Wohnungsmarkt unter Druck: Mieten im Zentrum Berlins steigen auf 13 Euro – und auf 10,51 Euro im Umland

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, braucht viel Geduld und ein pralles Einkommen. Wohnen ist vor allem in der Innenstadt noch einmal deutlich teurer geworden. Vermieter verlangen im Zentrum für freie Wohnungen fast flächendeckend Mieten von 13 Euro oder mehr pro Quadratmeter.

Weil aber zunehmend Berliner vor die Tore der Stadt ziehen, da es grüner ist und die Mieten bisher noch günstiger waren, werden nun auch dort die Wohnungen knapp und teuer: 10,51 Euro je Quadratmeter im Monat, das ist kaum günstiger als in nicht ganz so zentralen Berliner Quartieren. Und weil erstmals auch die Zahl der neu fertig gestellten Wohnungen sinkt - 16.337 waren es im vergangenen Jahr -, ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen.

Diese alarmierenden Zahlen hat die landeseigene Förderbank IBB in ihrem "Wohnungsmarktbericht 2021" veröffentlicht. Demnach stieg die genannte Angebotsmiete für freie Wohnungen um vier Prozent im vergangenen Jahr. Dabei war bis April des vergangenen Jahres noch der Mietendeckel in Kraft, der die Höhe der Mieten drastisch gedeckelt hatte. Nach dessen Aufhebung infolge des Urteils vom Bundesverfassungsgericht schnellten die Mieten wieder nach oben. „Der dramatische Anstieg der Angebotsmieten in kürzester Zeit ist das eigentliche Problem in Berlin“, sagt Studien-Verfasser Arnt von Bodelschwingh.

Nicht gestiegen ist nach der Aufhebung des Deckels die Zahl der freien und in Inseraten angebotenen Wohnungen, meldet die IBB. Die Hoffnung von Marktforschern, dass Vermieter einige wegen des Deckels zunächst nicht wieder vermietete Wohnungen auf den Markt bringen würden und diesen damit entspannen würde, trat nicht ein. Auch die Zahl neu gebauter Wohnungen reicht nicht aus, um Druck aus dem Markt zu nehmen.

Nicht nur bei Neuvermietungen wird es teurer

"Wir brauchen dringend eine Wohnungsbauoffensive, bezahlbare Wohnungen in allen Teilen der Stadt", sagte Bausenator Andreas Geisel (SPD). Er hofft die Lage durch das "Neubaubündnis und mit einem überarbeiteten Förderprogramm für den Bau neuer Sozialwohnungen" entschärfen zu können. Geisel forderte einen „Mentalitätswechsel“ in der Stadt, um eine „Trendwende“ zu schaffen. „Sonst ist der soziale Zusammenhalt gefährdet“.

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Dringend notwendig ist das, weil der Anstieg nicht nur die Mieten freier Wohnungen betrifft, die von Eigentümern bei einer Neuvermietung deutlich teurer vergeben werden können. Auch wer eine Wohnung hat, muss tiefer in die Tasche greifen für die Miete. "Gegenüber 2016 wies die ortsübliche Vergleichsmiete 2020 (Mietspiegel) ein Wachstum von 10,5 Prozent auf", schreiben die Verfasser des Marktberichtes. Die Mietpreise im Bestand seigen nur geringfügig schwächer gestiegen als die mittleren Angebotsmieten.

Einkommen können mit Mietsteigerungen nicht mithalten

Die Berliner bekommen das in ihrer Tasche zu spüren: Denn deren "verfügbare Haushaltseinkommen" lagen "weiterhin deutlich unterhalb der Wachstumsdynamik der Angebotsmieten". Dies galt jedenfalls bis 2019 - aktuellere Daten liegen nicht vor.

Zwischen 2016 und 2019 zogen rund 94.000 Menschen neu in die Stadt. In diesem Zeitraum kamen aber nur rund 52.000 neue Wohnungen hinzu. Bei einer mittleren statistischen Haushaltsgröße von 1,8 Personen je Wohnung reicht die Zahl der Wohnungen gerade so aus, um die Nachfrage zu decken.

'"Defizite früherer Jahre"

Der Mangel bleibt allerdings wegen der "bestehenden Defizite früherer Jahre", schreibt die IBB. Hinzu kommt, dass bei weitem nicht jede neu gebaute Wohnung die Nachfrage der Zuziehenden deckt. Viele neue Objekte sind teure Eigentumswohnungen. Diese werden häufig zu hohen Mieten angeboten, die sich wenige leisten können.

Auf einen neuen „Rekordwert“ stieg auch die Zahl der Mietobjekte, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden: fast 20.000 Objekte gingen so dem Mietmarkt verloren.

Viele Berliner ziehen Konsequenzen und ziehen weg. Der Rückgang der Bevölkerung um rund 5403 Personen ist einerseits geringerem Zuzug wegen der Reisebeschränkung infolge der Pandemie zu Schulden und andererseits dem Fortzug aus der Stadt. Und wer wegzieht, steuert nicht unbedingt das Umland an. Die Zahl derjenigen, die die Metropolenregion verlassen, hat sich verdoppelt. Viele der Menschen zögen in die neuen Länder, so Bodelschwingh. Leipzig zählt mit seinen günstigen Mieten zu den aufstrebenden Städten. Berlin dagegen leidet unverändert an dem Party- und Studi-Syndrom: Die 18- bis 30-jährigen dominieren die Gruppe der Zugezogenen. Wer 30 bis über 40 ist, zieht häufig weg aus Berlin und nimmt seine unter 18-Jährigen Kinder mit; das ist schlecht für die Finanzkraft der Stadt.

Mieterverein: drei zentrale ungelöste Probleme

„Drei zentrale Probleme, für die es aktuell keine Lösungen gibt“ zeige der IBB-Bericht auf, sagte der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild. Erstens den Mangel an preisgünstigen und sozialen Wohnungsneubau. Außerdem fehle es an einer „wirksamen und unkomplizierten Mietenregulierung bei Wiedervermietung“. Das dritte Problem sei die Umsetzung der Klimaschutzziele bei Wohnhäusern, weil diese Mieterhöhungen von bis zu 1,50 Euro monatlich koste ohne Förderung. „Dramatische Ergebnisse“ nannte IHK-Vizepräsident Robert Rückel die von der Studie aufgezeigten steigenden Angebotsmieten bei zugleich „exorbitant steigenden Baukosten“. Die von Geisel angekündigte Wohnungsbauoffensive sei richtig, so Rückel. Allerdings kritisierte er den Senat für die kürzlich beschlossene Novelle der Bauordnung, weil sie das Bauen „verkompliziert“. Kritik an der Bauordnungsnovelle übte auch der größte regionale Wohungsverband BBU. Die Politik müsse „sensibel für die Kostenfolgen“ sein, die mit dieser Novelle verbunden seien. Zumal der IBB-Bericht zeige, dass „knappes Bauland, explodierende Baukosten und Arbeitskräftemangel am Bau die Trendwende zusätzlich erschweren“.