BGH fällt Grundsatzurteil: Mieter und Vermieter müssen sich Schönheitsreparaturen teilen

Wer in eine unrenovierte Wohnung zieht, kann den Vermieter später dazu verpflichten, die Wohnung zu renovieren, muss sich aber im Gegenzug an den Kosten für die Schönheitsreparaturen beteiligen. Voraussetzung ist außerdem, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch in zwei Fällen aus Berlin entschieden (Az. VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18).

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Mieter müssen unrenovierte Wohnung nicht streichen oder tapezieren

Der BGH hatte bereits 2015 entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, diese nicht auf eigene Kosten renovieren müssen. Denn dann müssten sie die Wohnung beim Auszug in einem besseren Zustand übergeben als bei ihrem Einzug. Eine Klausel, die Mieter von unrenovierten Wohnungen verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist daher unwirksam.

Unklar war aber bislang die Frage, ob die Mieter in einem solchen Fall den Vermieter zwingen können, Renovierungen zu zahlen oder ob sie sich mit der unrenovierten Wohnung abfinden müssen. Die Bundesrichter entschieden sich für eine Kompromisslösung: Die Kosten sollen demnach in der Regel jeweils zur Hälfte vom Vermieter und vom Mieter getragen werden.

Auch bei unrenovierten Wohnungen, so entschied der BGH, trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Nach einer frischen Renovierung sei die Wohnung aber in einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn, daher könne der Vermieter verlangen, dass sich der Mieter zur Hälfte an den Kosten beteiligt. Der Deutsche Mieterbund hält das für falsch. "Das Urteil wird zu weiterem Streit über die Kostenaufteilung führen und dient nicht dem Rechtsfrieden“, kritisierte der Präsident des Verbands, Lukas Siebenkotten.

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© Thilo Rückeis

Der BGH hatte über zwei Fälle aus Berlin zu entscheiden, in denen die Mieter in eine nur teils-, beziehungsweise völlig unrenovierte Wohnung gezogen waren und nun nach 14 beziehungsweise 25 Jahren von den Vermietern Geld für Schönheitsreparaturen wollten.

Wie heikel diese Frage ist, zeigt die Rechtsprechung des Landgericht Berlins, bei dem zwei unterschiedliche Kammern mit den Fällen befasst gewesen waren. Während die 18. Zivilkammer den Mietern einen Vorschuss von gut 7300 Euro für Tapezier- und Anstricharbeiten mit der Begründung verweigert hatte, die Mieter hätten ja nun einmal eine unrenovierte Wohnung akzeptiert, war die 63. Zivilkammer der Auffassung, der Vermieter müsse Schönheitsreparaturen durchführen. Der schlechte Anfangszustand der Wohnung sei nicht der vertragsgemäße Zustand, so die Richter.

Vermieter nehmen Mieter in die Pflicht

Die Frage, wer Schönheitsreparaturen bezahlen muss, ist ein Dauerstreitthema zwischen Mietern und Vermietern. Dabei ist die gesetzliche Regelung klar: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verantwortlich. Er muss dem Mieter die Mietsache "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Im Gegenzug erhält er dafür die Miete, heißt es in Paragraf 535 BGB. Das ist wichtig zu wissen, weil die gesetzliche Regelung immer dann gilt, wenn Klauseln im Mietvertrag, die Mieter übermäßig in die Pflicht nehmen, unwirksam sind.

Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind unwirksam

"Fast alle Vermieter wälzen ihre Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter ab", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Alle Standardmietverträge enthalten Klauseln, die Mieter zum Streichen oder Tapezieren verpflichten. Wichtig: Starre Renovierungsfristen, nach denen Mieter alle drei Jahre die Küche, alle fünf Jahre das Wohn- und alle sieben Jahre Abstellräume renovieren müssen, hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 in einem Grundsatzurteil kassiert. Mieter müssen nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn der Zustand der Wohnung das erfordert, hatten die Richter entschieden. Feste Renovierungsfristen würden den Mieter deshalb unangemessen benachteiligen (Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Eine Klausel, die Mieter beim Auszug stets zu einer Renovierung verpflichtet, ist deshalb ebenfalls unwirksam. Konsequenz: Haben Sie noch einen alten Mietvertrag, der eine solche Klausel enthält, müssen Sie gar nicht renovieren.

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Neue Mietverträge sind aber üblicherweise anders formuliert. Sie enthalten zwar meist weiterhin Fristen für Renovierungen, allerdings heißt es dann, dass Schönheitsreparaturen "in aller Regel" oder "üblicherweise" in diesen Zeiträumen durchgeführt werden sollen. Solche Klauseln sind zulässig, sagt Mieterschützerin Jutta Hartmann. Und selbst eine allgemeine Bestimmung, nach der die Mieter alle Schönheitsreparaturen durchführen müssen, ist rechtens.

Das steht in den Mietverträgen

"Üblich" sind übrigens drei Jahre für Bad und Küche, sieben Jahre für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer und sieben Jahre für Nebenräume wie Keller. Manche Gerichte halten auch fünf, acht oder zehn Jahre für angemessen. "Der Vermieter kann den Mieter aber nicht zwingen, alle drei Jahre die Küche zu streichen", betont Jutta Hartmann. Wird die Küche kaum benutzt, weil die Mieter kaum kochen, kann es auch sein, dass man später oder gar nicht renovieren muss. Es kommt immer auf den Zustand der Wohnung an. Übrigens: Vermieter können Mieter nicht per Vertrag dazu zwingen, einen Malerbetrieb zu beschäftigen. Mieter dürfen auch selber Hand anlegen.

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Sowohl der Mieterbund als auch der Vermieterverband Haus & Grund kritisierten das neue Urteil des BGH. "Ist die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam und haben die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung über den geschuldeten Zustand der Wohnung getroffen, sind die Malerarbeiten ausschließlich Sache des Vermieters, und zwar auf seine Kosten", sagte der Präsident des Mieterbunds, Lukas Siebenkotten. Der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, nannte das Urteil ein "verheerendes Signal für Mieter und Vermieter". Wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen vornehmen müsse, führe das zu steigenden Mieten. "Schönheitsreparaturen sollten Mietersache sein", so Warnecke.

FDP: ein "salomonisches Urteil"

Dagegen begrüßt die FDP das "salomonische Urteil". Wenn Mieter zu Mietbeginn eine abgewohnte Wohnung übernehmen, könne es nicht sein, dass sie später auf eigene Kosten die Wohnung für den Vermieter durchrenovieren müssen, sagte die verbraucherpolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion, Katharina Willkomm. "Dass nach den Entscheidungen beide Seiten die Kosten teilen müssen, ist sachgerecht." Von Zeit zu Zeit müsse eine Wohnung eben renoviert werden. Der Mieter erhalte im Ergebnis aber tatsächlich eine Wohnung, die einen besseren Zustand hat, als ursprünglich gemietet. "Vermieter können ihre Wohnung jetzt rechtssicher auf Vordermann bringen. Gleichzeitig sind die Mieter vor aufgedrängten Schönheitsreparaturen geschützt. Sind Mieter und Vermieter gleichermaßen an den Kosten beteiligt, werden auch nur Renovierungen erfolgen, die tatsächlich notwendig sind", meint die Juristin.