Wohnungsnot in Berlin: Warum Flächen der Wasserbetriebe nicht für Wohnungen genutzt werden können

Herr Bruckmann, in Berlin wird der Platz knapp, um dringend benötigte neue Wohnungen zu bauen. Da fallen die riesigen Flächen umso deutlicher ins Auge, die an vielen Stellen hinter Zäunen mit Berliner-Wasserbetriebe-Schildern liegen. Stehen die Projektentwickler bei Ihnen Schlange?

Nein. Die Gelände hinter diesen Zäunen brauchen wir allesamt, zumal die Stadt wächst. Und bauen darf dort aus Gründen des Wasserschutzes ohnehin niemand.

Der Eindruck, dass Sie auf einer beachtlichen Baulandreserve sitzen, täuscht demnach?

Der täuscht. Um mal das Wasserwerk Friedrichshagen als typisches Beispiel einer wirklich großen Fläche zu nehmen: Dort haben wir das aktive neue Werk und direkt am Müggelsee das alte mit den schönen Backsteingebäuden, dem Museum und viel Grün drumherum. Für dieses Objekt haben wir untersuchen lassen, was man dort bauen dürfte – mit dem Ergebnis: nichts. Da kommen so viele Denkmal- und Naturschutzauflagen – für die wir eine Menge tun – zusammen, dass eine Vermarktung ausgeschlossen ist.

Also bleiben die Frösche und Fledermäuse in dieser Top-Lage auf ewig unter sich?

Vielleicht nicht ganz. Wir überlegen intern, ob wir zumindest Teile des Geländes zugänglich machen können. Wenn wir dort schon nichts bauen können, soll wenigstens die Öffentlichkeit etwas davon haben. Mal schauen, wie das genau funktionieren kann, aber als Landesunternehmen sehen wir uns da schon in einer Vorbildrolle.

Gut ist in diesen Zeiten vor allem, wer Platz zum Bauen schafft.

Viele der Flächen, die wir nicht mehr brauchen, werden ja längst anderweitig genutzt. Der Marzahner Cleantech Business-Park beispielsweise ist auf dem Gelände des ehemaligen Klärwerks Falkenberg entstanden. Da hat die Stadt eine schöne Fläche mit viel Platz für Gewerbeansiedlungen bekommen. Wenn wir ein Grundstück tatsächlich vermarkten können, gilt ja inzwischen laut dem Berliner Betriebe-Gesetz ein Vorkaufsrecht fürs Land und seine Wohnungsbaugesellschaften. Und keine Fläche darf ohne Zustimmung des Abgeordnetenhauses verkauft werden. Wir haben mit diesem Prozedere gute Erfahrungen gemacht.

Das Radialsystem V am Ostbahnhof hat das Land allerdings vor kurzem deutlich teurer zurückgekauft, als es die Wasserbetriebe einst einem privaten Investor überlassen haben.

Als wir das vor etwa 15 Jahren verkauft haben, war es eine Ruine – und jetzt ist es ein top ausgebauter, etablierter Kulturstandort, der ganz hervorragend Altes mit Neuem verbindet. Außerdem sind bekanntlich die Immobilienpreise insgesamt deutlich gestiegen. Und der Wasserturm in Westend wurde zu tollen Wohnungen ausgebaut, um noch ein aktuelles Beispiel für gelungene Vermarktung zu nennen.

Was haben Sie zurzeit noch im Angebot?

Auf dem Sportplatz des Wasserwerks Beelitzhof sollen Modulare Unterkünfte für Geflüchtete entstehen. An der Landsberger Allee trainieren Fallschirmspringer auf dem ehemaligen Gelände des Zwischenpumpwerks. Eine weitere Fläche nebenan soll für Ateliers für Künstler genutzt werden. Die geht demnächst ins Abgeordnetenhaus. Reines Wohnen und Gewerbe sind dort nicht zulässig.

Unter dem erwähnten Gelände versteckt sich ein riesiger Reinwasserbehälter. Kann man nicht viel mehr solcher unterirdischer Anlagen überbauen oder wenigstens für Sport und Freizeit nutzen?

Fast alle dieser Objekte liegen in unseren Wasser- oder Pumpwerken. Abgesehen von Fragen der Statik ergibt sich daraus ein ernstes Sicherheitsproblem: Wir wollen möglichst wenig Publikumsverkehr in unseren Wasserwerken. Jeder Handwerker, der dort zu tun hat, wird streng kontrolliert. Außerdem erzeugt jede Nutzung Verkehr, den wir an Wasserwerken möglichst vermeiden wollen. Das Land ist da ganz rigoros – und lässt beispielsweise das ehemalige Wasserwerk Riemeisterfenn restaurieren, obwohl es dafür durchaus Interessenten gab.

Bei den Klärwerken dürften Naturschutz und Sicherheit doch weniger problematisch sein?

Vier unserer fünf Klärwerke liegen außerhalb der Stadtgrenzen. Und das in Ruhleben ist derart vollgepackt, dass wir selbst an Grenzen kommen. Für die sogenannte vierte Reinigungsstufe, die wir in Ruhleben bis 2023 bauen, haben wir gerade die letzten Restflächen verplant. Mehr geht dort wirklich nicht.

Am Südkreuz belegen Sie mit Werkstätten und einem Parkplatz ein Filetgrundstück, das groß genug für mehrere hundert Wohnungen mit perfekter Verkehrsanbindung wäre. Muss das so sein?

Es sollte zumindest so sein. Die Alternative zu solchen dezentralen Standorten wäre ein großer irgendwo am Stadtrand. Aber es wäre ungünstig, wenn wir bei Havarien und auch bei ganz normalen Sanierungen erst über eine Stunde irgendwo hinfahren müssten. Davon abgesehen sollten Sie nicht unterschätzen, wie viele Menschen dort arbeiten.

Von außen sieht es eher nach Parkplatz aus.

Erstens täuscht das, und zweitens fahren die Kollegen dort morgens um sechs mit großen Lastwagen raus. Das dürfte gegen die Variante sprechen, dort neue Hallen mit Wohnungen obendrüber zu errichten. Bei einem Supermarkt, der einmal am Tag beliefert wird, wäre das noch eher realistisch.

Wie viele der knapp 900 Quadratkilometer Berliner Stadtgebiet belegen die Wasserbetriebe eigentlich insgesamt?

Alles in allem kommen wir auf 14 Quadratkilometer. Von denen liegt aber ein gutes Drittel in Brandenburg, und die weitaus größte Einzelfläche in Berlin ist mit fast drei Quadratkilometern das ehemalige Rieselfeld Karolinenhöhe in Spandau. Wenn wir das abziehen, kommen wir auf sechs Quadratkilometer, also 0,7 Prozent des Berliner Stadtgebietes.

Apropos Karolinenhöhe: Vor vier Jahren gab es große Aufregung, weil das Gebiet westlich der Havel an Private verkauft werden sollte. Wie ist der aktuelle Stand?

Einen Teil der Flächen haben wir an Berliner Landwirte verpachtet, denen wir gern eine langfristige Perspektive geben würden. Auf anderen Teilen betreiben wir Altlastenmanagement. Wir halten Gräben frei und achten darauf, dass Schadstoffe im Boden nicht mobilisiert werden. Große Teile der Gegend sind für die Leute dort Naherholungsgebiet – und können es auch bleiben.

Die Bodenpreise steigen seit ein paar Jahren drastisch. Werden die Wasserbetriebe darüber immer reicher, zumindest auf dem Papier?

Theoretisch ja. Aber eben nur theoretisch, weil wir unsere Grundstücke ja nicht verkaufen können.

Bei der Berechnung der Wassertarife spielt auch Ihr betriebsnotwendiges Vermögen eine Rolle. Besteht die Gefahr, dass das Wasser teurer wird, weil der Wert der Grundstücke steigt?

Nein, denn da zählen nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Außerdem geht es in aller Regel um Sonderflächen, die eben nicht einfach als Bauland gewidmet werden könnten.

Wie nahe sind Sie eigentlich am Limit, wenn es wochenlang warm und trocken ist wie in diesem Sommer?

Wir hatten vier Spitzentage mit 830.000 bis 850.000 Kubikmetern. Da bleiben noch knapp 20 Prozent bis zur absoluten Spitzenlast. Wobei wir diese Spitzenlast nicht monatelang aushalten würden. Aber die Kapazitäten reichen – zumal selbst unsere nach der Wende stillgelegten Wasserwerke nicht wirklich weg sind, sondern einige ihrer Brunnen an anderen Werken hängen. Es gibt da also keine Trennungen, die wir bereuen müssten.

Frank Bruckmann, 58, ist Wirtschaftswissenschaftler und Finanzvorstand der Berliner Wasserbetriebe.

Überblick zu den Liegenschaften - Was den Wasserbetriebe gehört - oder gehörte

Wasser-Flächen

Von den 14 Quadratkilometern Land im Eigentum der Berliner Wasserbetriebe ist – abgesehen vom Rieselfeld Karolinenhöhe – das Grundstück des Klärwerks Waßmannsdorf bei Schönefeld mit 1,3 Quadratkilometern das größte. Zum Vergleich: Das ähnlich leistungsfähige Klärwerk Ruhleben muss mit einem Fünftel dieser Größe auskommen. Insgesamt haben die Wasserbetriebe 349 Liegenschaften, darunter neun Wasser- und sechs Klärwerke (davon fünf im Umland). Hinzu kommen acht Wasser- und 163 Abwasserpumpwerke, 24 Druckerhöhungsstationen und viele Trafostationen für die Pumpengalerien. Über die Stadt verteilen sich zusätzlich vier Rohrnetz- und sechs Kanalbetriebsstellen, hinzu kommen drei Verwaltungsstandorte und je ein Objekt für Ausbildung, Brunnen- und Zählerservice. Ebenfalls im Eigentum der BWB sind die Insel Baumwerder im Tegeler See sowie der Schlachten- und der Nikolassee.

Abgelaufen

Zwischen 1992 und 2001 wurden wegen des stark gesunkenen Verbrauchs mehrere Wasserwerke stillgelegt. In Friedrichsfelde entstand ein Discounter, in Altglienicke kaufte ein privater Investor für Gewerbe und Wohnen. Das Werk Riemeisterfenn wird abgerissen und abgesehen von einem ans Wasserwerk Beelitzhof (Wannsee) angebundenen Brunnen renaturiert. Das Werk in Köpenick – ein Denkmal mitten im Wald – wird als Wohnhaus genutzt und fördert noch Wasser fürs Werk Friedrichshagen. Auf den ehemaligen Brunnen des Werks Buch steht ein Flüchtlingswohnheim. Das Wasserwerk Johannisthal wurde zur Altlastensanierung genutzt und dient als Reserve. Im Ex-Werk Jungfernheide existieren zwischen Naturschutzgebiet und Motardstraße eine Rohrnetzbetriebsstelle, das Zentrallabor der BWB und ein Rechenzentrum.

Ebenfalls stillgelegt wurden drei Klärwerke: In Adlershof wird nur noch Wasser von der Autobahn gefiltert und Abwasser weitergepumpt. Das Klärwerksgelände Falkenberg wurde zum Cleantech Business-Park. Die Fläche in Marienfelde liegt brach; der Bezirk verweigert laut BWB die Nachnutzung. (obs)