Urteil im Sinne von Deutsche Wohnen: Der Mietspiegel bleibt angreifbar

Der Mietspiegel bietet keine sichere Orientierung für die Preisgestaltung – zumindest keine rechtssichere, urteilte das Landgericht zugunsten der Deutschen Wohnen. Iris Spranger, die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, folgert daraus, dass Berlins Sozialdemokraten auf dem richtigen Weg sind: „Der Mietendeckel ist die Antwort auf dieses Urteil“, sagt sie. „Wir machen Druck, damit das Gesetz schnell kommt.“ Und mit Blick auf das Urteil mahnt sie „rasches Handeln des Bundes“ an. Es brauche „einheitliche Strukturen in ganz Deutschland“, damit der Mietspiegel zum gültigen Standard werden kann.

Wie berichtet, hatte das Landgericht in einem Streit zwischen der Deutschen Wohnen und einem ihrer Mieter den Mietspiegel als Maßstab für die Festsetzung der ortsüblichen Miete verworfen und stattdessen ein eigenes Gutachten zur Preisbemessung herangezogen.

Bei der Deutschen Wohnen hieß es auf Anfrage: „Wir fühlen uns durch das gerichtliche Sachverständigengutachten und die Entscheidung des Landgerichts in der Auffassung bestätigt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht unter Einhaltung wissenschaftlicher Regeln erstellt wurde und daher dem Anspruch eines qualifizierten Mietspiegels nicht entspricht.“

Michail Nelken, Sprangers Amtskollege in der Linksfraktion, forderte, der Mietspiegel dürfe nicht länger „fakultativ“ durch ein Gutachten ersetzt werden können, sondern müsse immer Vorrang haben. Es brauche eine „Hierarchie der Instrumente“. Das Urteil sei „schlecht für die Mieter“ aber „ein Einzelurteil“.

Kai Wegner, designierter Chef der Berliner CDU und bau- sowie wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Bundestagsfraktion, sagte: „Vergleichsmieten müssen rechtssicher und korrekt ermittelt werden. Mietspiegel sind für mich das Instrument der ersten Wahl.“ Der Mietspiegel müsse nutzerfreundlich, transparent und fair ausgestaltet werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Hinzuziehung von Vergleichswohnungen sollten daher konkretisiert werden.

Die Wirkung des Urteils ist begrenzt - auf Schöneberg, Köpenick und Wedding und den Mietspiegel 2015

Allerdings hat das Urteil nur eine begrenzte Wirkung: Nur die 63. Kammer des Landgerichts hatte bisher den Mietspiegel infrage gestellt, die anderen mit Mietrecht befassten Kammern bestätigten das Instrument, auch wenn es „nicht qualifiziert“ sei. Zudem ist die 63. Kammer des Landgerichts nur für die Überprüfung von Urteilen der Amtsgerichte in den „Gerichtsbezirken“ Schöneberg, Köpenick und Wedding zuständig. Allenfalls für Mietstreitigkeiten dort, die zudem Vergleichsmieten im Mietspiegel 2015 betreffen, wäre das Urteil einschlägig. „Die anderen Mieter können relativ beruhigt sein“, sagt der auf Mietrecht spezialisierte Anwalt Sebastian Leonhard.

Der Vorsitzende von „Haus und Grund“ Wilmersdorf, Wolfgang Becker, sagt: „Unsere Mitglieder wenden den Mietspiegel an. Gutachten sind zu teuer.“ Natürlich gebe es Sonderfälle wie eine Wohnung mit Sauna, deren Miete aus dem Rahmen des Mietspiegels falle. Für die meisten Wohnungen biete der Mietspiegel aber eine sinnvolle Orientierung und Sicherheit bei der Festlegung der Miethöhe.

Die meisten privaten Vermieter seien an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern interessiert

Deshalb ärgert sich Becker, wenn Mitglieder seines Verbandes „in einen Topf geschmissen werden mit Firmen, die aggressiv am Markt vorgehen, weil sie ihren Aktionären etwas bieten müssen“ – und den Mietspiegel attackieren. Die meisten privaten Vermieter seien an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern interessiert und nutzten nicht einmal den gesetzlichen Spielraum für Erhöhungen aus.

„Und was machen wir denn, wenn der Mietspiegel wegfällt?“, fragt Becker. Auf sich gestellt, kämen die meisten Eigentümer und Mieter ja gar nicht an Vergleichsmieten heran. Und der Plan für eine Mietdatenbank, die in Berlin eingerichtet werden sollte, sei wegen der Datenschutzprobleme aufgegeben worden.

Ist das Gutachten der Deutsche Wohnen wissenschaftlicher als der Mietspiegel 2015?

„Grotesk“ nennt der Chef des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, das Urteil des Landgerichts. „Das Gericht verwirft den Mietspiegel, weil dieser angeblich wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügt, zieht dann aber zur Festlegung der Miete ein Gutachten heran, dass diesen Ansprüchen noch viel weniger genügt“.

Wild sieht in dem Streit ein Manöver, um mit sachfremden Argumenten die gesellschaftspolitische Vereinbarung aufzukündigen, die der Mietspiegel darstelle: „Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet nicht den Markt bei Wiedervermietung ab, sondern wird ermittelt auch auf Grundlage von Mieten bestehender Mietverhältnisse“. Diesen durch einen Statistiker-Streit infrage zu stellen, sei abstrus.

Die Deutsche Wohnen hatte nach eigenen Angaben das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel 2015 begründet. Nicht die Firma habe das Gutachten eingeholt, sondern das Gericht. Die Deutsche Wohnen habe eine Nettokaltmiete von 7,93 Euro je Quadratmeter für die Wohnung an der Argentinischen Allee 193 in Zehlendorf verlangt. Einem Sprecher zufolge soll dies „innerhalb der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes“ liegen und „unterhalb des Oberwertes des maßgeblichen Mietspiegels-Feldes I 2 in Höhe von 8,10 Euro je Quadratmeter“.

Den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2017 habe die Deutsche Wohnen trotz Kritik akzeptiert

Da es sich hierbei um eine Bruttokaltmiete, also um die Nettokaltmiete plus Betriebskostenanteil, handele, sei jeweils der Betriebskostenanteil von 1,18 Euro je Quadratmeter hinzuzurechnen. Weiter heißt es bei der Deutsche Wohnen: „Trotz unserer Kritik haben wir den Berliner Mietspiegel 2017 ausschließlich und zu 100 Prozent unseren Mieterhöhungsverlangen als Begründungsmittel zugrunde gelegt“.

Der Sprecher der Volksinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ Rouzbeh Taheri sagte: „Das Beispiel zeigt, dass die Deutsche Wohnen mit allen Mitteln die Mieterschutzgesetze angreift und liefert selbst Argumente für die Vergesellschaftung der großen Wohnungskonzerne“.