Bauboom in der Transit-Gemeinde Schönefeld in Brandenburg - Speckgürtel von Berlin. In der Gemeinde entstehen riesige Bauprojekte mit Miet- und Eigentumswohnungen. Foto: Kitty Kleist-Heinrich
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Wachstumsdruck im Berliner Süden Berlins Hauptstadtflughafen sorgt für Aufbruch in Schönefeld

Der Hauptstadt-Airport BER verleiht Berlin-Schönefeld einen mächtigen Bevölkerungsschub. Dies stellt die Kommune jedoch vor große Herausforderungen.

Nach eineinhalb Jahren Leerstand checkten am Donnerstag die ersten Passagiere im Terminal 2 des Hauptstadtflughafens BER ein. Wenige Tage vor Beginn des Sommerflugplans ging damit auch das zweite neu gebaute Abfertigungsgebäude in Betrieb. Es wurde bislang nicht gebraucht, weil die Passagierzahlen in Schönefeld wegen der Corona-Pandemie eingebrochen waren.

Es scheint, als erwache nun der BER ein zweites Mal aus dem Dornröschenschlaf. Bereits die Eröffnung des BER – Ende Oktober 2020 – brachte einen Schub für den Wachstumskern Schönefeld, Königs Wusterhausen und Wildau mit sich.

Die gesamte Region ist im Aufbruch. Nördlich des Flughafenareals und direkt an der südöstlichen Berliner Stadtgrenze hatte sich hier in kürzester Zeit bereits einiges getan – und das ganz ohne Flughafeneröffnung. Vor zehn Jahren lebten in der Gemeinde Schönefeld (Landkreis Dahme- Spreewald) 14 000 Menschen, heute sind es 19 180 – Tendenz stark steigend. Die Gemeinde ist mit 83 Quadratkilometern etwas kleiner als der Berliner Bezirk Reinickendorf (89,5 Quadratkilometer).

„Wenn man sich den Landesentwicklungsplan anschaut, dann gibt es zwei von der Landesplanung genehmigte Schwerpunkte für den Wohnungsbau“, sagt Kathrin Sczepan, Dezernatsleiterin Bau- und Investorenservice der Gemeinde Schönefeld: „Da ist zum einen der Schwerpunkt Schönefeld-Nord. Und es gibt zweitens ein Verdichtungspotenzial in Großziethen.“

In den vergangenen zwei Jahren konnte die Gemeinde Schönefeld 2000 neue Einwohner begrüßen, „ein Quantensprung“, heißt es aus dem Rathaus. Es könnten in den kommenden Jahren weitere 10 000 Einwohnerinnen und Einwohner Platz finden, sagt Gemeindesprecherin Solveig Schuster auf Anfrage. Für den Zeitraum von 2017 bis 2024 innerhalb des Speckgürtels von Berlin wurde in Schönefeld die höchste Wohnungsbautätigkeit erwartet – Potsdam einmal ausgenommen.

Das Wachstum wird in allen Altersgruppen erwartet

„Die Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Schönefeld verläuft aufgrund anhaltender Bautätigkeiten sehr dynamisch“, heißt es in der aktuellen Kreistags-Vorlage „Starke Dörfer – Lebendige Gemeinschaft“ zur demografische Entwicklung in Schönefeld: „Die Gesamtbevölkerung ist in den letzten zehn Jahren fortlaufend gewachsen und wird sich in den nächsten Jahren voraussichtlich nahezu verdoppeln. Das Wachstum wird in allen Altersgruppen erwartet – insbesondere jedoch bei den jüngeren Personen.“

Diese Entwicklung stellt die Gemeinde vor Herausforderungen. „Die überwiegend jungen Familien bringen überdurchschnittlich viele Krippenkinder mit“, sagt auf Anfrage Schönefelds Bürgermeister Christian Hentschel (parteilos): „Das stellt eine komplette Kitakonzeption auf den Kopf, weil hier keine Entwicklung stattfindet.

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Aufgrund der Kürze der Zuzugsphase gibt es hier mittlerweile Brandenburgs größte Kita mit 530 Kindern, bei der die Krippenplätze bereits vergeben sind. Und es gibt einen Grundschulerweiterungsbau für weitere zehn Schulklassen der innerhalb von weniger als 1,5 Jahren aus den Boden gestampft wurde.“ Da überdurchschnittlich viele Kinder – deutlich über 20 Prozent nach Angaben der Gemeinde – mitgebracht werden, soll nun mit dem Bau weiterer acht Kindertageseinrichtungen begonnen werden. „Und einer Grund- und einer Oberschule“, fügt Bürgermeister Hentschel hinzu: „Hierfür fehlen aktuell vierzig bis einhundert Mitarbeiter Erzieherpersonal. Perspektivisch bis 150 Mitarbeiter.“

Zunächst wird Schönefeld-Nord weiterentwickelt

Problem erkannt – Problem gebannt? Brandenburgs Infrastrukturministerium sieht die Entwicklung Schönefelds auf einem guten Wege. „Als Teil der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes INSEK läuft seit März 2022 die zweite Runde der Ortsteilgespräche im Rahmen der Bürgerbeteiligung. Auch mit Vertreterinnen und Vertretern der Wirtschaft fanden bereits Abstimmungen zum INSEK statt“, sagt eine Sprecherin.

„Im Herbst wird unser integriertes Stadtentwicklungskonzept fertig“, sagt Schönefeld Baudezernentin Kathrin Sczepan. Es gebe zwar noch ein Verdichtungspotenzial in Großziethen. „Das fassen wir derzeit aber noch nicht an, weil wir hier so galoppierende Preise haben, dass wir haushalten müssen.“ Zunächst solle Schönefeld-Nord weiterentwickelt werden (Der Tagesspiegel berichtete).

Trotz pandemiebedingt geringerer Fluggastzahlen ist der Flughafen auch ein attraktiver Standort für Gewerbetreibende. „Für den Teilmarkt Flughafen BER ist die Pipeline der Büroimmobilien sehr beeindruckend. Bei einem geschätzten Bestand von zirka 200 000 Quadratmetern könnten bis 2024 noch einmal 120 000 Quadratmeter hinzukommen“, sagt Jirka Stachen, Team Lead Research Berlin beim Immobiliendienstleister CBRE. 

„Dem gegenüber steht ein sehr bescheidender Umsatz von zirka 3500 Quadratmetern pro Jahr, wobei wir eine stetige Steigerung des Umsatzes von zirka 1500 Quadratmetern im Jahr 2017 bis auf 8400 Quadratmetern im Jahr 2021 beobachten konnten", so Stachen. Im Berliner Marktkontext ist der Büromarkt in Schönefeld aktuell noch der kleinste Teilmarkt, noch deutlich hinter der Europacity mit zirka 250 000 Quadratmeter Mietfläche.

Die Bautätigkeit soll in den kommenden Jahren zunehmen

Ob der Standort tatsächlich von Büronutzern angenommen wird, steht mit Blick auf die Zahlen also noch dahin und ist infolge des Verlaufs der Corona-Pandemie nur schwer einzuschätzen. Klassische Out-of-town-Märkte, wie sie beispielsweise in Frankfurt in Form von Kaiserlei oder Eschborn existieren, sind in Berlin bisher noch nicht vorhanden.

„Die Entwicklung der Bürolage im Flughafenumfeld stellt daher eine Besonderheit im Berliner Büromarktgefüge dar, die das Marktumfeld langfristig nachhaltig beeinflussen kann“, hält die Bulwiengesa AG, ein unabhängiges Analyseunternehmen der Immobilienbranche, zur Bürolage Schönefeld fest.

„Perspektivisch wird das Umland immer wichtiger, wenn auch die Berliner Innenstadt immer noch genügend Flächenpotenziale für die Entwicklung bereitstellt“, sagt dazu CBRE-Mann Stachen. Derzeit liegt die Büromietpreisspanne in Schönefeld bei 14 bis 24 Euro pro Quadratmeter im Monat, die Durchschnittsmiete liegt mithin bei zirka 17 Euro pro Quadratmeter und Monat.

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Laut Marktbericht der Berliner Sparkasse waren im ersten Quartal 2020 rund 2400 Firmen im Umfeld des Flughafens angesiedelt. Nach Schätzungen könnten bis 2035 etwa 60 000 bis 70 000 Arbeitsplätze vom neuen Hauptstadtflughafen abhängig sein. Diese Erwartungen spiegeln sich auch in der Bautätigkeit wider, die in den kommenden Jahren spürbar anziehen wird.

Besonders starkes Wachstum im Vergleich zu den Nachbargemeinden

Die fünf beschäftigungsstärksten Branchen sind im Umfeld des Flughafens zu sehen: Handel, Transport und Logistik, Informationstechnologie sowie Internet, Dienstleistungen sowie Verwaltung – und natürlich der Flughafen selbst. Das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit ausgeprägter Mischnutzung, lässt sich anhand der einzelnen Entwicklungsareale auch am BER identifizieren.

Die wichtigsten Gewerbeentwicklungsgebiete – überwiegend mit Büro- und Hotelnutzungen – sind unter anderen: Gatelands/Kienberg, Airtown, Am Bauernweg, Businesspark Waltersdorf (alle Waltersdorf), Quartier am Seegraben, Northgate West (beide Schönefeld) sowie der Gewerbepark am Airport (Waßmannsdorf). Hier ist auch ein Campus mit Privatuni geplant.

„Man sieht anhand der Zeitreihen, dass Schönefeld im Vergleich der Nachbargemeinden gerade besonders stark wächst“, sagt Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio GmbH mit Blick auf die Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen in Schönefeld. Waren hier vor zehn Jahren 5333 Menschen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, so sind es Ende 2021 exakt 7753 Schönefelder. Die wichtigsten ortsansässigen Unternehmen sind neben der Flughafengesellschaft Berlin-Brandenburg die Deutsche Lufthansa, die Super Vista AG (Brillen.de), das Logistikunternehmen Dachser, die Deutsche Post, der Versandhändler Amazon und die Krieger Gruppe, die Möbel vertreibt.

Schönefeld ist die pendlerintensivste Gemeinde im Umland von Berlin

So ist Schönefeld die pendlerintensivste Gemeinde im Umland von Berlin geworden. Im Zehn-Jahres-Rückblick nahm die Zahl der Berufspendler von Berlin nach Schönefeld um 75 Prozent zu (auf 9852 sozialversicherungspflichtig Beschäftige). Zum Vergleich: Die Zahl der Pendler von Berlin nach Potsdam nahm im Zeitraum 30. Juni 2009 bis 30. Juni 2019 um elf Prozent zu (auf 14 482 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte).

Zu den Top-5-Relationen gehören die drei Einpendlerströme aus Potsdam (plus 44 Prozent), Bernau (plus 34 Prozent) und Falkensee (plus 26 Prozent). Brandenburg ist deutschlandweit das Bundesland mit der höchsten Auspendlerquote von durchschnittlich dreißig Prozent – die Bewegungen von Berlin nach Schönefeld und Potsdam markieren den Gegentrend.

Zur Ermittlung des Status quo vor Eröffnung des BER haben die Länder Berlin und Brandenburg für das übergeordnete Straßennetz Verkehrszählungen im Großraum des Hauptstadtairports beauftragt, die von April bis Oktober 2021 durchgeführt wurden. Die Ergebnisse der Zählungen werden indes erst im vierten Quartal dieses Jahres vorliegen.

„Das mit rund 320 Millionen Euro ertüchtigte übergeordnete Straßennetz aus Autobahnen, Bundes- und Landesstraßen zur straßenseitigen Anbindung des BER wird zwar mittel- und langfristig stärker ausgelastet, führt aber, im Gegensatz zur A100/113 (Berlin), nicht zu schwerwiegenden Engpässen“, sagt eine Sprecherin des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung auf Anfrage. Sie verweist unter anderem auf die Inbetriebnahme der Dresdner Bahn.

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Hier allerdings sind Zweifel angebracht. Bürgermeister Hentschel machen vor allem die Fluggäste Sorgen, die über den Öffentlichen Personennahverkehr perspektivisch kaum aufzufangen sind: „Ohne die U 7-Verlängerung wird es zum einem Verkehrskollaps kommen. Allein die Bebauung in Schönefeld-Nord führt zu weiteren 30 000 Verkehrsbewegungen am Tag auf der Hans-Grade-Allee. Regelmäßige Staus auf der Berliner Stadtautobahn durch Unfall oder Tunnelschließung führen zu erheblichen Wartezeiten und damit verbunden zu erheblichen volkswirtschaftlichen Schäden.“

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