Streit über Berliner Wohnungspolitik: Kommt der Mietendeckel, geht der Mietspiegel

Wer schreibt den Mietspiegel fort, wenn das vom Senat beschlossene Mietendeckel-Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin einer verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht standhält? Niemand. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel ruht.

Die Vorbereitung eines Berliner Mietspiegels 2021 sei aufgrund des gewollten Erlasses des Mietendeckel-Gesetzes sowie „auch unter haushaltsrechtlichen Aspekten nicht möglich“, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) nun in einem Schreiben an die FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus, das dem Tagesspiegel exklusiv vorliegt. Lompscher bekräftigte, sie gehe davon aus, dass das neue Gesetz „in den zu erwartenden rechtlichen Auseinandersetzungen von den Verfassungsgerichten bestätigt wird“.

Mietspiegel wird erstmal nicht fortgeschrieben

Anfang Dezember 2019 hatte die FDP-Fraktion die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen dazu aufgefordert, die Arbeit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wieder aufzunehmen, um eine Fortschreibung des Mietspiegels für 2021 gewährleisten zu können – trotz Erlass des neuen Mietengesetzes.

Allerdings ist das während der Geltungsdauer des Mietendeckels deshalb rechtlich nicht möglich, weil in einem Mietspiegel Wohnraum nicht berücksichtigt werden darf, bei dem die Miethöhe etwa per Gesetz festgelegt worden ist. „Daher dürfen Mieten nur dann in einen neuen Mietspiegel einbezogen werden, wenn nach Wegfall der Preisbindung durch den Mietendeckel ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde oder eine Mietänderung stattgefunden hat“, heißt es aus der Senatsverwaltung.

Der derzeit gültige qualifizierte Mietspiegel wurde im Mai 2019 veröffentlicht. Wird er nun wie geplant nicht fortgeschrieben, wird aus dem qualifizierten nach Ablauf einer Zwei-Jahres-Frist automatisch ein einfacher Mietspiegel.

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Die Opposition zeigt sich besorgt. „Statt den Mietspiegel, das Instrument für das Nachvollziehen von Mieten, einfach fortzuschreiben, ruht die Arbeit der zuständigen Abteilung und die Bausenatorin setzt viel lieber auf den rechtlich höchst unsicheren Mietendeckel“, sagt FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja. Er warnt vor einem „Vakuum auf dem Berliner Wohnungsmarkt“.

Auch der Eigentümerverband Haus und Grund beklagt das Ruhen der Arbeitsgruppe Mietspiegel. „Das ist ein großer Fehler und für die Mieter schlimmer als für die Vermieter“, sagt Ekart Schuberth, Mitglied der AG Mietspiegel 2019 und Vorsitzender des Ortsverbands Haus und Grund Reinickendorf. „Wir hatten in der letzten Sitzung der Arbeitsgruppe beantragt, einen neuen Mietspiegel auszuschreiben.“ Ein einfacher Mietspiegel könne vor Gericht durch ein Sachverständigengutachten ausgehebelt werden, sagte Schuberth.

Lompscher zeigt sich unbesorgt

Lompschers Ressort teilt diese Sorgen nicht. Auf Anfrage des Tagesspiegels heißt es aus der Senatsverwaltung: Für den Fall, dass ein Verfassungsgericht den Mietendeckel als verfassungswidrig einstufen sollte, werde der aktuelle Mietspiegel über Mai 2021 hinaus weiter von den Gerichten als geeignete Grundlage zum Vergleich der Mieten angesehen.

Dies sei nach bisheriger Rechtsprechung so. Außerdem „könnte nach einem Verfassungsgerichtsurteil ein neuer Mietspiegel erstellt werden“ – allerdings „unter Beachtung der erforderlichen Vorbereitungs-, Erhebungs- und Auswertungszeiten“, wie die Senatsverwaltung selbst einschränkt.

Senat plant eine Datenbank mit Wohnungen

Damit die Mieten nicht in der Zwischenzeit doch nach oben schnellen, plant der Senat die Erstellung eines Wohnkatasters, also einer Datenbank zu Wohnungen, ihren Eigenschaften und Mietpreisen. Grüne-Fraktionschefin Antje Kapek sieht ohne entsprechendes Kataster durchaus ein Risiko für Mieter, sollte der Mietendeckel von einem Verfassungsgericht kassiert werden. Für die „thematische Untersuchung“ zum Wohnkataster wurden im Doppelhaushalt 2020/2021 jeweils 100.000 Euro eingestellt.

Der Senat muss erst herausfinden, wie die Wohndatenbank ausgestaltet sein muss, damit sie später für einen Vergleich der Mieten herangezogen werden kann. Selbst wenn der Mietendeckel nach Ansicht der Gericht nicht verfassungswidrig sein sollte, läuft dieser planmäßig nach fünf Jahren aus. „Es braucht eine sichere Planung für das Wohnungskataster, dann muss ich mir keine Sorgen um einen Mietspiegel machen“, sagte Kapek. Die Grünen würden dafür Druck machen, kündigte sie an.

Nach einem Senatsbeschluss liegt das Mietendeckel-Gesetz nun im Parlament. Am 15. Januar wird zunächst eine Expertenanhörung vom Dezember ausgewertet. Die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Iris Spranger, erklärte, das Abgeordnetenhaus müsse ein „juristisch einwandfreies Gesetz“ erlassen, da seien die Juristen im Parlament gefragt. Auch die Justizverwaltung solle um Hilfestellung gebeten werden.

Investitionsbank warnt vor lähmender Welle von Anträgen

Diskutiert werden im Parlament wohl auch die jüngsten Forderungen der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB). In einer Mail an die Fraktionsspitzen der Koalition haben die IBB-Vorstände Jürgen Allerkamp und Angeliki Krisilion „zwingend erforderliche“ Änderungen gefordert, „um eine Welle von Anträgen zu vermeiden, die uns als leistungsfähige Förderbank lähmen und zu erheblichen Reputationsschäden für die IBB und das Land führen werden“.

Die Forderungen seien mit den drei Senatsmitgliedern im Verwaltungsrat, Bausenatorin Lompscher, Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) und Finanzsenator Mathias Kollatz (SPD) abgestimmt – und beziehen sich vor allem auf die Härtefallregelungen für Vermieter, für die die Förderbank laut Gesetzentwurf zuständig sein soll.

Die IBB will etwa verhindern, dass Vermieter gleich einen Härtefall beantragen, anstatt gegen eine verordnete Mietabsenkung vorzugehen. Außerdem will die IBB eine Grenze für Bagatellfälle ziehen: Erst bei einer Mietsenkung ab 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche sollen Härtefallanträge möglich sein. Und die Drei-Monats-Bearbeitungfrist für die Anträge soll nach dem Willen der IBB aus dem Gesetzesentwurf gestrichen werden.