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Blaues Wunder. Die steigenden Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren etliche Investoren nach Berlin gelockt. Foto: Nicolas Armer/dpa
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Preise von Berliner Wohnimmobilien steigen weiter 900 Euro mehr pro Quadratmeter – in zwei Jahren

Obwohl der Deckel auf den Mieten sitzt, steigen Berlins Immobilienpreise. Wohnungen kosten 75 Prozent mehr als vor zehn Jahren, Eigenheime 63 Prozent.

Der Immobilienmarkt boomt, in Berlin ganz besonders. Und der blühende Handel mit Wohnobjekten lässt auch neue Geschäftsideen heranwachsen. "Scoperty" heißt eine vor zwei Jahren gegründete Firma, die nichts geringeres als die "Neuvermessung" der Wohnungsmärkte verspricht.

Ein Preisschild heften die Newcomer an jedes der 35 Millionen Wohnobjekte in Deutschland. Dadurch sollen Käufer und Verkäufer ein Gefühl für den Wert der Wohnung im Kiez ihrer Wahl erhalten. Und ganz nebenbei erlauben die – natürlich per Algorithmus ermittelten – Werte die Veröffentlichung von Marktberichten.

Der Boom am Immobilienmarkt hat längst eine Inflation von Dienstleistungen ausgelöst, viele davon im Netz. Die Pointe bei Scoperty: Wer im Netz eine beliebige Adresse eingibt, erhält aus der Vogelperspektive von "Google Earth" das Foto der Immobilie und eine Preisspanne, die oft 100.000 Euro umfasst. Auch die Angaben zur Größe der Objekte liegen im Ungefähren. Annäherungswerte sind das und kein Preisschild. Aber es mag helfen bei der Orientierung.

Präziser waren die per Videokonferenz präsentierten Zahlen zum Berliner Markt: 4034 Euro kostete demnach ein Wohnobjekt durchschnittlich je Quadratmeter in 2020, 28,7 Prozent mehr als 2018 (3141 Euro). Am stärksten seien die Immobilienwerte in Randlagen gestiegen: in Haselhorst um mehr als 35 Prozent, in Malchow um 34,7 Prozent und in Müggelheim um 34,9 Prozent.

Die Randlagen haben den Marktbeobachtern zufolge aufgeholt, weil in zentralen Lagen Grenzen des Wachstums erreicht sind. Dennoch legten Immobilien in den Lagen mit dem schwächsten Zuwachs wie das Hansaviertel, Moabit oder Mitte immer noch um rund ein Viertel an Wert zu.

Friedrichshain-Kreuzberg führt das Preis-Ranking in Berlin an

Das Preis-Ranking der Berliner Bezirke führt Friedrichshain-Kreuzberg an mit Durchschnittspreisen von 5145 Euro je Quadratmeter noch vor Charlottenburg-Wilmersdorf (4984 Euro). Am unteren Ende liegen Marzahn-Hellersdorf mit 2687 Euro gefolgt von Spandau (2948 Euro) und Lichtenberg (3202 Euro). Ziemlich genau im Berliner Durchschnitt liegen die Wohnimmobilien-Preise in Tempelhof-Schöneberg (4018 Euro).

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Bezirkspreise sagen wenig aus über die Preise in einzelnen Lagen. So liegt der teuerste Ortsteil nicht im teuersten Bezirk: Es ist Dahlem, wo 6540 Euro je Quadratmeter Wohnen bezahlt werden, gefolgt von Grunewald (6517 Euro) und der Ortsteil Mitte (6227 Euro).

Auch das Forschungsinstitut F+B legt Preise und Mieten vor

Neben Newcomer Scoperty legte auch das seit Jahrzehnten etablierte, auf "bereinigte Angebotsdaten von über 30 Millionen Objekte" zurückgreifende, Forschungsinstitut "F+B" aktuelle Preise und Mieten vor.

F+B hat auch bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels mitgewirkt und meldet "sinkende Neuvertragsmieten nach einer zweijährigen Stagnationsphase" in Deutschland.

Für Berlin, wo der Deckel auf den Mieten sitzt, ist das nicht verwunderlich. Für den Rest der Republik erklären die Forscher das mit dem pandemiebedingten Rückgang des Zuzugs. Hinzu komme der "erhöhte Sterbeüberschuss".

1,2 Prozent mehr Miete als im Vorjahr

Wer dagegen schon eine Wohnung hat, musste Ende vergangenen Jahres 1,2 Prozent mehr Miete als im Vorjahr bezahlen. „Damit gleichen sich offenbar langsam die Bestandsmieten an die Neuvertragsmieten an, was auf einen im Bundesdurchschnitt langsam entspannenden Wohnungsmarkt hindeutet", sagt F+B-Chef Bernd Leutner.

Mit einem durchschnittlichen Preis von 3920 Euro je Quadratmeter ist Wohneigentum in Berlin im bundesweiten Vergleich billig zu haben. In 38 anderen Städten sind Eigentumswohnungen teurer: In München (7080 Euro), allen voran, Frankfurt am Main (5370 Euro), Hamburg (5040 Euro) oder auch Düsseldorf (4190 Euro).

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Ähnlich ist das Bild bei den Mieten für freie Wohnungen. Auch da ist München das teuerste Pflaster mit 16,20 Euro je Quadratmeter für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große "Standardwohnung". Sogar mehr als 30 Euro je Quadratmeter zahlten dort Mieter in Einzelfällen.

75 Prozent teurer als vor zehn Jahren

Wer in Berlin eine Wohnung mietete, zahlte nur 8,40 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt, "wie in den ersten drei Quartalen 2020 ein weiterer leichter Rückgang", hieß es von F+B. Die Werte seien allerdings "Schattenmieten", wie die Forscher schreiben, die allenfalls fällig werden, falls der Mietendeckel von Bundesverfassungsgericht gekippt wird. Im Bundesvergleich sind die Mieten freier Wohnungen in 125 andere Regionen günstiger als in Berlin.

Wie kräftig die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren stiegen, zeigen diese Zahlen: Einfamilienhäuser kosteten vor fünf Jahren 37,8 Prozent weniger als heute und vor zehn Jahren sogar 63,3 Prozent weniger. Bei Eigentumswohnungen liegt die Preisdifferenz bei 32,3 Prozent gegenüber 2015 und bei 75,7 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2010.

Der Anstieg der Angebotsmieten fiel im Vergleich dazu moderat aus: 7,5 Prozent in den letzten fünf Jahren und 17,1 Prozent in den letzten zehn Jahren bundesweit.

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