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Wohnungen in der Stadt sind begehrt. Foto: Paul Langrock/Zenit/laif
© Paul Langrock/Zenit/laif

Hohe Grundstückspreise Immobilienwirtschaft kritisiert Berliner Baupolitik als zu träge

Keine Grundstücke, viel Regulierung – das lässt die Preise der Wohnungen und das Alter der Käufer in Berlin immer weiter steigen.

Die Koalition wird ihre ehrgeizigen Pläne für den Bau von 20.000 Wohnungen kaum erreichen. Davon gehen Vertreter einer Gruppe von Unternehmern, Projektentwicklern sowie Anwälten aus. „Atmosphärisch ist das Bündnis für Wohnungsneubau ein deutlicher Schritt in die richtige Richtung“, sagte etwa Jacopo Mingazzini, der sich mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einen Namen gemacht hat. 

Das Ziel des Senats sei zwar „wünschenswert“, angesichts der bisher geringen Genehmigungszahlen aber eine „enorme Herausforderung“. Die Unternehmer verwiesen in einer Pressekonferenz auf eine Studie der landeseigenen Investitionsbank Berlin. Demnach gebe es „Widerstände gegen viele Vorhaben“ und außerdem fehle es an geeignetem Bauland. 

Das führe dazu, dass sich die anteiligen Kosten für Grundstücke in den vergangenen elf Jahren verdoppelt hätten auf 40 Prozent der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. „Bedingt durch den Mangel an geeigneten Grundstücken mit Baurecht und die Flächenkonkurrenz mit gewerblichen Nutzungen ging das Angebot von Neubaueigentumswohnungen in den vergangenen Jahren spürbar zurück“, sagte der Berliner Niederlassungsleiter vom Immobilienentwickler Pandion, Mathias Groß. 

Die Firma wirbt auf ihrer Website mit der „Realisierung und dem Vertrieb hochwertiger Wohn- und Gewerbeobjekte“ und beschäftigt 200 Mitarbeiter in Köln, Berlin und Süddeutschland. In Berlin entwickelt die Firma etwa am Ostkreuz in Friedrichshain das Projekt „Officehome“.

Scharfe Kritik an der Baupolitik der Koalition übte auch Uwe Bottermann von der Rechtsanwaltskanzlei Bottermann Khorrami: Rot-Grün-Rot strebe „weitere Beschränkungs- und Kontrollinstrumente an wie das Mietenkataster, die Schärfung des Milieuschutzes und die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbotes“. 

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Diese Maßnahmen würden „von allen Parteien mitgetragen“. Dabei stehe im Koalitionsvertrag, dass der Wohnungsbau Vorrang habe. Dafür aber brauche es neue Regeln und „bei den Genehmigungsbehörden den Willen, die politischen Ziele auch durchzusetzen“. Aber dieser Wille sei „in Berlin nicht immer gegeben“. Dagegen stießen Regulierungen und Einschränkungen „auf fruchtbaren Boden“.

„Eigentumsförderung offenbar nicht beabsichtigt“

Ähnlich wie Privatisierer Mingazzini klagte auch Anwalt Bottermann über die Vernachlässigung des „Themas Wohneigentum im Berliner Koalitionsvertrag“. „Offenbar nicht beabsichtigt ist eine Eigentumsförderung für die Berliner", sagte er. „Mit Blick auf die aktuelle Marktsituation, den Wunsch vieler Berliner nach Wohnen im Eigentum und den landesverfassungsrechtlichen Auftrag zur Bildung von Wohnungseigentum bleiben die Maßnahmen einseitig.“ 

Auch Mingazzini klagte: „Der Senat hätte schon längst eine wirksame Eigentumsförderung auf die Straße bringen sollen, stattdessen erfolgte nur ein faktisches Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen.“ Dass es Berliner zunehmend schwer haben mit dem Erwerb eines eigenen Zuhauses zeigt eine aktuelle Studie des Baugeldvermittlers Dr. Klein. 

So seien die Käufer von Immobilien vor zwei Jahren in Deutschland durchschnittlich 39 Jahre alt gewesen, heute dagegen ein Jahr jünger. Von diesem Trend habe sich allerdings Berlin abgekoppelt: In der Hauptstadt sei das Durchschnittsalter von Immobilienkäufern gestiegen auf 40 Jahre. So alt wie in Berlin seien Käufer sonst nur in Hamburg sowie in Mecklenburg-Vorpommern. Mit 37 Jahren durchschnittlich am Jüngsten seien die Kreditnehmer im Lande der Häuslebauer Baden-Württemberg.

5041 Euro je Quadratmeter

Dass der Erwerb von Wohneigentum für viele Durchschnittsverdiener ohne Erbschaft oder Ersparnissen nach vielen Berufsjahren schwierig ist, zeigt auch eine Studie des Maklerhauses Engel&Völkers. Demnach sind in Hamburg die Preise für Immobilien ähnlich wie in Berlin sehr hoch. 

Die Makler vermelden ein „historisch hohes Preisniveau“ von 5041 Euro je Quadratmeter in den „A-Städten“, zu denen neben Berlin und Hamburg, München, Frankfurt und Stuttgart sowie Düsseldorf zählen. Im Vergleich zum Vorjahr seien die Preise in der zweiten Jahreshälfte 2020 um 11,8 Prozent gestiegen.

Preise steigen um 14,2 Prozent

Untersucht haben die Makler „Angebotspreise für Anlageimmobilien“, die Preise für private Eigentumsobjekte liegen in der Regel noch einmal etwas höher. Berlin liege mit einem Durchschnittspreis von 4083 Euro je Quadratmeter im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten sogar noch am unteren Ende der Preisskala – auf einem ähnlichen Niveau wie Düsseldorf (4154 Euro je Quadratmeter). Am meisten werde in München bezahlt: 7873 Euro je Quadratmeter.

Allerdings holt Berlin auf: Die höchsten Steigerungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum seien mit 14,2 Prozent in der Hauptstadt verzeichnet worden sowie in Hamburg, wo die Preise mit Abstand am schnellsten wachsen (plus 29,1 Prozent).

Den kräftigen Anstieg der Preise erklären die Makler mit denselben Gründen wie die Entwickler und Händler von Eigentumswohnungen in Berlin: Das knappe Gut wird immer teurer. Im Bericht von Engel&Völkers heißt es: „Neben den potenziellen Wertsteigerungen zieht es Investoren vor allem aufgrund der anhaltend hohen Wohnraumnachfrage und damit äußerst sicheren Mieten in die Metropolen.“

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