Heizkosten: Im Zweifel für den Mieter

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen Mietern beziehungsweise Verbrauchern das Recht zugesprochen, Zahlungen zu verweigern, wenn ihnen nicht nachvollziehbare Abrechnungen über Tausende Euro für Strom- oder Heizkosten vorgelegt werden.

Der erste Fall, über den der BGH am Mittwoch entschied, betraf Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Südhessen. Sie waren 2012 in eine 94 Quadratmeter große Wohnung eingezogen und überwiesen neben der Miete monatlich 200 Euro an Vorauszahlungen für die Nebenkosten. In den beiden Folgejahren sollten sie dann an den Vermieter eine Nachzahlung von insgesamt rund 5000 Euro allein für die Heizkosten leisten. Die Mieter bestritten die Richtigkeit der Abrechnung, sie sei nicht plausibel. Laut Abrechnung entfielen auf sie bis zu 47 Prozent der gesamten Heizkosten im Haus, ihre Wohnung hatte aber nur einen Anteil von 13 Prozent an der Gesamtfläche. Sie verlangten Einsicht in die Belege, auch in die abgelesenen Verbrauchswerte der übrigen Wohnungen. Der Vermieter legte sie nicht vor, worauf die Mieter nicht zahlten.

Die daraufhin erhobene Klage des Vermieters hatte zunächst Erfolg. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht urteilten, die Mieter müssten belegen, weshalb die Nachforderung unberechtigt sei. Einsicht in die Belege der anderen Wohneinheiten könnten sie nicht verlangen; es sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile sich daraus ergeben würden.

Einsicht verwehren hat Folgen

Der BGH hob diese Urteile jetzt in letzter Instanz auf. Die Vorsitzende Richterin Karin Milger sagte in der Verhandlung: „In diesem Fall ist alles schief gegangen, was schief gehen kann.“ Die Vorinstanzen hätten die Dinge auf den Kopf gestellt. Der Vermieter habe die Richtigkeit seiner Abrechnung zu belegen. Nicht der Mieter habe nachvollziehbare Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Abrechnung vorzutragen. Selbstverständlich habe der Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, auch in die Verbrauchswerte anderer Mietwohnungen. Dazu müsse der Mieter kein „besonderes Interesse“ darlegen. Dem Mieter müssten alle Belege zur Einsicht vorgelegt werden, soweit das zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sei.

Dass der Vermieter die Einsicht verwehrte, hat Folgen. Die Nachzahlung kann nämlich nicht verlangt werden, „solange der Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert“. Damit hat der Vermieter seine Zahlungsklage verloren. Er kann nun nur noch im Nachhinein die Unterlagen vorlegen und seine Berechnung nachvollziehbar machen. Erst danach kann er auf Zahlung der 5000 Euro klagen. Aber auch dann muss das Gericht Beweis erheben, ob der Verbrauch an Heizenergie stimmen kann. Die Mieter sind übrigens 2015 ausgezogen.

Vermieter müssen Abrechnung transparent machen

Mit dem Urteil ist aber auch für alle künftigen Fälle klargestellt, dass Vermieter ihre Abrechnung transparent machen und Belege auf Verlangen umfassend vorlegen müssen. Andernfalls haben sie keinen Anspruch auf Nachzahlung. (Aktenzeichen: VIII ZR 189/17)

Auch im zweiten Fall ging es um horrende Nachzahlungen. Allerdings stritten hier Verbraucher und Stromversorger direkt miteinander, es ging also nicht um die Abrechnung des Vermieters. Der Stromversorger wollte von einem Rentnerehepaar eine Nachzahlung von sage und schreibe 9073 Euro. Das Paar, das seit Jahren in derselben Wohnung lebte, hatte danach seinen Stromverbrauch von 2014 auf 2015 verzehnfacht und 31 814 Kilowattstunden verbraucht. Die Rentner zahlten nicht, auch hier kam es zum Prozess. Aber das Oberlandesgericht Oldenburg wies die Klage ab. Es bestehe „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, der exorbitant gestiegene Verbrauch sei nach dem Lebenszuschnitt und den Haushaltsgeräten der Verbraucher nicht erklärbar. Wenn aber Umstände dafür sprechen, dass ein offensichtlicher Fehler vorliegt, haben die Stromkunden nach der geltenden Verordnung ausnahmsweise ein Zahlungsverweigerungsrecht.

Der BGH bestätigte das Oldenburger Urteil. Es sei nahe liegend, einen offensichtlichen Fehler anzunehmen. Zwar müsse der Stromkunde erst einmal zahlen und könne nur anschließend Rückforderungen durchsetzen. Anders liege es aber bei der „ernsthaften Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“. Hier bestehe ausnahmsweise ein Zahlungsverweigerungsrecht und der Stromversorger müsse den tatsächlichen Verbrauch beweisen. Dazu müsse auch das Messgerät und gegebenenfalls das Leitungsnetz in der Wohnung von einem Sachverständigen geprüft werden. (AZ: VIII ZR 148/17)