Wohnen in Berlin wird teurer: Trotz Mietendeckel und Pandemie steigen Neubaumieten um vier Prozent

Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD Berlin-Brandenburg, fasst die Lage am Immobilienmarkt so zusammen: „Der Mietendeckel bestimmt derzeit den Berliner Wohnimmobilienmarkt. Auf dem Mietmarkt herrscht Chaos. Für Bestandswohnungen gelten staatlich verordnete Preise, parallel werden aber weiterhin Marktmieten vereinbart. Am meisten profitiert der Berliner Wohneigentumsmarkt."

Eine gewisse Logik ist der Preisentwicklung aber auch abzulesen. Gestoppt ist der Anstieg der Preise von Wohn- und Geschäftshäuser, also die traditionellen "Mietzinshäuser", was wegen der eingefrorenen Mieten nicht verwundert.

Am stärksten steigen die Preisen von Eigenheimen, was in Zeiten von Home-Office ebenfalls nicht überrascht. Abgebremst ist der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. Auch das ist nachvollziehbar, weil sie für Anleger weniger interessant sind, weil der Mietendeckel keine Mieterhöhungen zulässt. Dafür sind Eigentumsobjekte für Wohnungssuchende eine Alternative, weil diese laut Portalen wie "Immoscout" kaum noch Mietangebote finden.

Wenn aber nur noch eine Käuferschicht die Nachfrage befeuert, dann bremst das dies Preise. Die Preise für Eigentumswohnungen waren zum dritten Quartal des vergangenen Jahres noch um 11,3 Prozent gestiegen - in diesem Jahr ist der Anstieg um fast die Hälfte gebremst. Doch mit einem Preisanstieg von 6,8 Prozent in "Standardlagen" kostet der Quadratmeter Wohnfläche immerhin noch 3150 Euro. In den besonders begehrten Quartieren der Innenstadt sind es mit "Schwerpunktpreisen" von 3850 Euro je Quadratmeter deutlich mehr. Und hier stiegen die Preise in den ersten neun Monaten dieses Jahres um 5,5 Prozent.

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Über die Mieten sagt der Maklerverband nur so viel: Bei neu gebauten Wohnungen ist der Anstieg ungebremst. Zum übrigen Bestand gibt es auch nichts zu melden, da diese dem Mietendeckel unterliegen. Und mit der staatlichen Regulierung steigen sie eben auch nicht mehr wie früher, als die Stärke der Nachfrage die Wohnungsmieten bestimmte. Die nicht vom Berliner Mietendeckel betroffenen Neubauten stiegen auf durchschnittlich12,25 Euro pro Quadratmeter in Standard- sowie14 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen um 4,3Prozent beziehungsweise 3,7 Prozent.

Bei den Kaufpreisen (3150 Euro je Qm "im Schwerpunkt" sowie 3850 Euro "in Vorzugslagen") erzielten Verkäufer die höchsten Preise im Bezirk Mitte (5100 Euro je Quadratmeter) sowie im Stadtteil Charlottenburg (4700 Euro je Qm). Am günstigsten gibt es Wohneigentum am Rande der Stadt: Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf für 2700 Euro je Quadratmeter und in Spandau für 2800 Euro.

Für "Neubauimmobilien" geben die Makler den Anstieg der Preise mit rund vier Prozent an gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im "Schwerpunkt" seien 4800 Euro je Quadratmeter fällig und in besseren Lagen 5600 Euro.

Ein Eigenheim für 390.000 Euro - gibt es, am Stadtrand

580.000 Euro müssen Käufer für Ein- und Zweifamilienhäuser in besseren Lagen bezahlen, in "Standardlagen" sind es 430.000 Euro. Spitzenpreise von 750.000 Euro "im Schwerpunkt" werden für solche Eigenheime im Südwesten der Stadt bezahlt (Steglitz-Zehlendorf). Schnäppchen gibt es noch in Randlagen von Pankow (390.000 Euro). Die Preise von Eigenheimen stiegen "im vergangenen Jahr überdurchschnittlich", so die Makler. Eine Erklärung hierfür könnte die Pandemie sein mit ihrem Trend zum Home-Office, der ein Haus mit Garten besonders attraktiv macht.

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Auch Bauland in Berlin ist unverändert stark nachgefragt. Deshalb steigen auch hierfür die Preise: Um rund 7,5 Prozent auf 500 Euro je Quadratmeter "in den Standardlagen". In "Vorzugslagen" werden 860 Euro je Quadratmeter fällig, ein Plus von 6,4 Prozent. Auch beim Bauland sind Randlagen von Spandau besonders günstig zu haben (350 Euro je Qm). Ähnliches gilt für Treptow-Köpenick (380 Euro je Qm). Die teuersten Lagen sind Charlottenburg-Wilmersdorf (2000 Euro je Qm) sowie Steglitz-Zehlendorf (1850 Euro je Qm).

Die Grenzen des Wachstums sind bei Wohn- und Geschäftshäusern erreicht. Deren Preise stiegen nicht mehr. Eine Erklärung hierfür könnte der Mietendeckel sein, der den Ertrag solcher Objekte durch das Verbot von Mieterhöhungen einfriert. Hier beziffern die Makler die Quadratmeterpreise mit 2200 Euro (Standardlagen) sowie 2700 (Vorzugslagen).