestand von rund 220 000 städtischen Wohnungen hat sich seit eineinhalb Jahrzehnten nicht erhöht, obwohl eine viertel Million Einwohner zuzog.

Dieses Modell ist 1:1 auf Berlin übertragbar. Es setzt freilich voraus, dass der Senat als alles dominierender Großgrundbesitzer, endlich tut, was alleine in seiner Macht und Verantwortung steht: das Erarbeiten und Umsetzen einer Bodenpolitik. In einer Stadt von knapp 900 km² Fläche (plus 165 km² Berliner Stadtgütern in Brandenburg) ist der Grundbesitz genau zu erfassen, sind Baugrundstücke zu identifizieren und in die Planung sowie Vergabe zu bringen.

Der Autor ist Architekt in Berlin und von der Architektenkammer Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.

Ulrich Springer