„Größter Ankauf in der Geschichte Berlins“: Landesfirma befreit Immobilienkonzern von 340 Millionen Euro Schulden

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) freut sich. Die Rekommunalisierung von 5894 ehemaligen Sozialwohnung und 70 Gewerbeeinheiten in Spandau und Reinickendorf sei „für das Land Berlin ein Gewinn“. Für 920 Millionen Euro hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag diese Bestände vom Immobilienkonzern Ado Properties erworben.

Dies diene dem Ziel, die Mieten in Berlin stabil zu halten und den Mietern Sicherheit zu geben, twitterte Müller am Freitag. „Gleichzeitig werden wir weiter Wohnungen bauen und den Mietendeckel rechtssicher machen.“

Die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher sprach vom „größten Rekommunalisierungsankauf in der Geschichte Berlins“. Sie dankte der Gewobag, die sich erneut als starker und verlässlicher Partner erwiesen habe. Das landeseigene Unternehmen übernimmt die Wohnungen im Dezember.

Für diese Transaktion kommt die Gewobag ohne öffentliche Zuschüsse aus. Erworben wurden zwei Quartiere im Nordwesten Berlins, die vor dem Mauerfall vom damals landeseigenen Unternehmen GSW als Sozialwohnungen gebaut wurden. Beide Quartiere passen gut ins Portfolio der Gewobag, die jetzt schon über 14.000 Wohnungen in Spandau und 6000 Wohnungen in Reinickendorf verfügt.

Objekte waren mit hohen Schulden belastet

Es freut sich aber auch der Verkäufer. Denn die Immobilienobjekte, die die Ado Properties abgestoßen hat, sind mit einer Verschuldung von 340 Millionen Euro belastet, die mit dem Bruttokaufpreis von 920 Millionen Euro verrechnet wurden. Diese Schulden ist der Konzern jetzt los, seine Beleihungsquote sinkt und in der Folge steigt der innere Wert der Aktie („Net Asset Value“). Der Börsenkurs stieg in einer Woche um immerhin 2,4 Prozent, seitdem Gerüchte über den Verkauf des Immobilienpakets branchenintern die Runde machten.

Ohnehin ist das Geschäft mit den fast 6000 Wohnungen in Spandau und Reinickendorf für Ado Properties ein Schnäppchen. Denn das Unternehmen hatte diese Bestände erst im März 2015 im Paket vom großen Konkurrenten Deutsche Wohnen erworben. Damals für 375 Millionen Euro.

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Nach viereinhalb Jahren erzielt der Konzern also einen Nettogewinn von 545 Millionen Euro. [In der vorherigen Fassung des Textes wurde irrtümlich ein Gewinn von nur 205 Millionen Euro angegeben. Dabei war die Schuldenlast von 340 Millionen Euro nicht berücksichtigt.]

Jan Laufer, Vorstand von Ado Properties, sagte am Freitag zu dem Geschäft: „Der Verkauf des Portfolios entspricht der Wertschöpfungsstrategie unserer Gesellschaft, zu der nicht nur der Erwerb wertsteigernder Immobilien, sondern auch der selektive Verkauf von Objekten gehört, wenn sich die Gelegenheit zu vorteilhaften Bedingungen bietet“.

FDP kritisiert es als völlig falschen Weg

Die FDP-Haushaltsexpertin Sibylle Meister kritisierte die Kommunalisierung der Wohnungen. Bei der momentanen Höhe der Immobilienpreise sei dies der völlig falsche Weg. Mit einer solchen Politik heize Rot-Rot-Grün den Wohnungsmarkt weiter an, „vor allem wenn der Senat signalisiert, dass er bereit ist, zu jedem möglichen Preis zu kaufen“. Für so viel Geld hätte man 5000 Wohnungen neu bauen können.

"Billig verkauft, teuer zurückgekauft", kritisierte der CDU-Bauexperte Christian Gräff. Die Union werde sehr genau darauf achten, dass die Mieter "einen Mehrwert bei diesem Geschäft haben und sich die Wohnsituation verbessert". Die AfD will sogar prüfen lassen, „ob es eine Möglichkeit gibt, gegen diese vorsätzliche Geldverschwendung zu klagen“.

Die Gewobag kaufte nunmehr einen kleinen Anteil der 65.000 Wohnungen zurück, die im Mai 2004 durch die Privatisierung der GSW in den Besitz eines US-Konsortiums gelangten. Und von dort ins Eigentum der Deutsche Wohnen.

405 Millionen Euro Einnahmen flossen damals in den notleidenden Landeshaushalt.

Rechnet man dies grob auf die jetzt zurückgekauften Wohnungen in Spandau und Reinickendorf um (unter Berücksichtigung der Inflationsrate), bekam das Land Berlin 2004 für diesen Bestand rund 50 Millionen Euro. Das sind rund fünf Prozent des aktuellen Kaufpreises. Die Gewobag ist ist dem Vernehmen nach trotzdem zufrieden, weil der Preis in etwa dem Ertragswert des Immobilienpakets entspreche und günstig refinanzierbar sei.

Mit fast 68.000 Wohnungen gehört die Gewobag zu den größten Immobilienunternehmen in Deutschland. Ihr Vermögen wurde Ende 2018 mit 2,6 Milliarden Euro bewertet, dem stehen 2,4 Milliarden Euro Kreditschulden gegenüber. In Neubau, Modernisierung und Instandhaltung investierte die Gewobag im vergangenen Jahr rund 245 Millionen Euro, der Jahresgewinn betrug 24 Millionen Euro.

Das Unternehmen gilt als wirtschaftlich gesund, trotzdem ist im Vergleich zur normalen Bilanz der Ankauf von fast 6000 Wohnungen für 920 Millionen Euro ein Kraftakt. Alle sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften kauften seit Januar 2017 einschließlich des Gewobag-Deals rund 15.000 Wohnungen auf. Somit gibt es jetzt fast 320.000 kommunale Wohnungen. Der Bestand soll bis Ende 2021, einschließlich des Neubaus, auf 360.000 Wohnungen steigen.