Die Erholungsanlage in Blankenburg ist die größte ihrer Art. Nun soll sie Bauprojekten weichen. Foto: imago/Christian Mang
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Wohnen in Berlin Zukunft der Berliner Datschen: „Man will uns weghaben“

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Die DDR förderte Wohnen in Kleingärten, Pankow will nun echte Wohnviertel daraus machen. Anderswo gibt’s Streit um die Anlagen.

Pankow wagt sich an ein heikles Pilotprojekt: Datschen sollen zu Häusern werden. Der Bezirk will die umstrittenen Erholungsanlagen zu echten Wohnquartieren umwandeln. Die Anlage Schildow-Waldeck soll den Anfang machen – die Anwohner und Nutzer sollen am 27. Juni auf einer Auftaktveranstaltung über die Pläne informiert werden. „Derzeit wird der Bebauungsplan vorbereitet“, sagt Bezirksbaustadtrat Vollrad Kuhn (B’90/Grüne), „noch in diesem Jahr wollen wir eine Bezirksamtsvorlage dazu beschließen.“

Lange hat man die rechtlich wackligen Erholungsanlagen nicht angetastet. Doch gemeinsam mit den echten Kleingärten geraten sie nun angesichts der Wohnungsnot in den Baufokus. Denn sie sind nicht nur zum größten Teil Landeseigentum, sondern im Flächennutzungsplan auch meist als Wohnbauland vermerkt, das Berlin händeringend sucht. Allein in Pankow gibt es heute 17 dieser Anlagen, aber auch in den anderen Ost-Berliner Bezirken wie Treptow-Köpenick sind sie verbreitet. Theoretisch eine riesige Baulandreserve.

DDR forcierte Wohnnutzung der Lauben

In der Praxis sind diese Anlagen aber „eine extrem komplizierte Angelegenheit“ (Kuhn), an die sich politisch jahrzehntelang niemand herangetraut hat. Es sind wilde Mischgebiete aus Freizeitgärten und Einfamilienhäusern, die sich unreguliert aus einstigen Kleingartenanlagen (KGAs) entwickelt haben. Besonders häufig sind sie im Osten anzutreffen, denn die DDR forcierte die Wohnnutzung der Lauben wegen der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg. Zeitweise betrug die Wohnquote hier mehr als 60 Prozent.

Zur Wiedervereinigung erfüllten viele Anlagen deshalb die bundesdeutschen Anforderungen an Kleingärten nicht. Viele dieser Parzellen seien mit teils opulenten „Datschen“ und Häusern bebaut gewesen, die das ganze Jahr über bewohnt waren, sagt der Rechtsanwalt Gunnar Schnabel, der zahlreiche Gutachten zu dem Thema verfasst hat. Die vorgeschriebene gärtnerische Nutzung geriet in den Hintergrund.

Grafik: Tsp / Bartel
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Die Anlagen mussten sich bis zum 3. Oktober 1990 entscheiden, ob sie als KGA oder Erholungsanlage firmieren wollten. Im zweiten Fall bot man den Dauerbewohnern die Parzellen in der Regel zum Kauf oder zur Erbbaupacht auf 90 Jahre an. Anderen Kleingärten wurde später der Status der Erholungsanlage per Gerichtsurteil wegen der hohen Wohnnutzung auferlegt.

„Weil die Schutzbestimmungen des Kleingartengesetzes keine Anwendung finden, können die Grundstücke im Prinzip jederzeit gekündigt und bebaut werden“, sagt Schnabel. Hier gilt das deutlich schwächere Datschengesetz. Das sieht zwar „Investitionsschutzfristen“ vor. Wenn vor deren Ablauf gekündigt wird, muss aber nur eine geringe Entschädigung gezahlt werden.

Jahrelanger "Wildwuchs" und baurechtliche Probleme

Doch: Das alles gilt nur für die Pachtparzellen, nicht für die Eigentumsgrundstücke. Sie ziehen sich wie ein Flickenteppich durch die Mischanlagen und stehen so einer ganzheitlichen Neuplanung im Weg – quasi als Lebensversicherung der benachbarten Pächter.

Hinzu kommen baurechtliche Probleme, denn die Behörden haben in den Anlagen auch nach der Wende lange weggeschaut. Viele Häuser wurden illegal und häufig unter Missachtung von Vorgaben wie Mindestabstand oder Brandschutz errichtet. Die Wege sind zu eng für Rettungs- oder Müllautos, durch die fehlende Kanalisation hapert es auch bei der Abwasserentsorgung.

Es sei ein „Wildwuchs“ entstanden, so Kuhn, den man erst neu ordnen müsse. Deswegen gibt Pankow keine Baugenehmigungen in den Anlagen mehr aus. Zum Ärger von Eigentümern wie Alexander Berlin, der sich in der Stegesiedlung an der Schönholzer Heide ein Grundstück gekauft hat, aber nun dort kein Haus bauen darf und deswegen vor Gericht klagt.

Zwei gegensätzliche Lösungsstrategien

In Pankow werden nun zwei gegensätzliche Lösungsstrategien ausprobiert. In der Anlage Blankenburg hat das Land Berlin die radikale Variante angedacht. Die größte Mischanlage Deutschlands mit 1400 Parzellen, davon knapp 400 in Privatbesitz, wurde in den Entwürfen des Bauprojekts „Blankenburger Süden“ nahezu komplett überplant, unter anderem mit der Verkehrstrasse Tangentialverbindung Nord (TVN).

Damit wolle man sich des leidigen Problems quasi „im Handstreich“ entledigen, sagt ein Mitglied der Initiative „AG Stadtentwicklung Blankenburg“. Denn für den Bau einer übergeordneten Straße kann man vergleichsweise leicht auch Eigentümer enteignen. „Man will uns weghaben“, pflichtet Heiko Wölbling aus der Erholungsanlage bei, „da ist der Bau der TVN eine einfache Lösung.“

Pankow versucht dagegen als einer der ersten Bezirke, die Anlagen im Einklang mit den Nutzern zu echten Einfamilienhausgebieten umzuwandeln. Starten will man in der Anlage Schildow-Waldeck. Bisher wird sie zu 42 Prozent legal und zu 20 Prozent illegal dauerhaft bewohnt, der Rest sind Freizeitgrundstücke. Die beiden letzteren Kategorien sollen zu echten Wohngrundstücken „aufqualifiziert“ werden.

Auch breitere Straßen, Geh- und Radwege, Quartiersplätze und Nahversorgung sollen entstehen. Größter Knackpunkt: Dafür müssen die Eigentümer mitspielen und Teile ihrer Grundstücke abtreten, viele der 362 Parzellen müssen verkleinert oder neu aufgeteilt werden.

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Und es soll nicht bei der Anlage Schildow-Waldeck bleiben, Baustadtrat Kuhn will die Versäumnisse der Vergangenheit großflächig nachholen: „Nachdem wir das als Pilotprojekt auf den Weg gebracht haben, werden wir uns weiteren Anlagen widmen.“ Nach Erholung klingt das nicht.

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