Die Gewobag startet mit der „Waterkant“ in Spandau ein bundesweit einmaliges Forschungsprojekt. Foto: Gerd W. Seidemann
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Wirtschaft und Flächenknappheit und Wohnungsmangel Betriebe fürchten Verdrängung durch Wohnungsbau

Jan-Philipp Hein

Wohnungsfirmen bauen zunehmend in B-Lagen der Stadt. Dort verdrängen sie oft kleinere alteingesessene Gewerbetreibende.

Ein Altbauviertel, viele Bäume, schnuckelige Straßen, ein paar kleine Läden, U- und S-Bahnhöfe in der Nähe. So wohnen viele gern. Dann aber kommen die vielen Neu-Berliner mit ihrem vielen Geld. Häuser und Wohnungen werden saniert und modernisiert, schließlich können mehr und mehr angestammte Kiezbewohner dem Druck nicht mehr standhalten und müssen umziehen. Es gibt ältere Herrschaften, die verzweifelt sind und nicht wissen, wo sie in ihrem Lebensabend noch einmal neu Wurzeln schlagen sollen. So oder ähnlich wurde die typische Berliner Verdrängungsgeschichte oft erzählt.

Was in der Debatte bisher kaum eine Rolle spielte: Auch Unternehmen sind von dieser Entwicklung betroffen, vor allem die kleinen und mittelgroßen – und speziell die in den Randbezirken. Sie haben ihren Sitz oft da, wo die Privatmieter, die sich das Zentrum nicht mehr leisten können, nun hinziehen sollen.

Jeder kennt sie: Berlins typische Brachen mit den verschachtelt flachen Bauten, die Werkstätten Platz bieten, kleineren Betriebe. Und wenn die nächste Bushaltestelle nicht mehr als zehn Gehminuten entfernt ist, wird von Interessenten auch Fluglärm oder das Bollern vorbeifahrender Güterzüge hingenommen. So tauchen immer öfter Menschen mit Aktentaschen auf, die sich umschauen, Fotos und Notizen machen – weil sie hier Wohnungen bauen wollen, da zentralere Flächen ja nicht bebaut werden sollen – etwa das Tempelhofer Feld. Ergebnis: Immer mehr Geschäftsführer und Betriebsinhaber, sind verzweifelt, da auch sie nicht wissen, wo sie in Zukunft ihr Mitarbeiter beschäftigen und ihren Lebensunterhalt verdienen sollen. Eines dieser Areale liegt in Spandau.

Kampf um die Fläche

Am nördlichen Ende der Rhenaniastraße arbeiten derzeit rund 160 Leute, doch bald soll hier ein Teil des neuen Quartiers „Waterkant“ entstehen, das die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Gewobag und WBM als Teil der „Wasserstadt Oberhavel“ planen. Allein die Gewobag plant 362 Wohnungen. Und deshalb hat sie den Gewerbetreibenden von der Rhenaniastraße im Dezember die Kündigungen geschickt. Ende dieses Jahres sollen alle Firmen und Vereine verschwunden sein.

Die „Waterkant“ gehört zum Programm „Move Urban – Flächeneffiziente Mobilitätsversorgung in wachsenden urbanen und neuen suburbanen Wohnquartieren“, das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) gefördert wird. Foto: Gerd W. Seidemann Vergrößern
Die „Waterkant“ gehört zum Programm „Move Urban – Flächeneffiziente Mobilitätsversorgung in wachsenden urbanen und neuen suburbanen Wohnquartieren“, das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) gefördert wird. © Gerd W. Seidemann

Einer von denen, die so einen Brief von der Gewobag erhalten haben, ist Walter Lang, der gemeinsam mit seiner Frau ein Garten-Center betreibt. Aber Lang, der seit 25 Jahren hier Liegestühle, Sonnenschirme und wetterfeste Stühle und Tische verkauft, denkt gar nicht daran, freiwillig zu verschwinden. Logisch: Er zahlt rund vier Euro Miete pro Quadratmeter und würde zu diesem Preis nirgends in Berlin neue Geschäftsräume finden.

Ihn plagen ganz ähnliche Existenzängste wie die „Bestandsmieter“, die aus den zentralen Bezirken weichen müssen. Und so sitzt der 61-Jährige nun in seinem Gartencenter und schimpft: „Bevor so etwas hier passiert, muss man doch erstmal Baulücken schließen, ans Tempelhofer Feld gehen und verdichten.“

Dass die Fälle von Lang und seinen Mitstreitern keine Ausnahme mehr sind, belegen Daten des Statistischen Landesamtes: Die Zahl der Betriebe mit sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist seit 2011 von gut 171 000 auf mehr als 189 000 im Jahr 2017 gestiegen. Die gewerblichen Bauflächen haben sich im gleichen Zeitraum aber um 80 Hektar (1,5 Prozent) verringert.

Linker Vorstoß sorgt für Unruhe

Bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) verfolgt man diese Entwicklung mit Sorge: „Qualifizierte Flächen werden knapp“, sagt Jochen Brückmann, Bereichsleiter Stadtentwicklung. „Das Gewerbeflächenpotenzial ist laut Senatsberechnungen etwa 2030 aufgebraucht. Berlin hat mit dem CleanTech Business Park in Marzahn derzeit nur noch einen Standort mit zusammenhängenden Industrieflächen von mehr als 50 Hektar. Die geplante Nachnutzung heutigen Flughafens Tegel käme dann perspektivisch hinzu.“

Vom Senat fordert Brückmann deshalb ein Gesamtkonzept zur Vermarktung und Entwicklung der Gewerbe- und Industrieflächen. Und zwar nicht nur für die Anwerbung auswärtiger Investoren, sondern auch für die Expansion der Bestandsunternehmen. Bis es das gibt, müssen Gewerbetreibende in der Stadt allerdings fürchten, dass sich die Flächenknappheit noch verschärft.

Für Unruhe unter den Firmen sorgt ein Positionspapier, das die Linken-Fraktion im Abgeordnetenhaus am vergangenen Wochenende bei ihrer Klausur verabschiedet hat. Darin fordert die Partei, den Verkauf von Landesgrundstücken künftig mithilfe eines neuen „Bodensicherungsgesetzes“ zu verbieten. Die Vergabe von Grundstücken soll dann nur noch im Rahmen von Erbbaurechtsverträgen erfolgen.

„Eine Katastrophe“ für die Wirtschaft

Keine gute Idee, meint David Eberhart. „Es ist wenig wahrscheinlich, dass eine solche Festlegung des Landes die Attraktivität Berlins als Investitionsstandort erhöht“, sagt der Sprecher des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). „Die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht gestaltet sich in aller Regel komplizierter als bei einem Verkauf. Im gewerblichen Sektor stellt sich zu den Konditionen auch noch zusätzlich die Frage nach dem Umgang mit Risiken, beispielsweise aus einer Bodenkontamination. Außerdem bietet eine Pacht weniger Flexibilität im Umgang mit dem Grundstück als bei einem Kauf.“ Das könne beispielsweise Entscheidungen zu Erweiterungen oder Umgestaltungen von Betriebsstätten mindestens verzögern.

Kritik für den Linken-Vorschlag kommt auch aus der Opposition. Für die Gewerbe- und Industrie-Ansiedlung wäre ein solches Gesetz „eine Katastrophe“, warnt Christian Gräff, wirtschaftspolitischer Sprecher der CDU im Abgeordnetenhaus. „Ich weiß aus vielen Gesprächen mit Unternehmern, dass eigene Liegenschaften enorm wichtig sind, wenn die Firmen mit Banken über eine Finanzierung verhandeln“, sagt der Christdemokrat.

Gräff zweifelt zudem daran, dass ein Bodensicherungsgesetz entsprechend der Forderung der Linkspartei mit den europäischen Vorschriften konform wäre. „Ich kann mir nicht vorstellen, dass es mit dem EU-Recht vereinbar ist, dass die Erschließung von Gewerbegebieten mit europäischen Fördermitteln finanziert wird und diese Grundstücke dann nicht an Unternehmen verkauft werden dürfen.“

Senat schließt Mischnutzung aus

In Spandau machen Lang und die anderen renitenten Gewerbetreibenden nun der Politik Beine: „Wir wollen erreichen, dass hier eine Mischnutzung und nicht nur reines Wohnen geplant wird“, sagt der Gartencenter-Inhaber. Und so wandte sich – ganz in seinem Sinne – auch Spandaus Wirtschaftsstadtrat Gerhard Hanke (CDU) an den Senat, holte sich dort aber eine Abfuhr.

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) ließ ihn wissen: „Das in Frage stehende Gelände wurde auf der Grundlage von Senats- und Abgeordnetenhausbeschlüssen der Gewobag für den Bau städtischer Mietwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung übertragen. Die Situation ist für die Gewerbetreibenden auf dem Gelände misslich, der provisorische Charakter der aktuellen Nutzungen sowie die zurzeit umzusetzenden Planungen sind jedoch allen Beteiligten, auch dem Bezirksamt Spandau von Berlin, seit langem bekannt.“ Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) regte an, „dem stadtplanerisch gewünschten Anliegen der Nutzungsmischung und Angebotsschaffung für kleinteiliges Gewerbe an anderen Orten Rechnung zu tragen.“

Bei der IHK hofft man, dass die Bausenatorin ihr Wort halten wird. „Investoren und Bestandsunternehmen benötigen sichere Häfen für ihre Standortentwicklungen“, sagt Bereichsleiter Jochen Brückmann. „Für jede an andere Nutzungen wie Wohnen aufgegebene Gewerbefläche muss entsprechender Ersatz durch neu ausgewiesene Gewerbegebiete geschaffen werden.“

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