Wohnungsmarkt: Kreuzkölln zählt schon zu den Top 10

Wer eine Wohnung in Berlin mieten oder sogar kaufen will, zahlt von Jahr zu Jahr mehr. Hauseigentümer verlangten im Jahr 2010 durchschnittlich 6,11 Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat, 4,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Zum Kauf wurden Wohnungen für durchschnittlich etwa 1740 Euro pro Quadratmeter angeboten, knapp acht Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Dies geht aus dem gemeinsamen „Marktreport“ der Wohnungsbaugesellschaft GSW und des Maklerhauses CB Richard Ellis hervor, die dazu rund 275 000 Mietangebote und rund 140 000 Kaufangebote ausgewertet haben.

„Es wird immer schwieriger, in Mitte eine Wohnung zu finden“, sagte GSW-Chef Thomas Zinnöcker. Nirgendwo stiegen die durchschnittlichen Mieten in Berlin stärker als in Mitte, innerhalb eines Jahres um 13,7 Prozent. Wer eine freie Wohnung am Hackeschen Markt mieten wollte, zahlte sogar knapp 20 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Ist damit die „Berliner Mischung“ aus Haushalten mit verschieden hohen Einkommen gefährdet? Von dieser „Gentrifizierung“ wollte der Unternehmer Zinnöcker, der zurzeit die GSW für den Gang an die Börse vorbereitet, nicht sprechen. Dabei müsste ein Berliner, der zurzeit Unter den Linden lebt, die Hälfte des in dieser Lage typischen Haushaltseinkommens ausgeben, wenn er eine andere dort angebotene Wohnung mieten wollte. Eine ähnlich hohe „Wohnkostenquote“ gibt es an der Tauentzienstraße (knapp 40 Prozent), am Rosenthaler Platz (rund 37 Prozent) und am Ludwigkirchplatz in Wilmersdorf (rund 36 Prozent).

Wer also das dort übliche Durchschnittseinkommen bezieht und in diesen Citylagen eine neue Wohnung sucht, etwa weil er Nachwuchs erwartet, den kommt das sehr teuer zu stehen. Die Alternative ist ein Umzug an die Ränder der Stadt. In Spandaus Falkenhagener Feld oder in der Mehrower Allee in Marzahn-Hellersdorf gingen die Mieten sogar um knapp fünf Prozent innerhalb eines Jahres zurück. Und im Durchschnitt müssen die Berliner laut GSW nur etwa ein Viertel ihres Einkommens für die Wohnung bezahlen, zuzüglich Nebenkosten versteht sich.

Die meisten Quartiere, in denen die Mieten nachgeben, sind in Spandau und Marzahn-Hellersdorf. Aber auch Schmargendorf-West zählt überraschenderweise dazu. Das umfasst aber nicht die Grünlage, sondern die dicht bebauten Viertel südlich des Hohenzollerndamms. Gegen den Trend im ganzen Bezirk sinken auch die Mieten im nördlichsten schlecht angebundenen Zipfel von Lichtenberg. Auch in der Randlage Müggelheim lässt die Nachfrage bei Mieten von 5,85 Euro je Quadratmeter nach, obwohl das Angebot bei einem Prozent Leerstand, gering ist.

Der stärkste Druck auf den Mieten besteht in Mitte (plus 13,7 Prozent) und Charlottenburg-Wilmersdorf (plus 10,7 Prozent). Fast gleichauf folgen die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow (plus 8,5 Prozent). Weil der Wohnraum in diesen Stadtteilen so knapp wird, weitet sich das Gebiet nun aus: In Lichtenberg und ganz Neukölln stiegen die Angebotsmieten mit rund fünf Prozent innerhalb eines Jahres so kräftig wie in Steglitz-Zehlendorf. Denn nach Lichtenberg zieht, wer sich Friedrichshain oder Prenzlauer Berg nicht leisten kann. Und Neukölln haben die Kulturschaffenden und Partygänger entdeckt, die in Kreuzberg keine bezahlbare Wohnung mehr finden. Gleich drei Quartiere im angesagten Fusionsgebiet „Kreuzkölln“ – Maybachufer, Richardplatz und Weigandufer – sind sogar in den Top 10 mit den berlinweit am stärksten steigenden Mieten.

Wer wegen der hohen Mieten eine eigene Wohnung kaufen will, muss in den beliebten Quartieren aber auch tief in die Tasche greifen: Um ein Fünftel stiegen die Quadratmeterpreise in Mitte auf knapp 2600 Euro im Schnitt. In guten Lagen zahle man wieder annähernd so viel wie vor der Krise im Jahr 2007, heißt es.